VALVONTATARKASTUS AVAIN ASUMISOIKEUS OY:SSÄ (2)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) 15.12.2014 julkaisemassa AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 tehdyn valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, (Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko havaintoja, jotka omalta osaltaan tukevat vuosien varrella muodostunutta negatiivista kuvaa yhtiön ”toimintakulttuurista” ja sen jatkumisesta edelleenkin.

Sekä ARAn tarkastuskertomuksen että sen liitteenä olevan Deloitten valvontatarkastusraportin luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä. Sama näyttää koskevan myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä. Mustalla värillä peittäminen voi käsittää luvun, yksittäisen sanan, useampia sanoja, tekstikappaleen, kokonaisen sivun tai taulukon. Seuraavassa esitetään joitakin otteita ARAn tarkastuskertomuksesta. Lainatuissa otteissa on kirjoitettu PEITETTY, jos tieto on peitetty mustalla värillä.

ARA on kirjoittanut alustavassa tarkastuskertomuksessa, että AVAIN Asumisoikeus Oy ei ole huomioinut edellisten vuosien tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen yli- tai alijäämiä tulevien vuosien vastikkeissa, vaan yhtiö on käsitellyt edellä mainitut erät jälkilaskelmassa varautumisena. (Tarkastuskertmus 2014, s. 4 - 5.)

- - Hoito- ja rahoitusmenojen ylijäämät eivät automaattisesti voi muuttua varautumisiksi jälkilaskelmassa. Tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen jälkilaskelman mukaiset yli- tai alijäämät tulee edelleen yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin. (Tarkastuskertomus 2014, s. 5.)

Yhtiön tulee korjata jälkilaskelmia siten, että yhtiö esittää jälkilaskelmissa ei-tasattavista tilikaudelta ja edellisiltä tilikausilta kertyneiden yli- tai alijäämien lisäksi myös tasattavista hoito- ja rahoitusmenoista tilikaudelta ja edellisiltä tilikausilta vuodesta 2011 alkaen kertyneet yli- tai alijäämät. Tämä koskee sekä kohdekohtaisia jälkilaskelmia että yhtiökohtaista jälkilaskelmaa. (Tarkastuskertomus 2014, s. 6.)

Tasattavien kustannusten hoito- ja rahoitusmenoista kertynyt yli- tai alijäämä tulee yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin, jotta omakustannusperiaate toteutuu. (Tarkastuskertomus 2014, s. 6 - 7.)

Yhtiön järjestämä kiinteistöpalveluiden kilpailutus ei ARAn näkemyksen mukaan
täytä asumisoikeuslain vaatimuksia kilpailuttamisesta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 16.)

Yhtiön hallintoon liittyvät kulut, joihin myös kiinteistön johtopalvelut kuuluu,
ovat huomattavasti korkeammat verrattuna muihin asumisoikeusyhtiöihin (kts.
kiinteistöjen hoitokulut / isännöintiin ja hallintoon kuuluvat kulut). Yhtiö on kuitenkin
hakiessaan nimeämistä yleishyödylliseksi yhteisöksi ja edelleen korkotukilainaa
sitoutunut tarjoamaan asuntoja kohtuullisin kustannuksin, joten ARA
katsoo, että yleishyödyllisenä yhteisönä AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee jatkossa
pyrkiä tarjoamaan asukkaiden tarvitsemat palvelut huomattavasti edullisemmilla
kustannuksilla. (Tarkastuskertomus 2014, s.17.)

ARA vertasi alustavaa tarkastusketomusta varten AVAIN Asumisoikeus Oy:n
kiinteistöjen hoitokuluja, joista oli eliminoitu korjaukset ja tontin vuokrat, kahden
muun asumisoikeusyhtiön hoitokuluihin. AVAIN Asumisoikeus Oy:n kiinteistöjen
hoitokulut olivat noin 20 % suuremmat verrattuna edellä mainittujen kahden
muun asumisoikeusyhtiön kiinteistöjen hoitokuluihin. Suurimpana syynä korkeisiin
hoitokuluihin olivat isännöintiin ja hallinnointiin liittyvät kulut, jotka ovat 40-
50 % korkeammat verrattuna muiden asumisoikeusyhtiöiden hallinnointiin liittyviin
kuluihin. Hallinnointiin liittyvät kulut ovat jo vuonna 2011 olleet korkeat,
mutta kulut ovat nousseet vielä vuodesta 2011 vuoteen 2013. (Tarkastuskertomus 2014, s. 17 - 18.) 

- - ARAn kanta on, että itse tuotettujen palvelujen kustannusten tulee olla kohtuulliset sekä kilpailukykyiset verrattuna ostopalveluna hankittuihin ulkopuolisten yhtiöiden veloittamiin hintoihin. Yhtiön tulee tehdä toimenpiteitä saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi. (Tarkastuskertomus 2014, s. 19.)

AVAIN Asumisoikeus Oy on kirjannut uudishankkeiden kehittämiskulut AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon. Jos kohde ei ole toteutunut, ovat kustannukset
jääneet lopullisesti asumisoikeuden haltijoiden maksettaviksi. Tarkastuksen
perusteella suurin osa suunnittelukustannuksista kertyy PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) veloittamista rakennuttajapalkkioista summiltaan noin PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) euroa. Deloitte & Touche Oy:n alustavan raportin mukaan uudishankkeiden kehittämiskuluja oli tarkastuskäynnillä yhteensä PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) euroa sellaisiin kohteisiin, joista ei ole tehty aloittamispäätöstä. (Tarkastuskertomus 2014, s. 19.)

PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) ei ole AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastineen mukaan lainkaan AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohde. Lasku on tullut virheellisesti AVAIN Asumisoikeus Oy:lle ja kulu on siirretty oikealle yhtiölle 25.11.2013, minkä ARA on tarkastanut tositteesta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 20.)

ARAn tulkinta on, että ennen ARAn varauspäätöstä syntyneitä suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia ei saa sisällyttää asukkailta perittäviin vastikkeisiin. (Tarkastuskertomus 2014, s. 20-21.)

ARA kuitenkin haluaa huomauttaa AVAIN Asumisoikeus Oy:ä siitä, että koska
yhtiö lainaa varoja asunto-osakeyhtiöille, lainatut varat ARAn käsityksen mukaan
otetaan varautumisiin kerätyistä varoista, mikä tulee esittää jälkilaskelmissa. Varojen
tulee palautua alkuperäiseen tarkoitukseen heti, kun kohteen rakentamiseen myönnetty korkotukilaina on nostettu. Varojen palauttaminen tulee myös esittää jälkilaskelmassa.” (Tarkastuskertomus 2014, s. 21.)

Tarkastuskertomuksensa luvussa 10 sivuilla 21-23 ARA esittää ehdotuksia, jotka parantavat
taloyksikköjen asukkaiden kokouksien valitsemien valvojien asemaa ja tiedonsaantia AVAIN
Asumisoikeus Oy:ssä. Ehdotukset parantaisivat huomattavasti asukkaiden valitsemien valvojien mahdollisuuksia valvoa asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käyttöä.

Tarkastuskertomuksensa luvussa 11 sivuilla 23-25 ARA esittää havaintojen yhteenvedon ja jatkotoimenpiteet. Havaintojen ja jatkotoimenpiteiden luetteloon johdatellaan seuraavasti: "ARA on tarkastuksessa havainnut seuraavia epäkohtia liittyen AVAIN Asumisoikeus Oy:n toimintaan. Havainnot sisältävät myös Deloitte & Touche Oy:n valvontaraportissaan esille ottamat asiat." Luettelossa esitetään seuraavat havainnot/epäkohdat ja jatkotoimenpiteet:

1) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tarkastuksen valmistumista viivästytti se, että tarkastukseen tarvittava materiaali ei ennakkopyynnöistä huolimatta ollut tarkastuskäynnillä käytettävissä. Pyydettäessä lisäselvityksiä varten materiaalia, yhtiön tarvitsema aika materiaalin toimittamiseen oli myös huomattavan pitkä. Yhtiön tulee vastaisuudessa noudattaa asumisoikeuslain säädöstä asiakirjojen ja selvitysten toimittamisesta tarkastukseen viivytyksettä.

2) Yhtiön tulee muuttaa jälkilaskelmiaan siten, että yhtiö esittää toteutuneen tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen yli- tai alijäämän sekä kohde- että yhtiökohtaisesti. Hoito- ja rahoitusmenoista kertynyt yli- tai alijäämä tulee yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin.

Varautumisissa yhtiö voi esittää ainoastaan vastaavan summan pinta-alaa kohden, mitä yhtiö on esittänyt asukkaille käyttövastikelaskelmassa perivänsä vastiketta varautumisiin pinta-alaa kohden. Hoito- ja rahoitusmenojen ylijäämät eivät siten automaattisesti muutu varautumiksi eikä tyhjistä asunnoista kerry varautumisiin vastiketta, koska varautumisiin kerättävät varat kerätään vastiketuotoissa. Vuokratuista huoneistoista yhtiö kuitenkin voi kerätä varoja varautumisiin.

Varautumisista käytetyt varat tulee myös esittää varautumisten vähennyksenä jälkilaskelmassa.

Jälkilaskelmat laaditaan kirjanpidon perusteella, joten jälkilaskelmien tulee täsmätä kirjanpidossa esitettyihin lukuihin.

3) AVAIN Asumisoikeus Oy:n maksamat isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut ovat huomattavan korkeat verrattuna muihin asumisoikeusyhtiöihin. Yhtiön tulee tehdä toimenpiteitä saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

Hankinnoissa on suositeltavaa hyödyntää olemassa olevia markkinoita ja hankintamenettelyjen kaikissa vaiheissa on perusteltua noudattaa EU:n hankintoja koskevia syrjimättömyyden, yhdenvertaisuuden, avoimuuden ja suhteellisuuden periaatteita. ARA suosittelee, että yhtiö julkaisee hankintailmoitukset tarjouspyyntöasiakirjoineen sähköisessä tietokannassa HILMASSA tai noudattaa muuta luonteeltaan avointa hankintamenettelyä. Kilpailutus tulee uusia vähintään neljän vuoden välein ja kilpailutuksessa tulee huomioida erityisesti, että konsernin ulkopuolisia ja samaan konserniin kuuluvia yhtiöitä kohdellaan yhdenvertaisesti. Yhtiön tulee lisäksi huomioida asukkaat kilpailutuksissa asumisoikeuslain 16 c §:n mukaisesti.

4) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee muuttaa uudishankkeiden kehittämiskustannusten osalta käytäntöään siten, että yhtiö kirjaa ennen rahoitushakemuksen jättämistä syntyneet asunto-osakeyhtiöille kohdistuvat kustannukset kyseessä olevan asuntoosakeyhtiön kirjanpitoon, ei AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon.

5) AVAIN Asumisoikeus Oy ei saa sisällyttää uusien, mahdollisesti rakennettavien kohteiden suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia asukkailta perittäviin vastikkeisiin.

6) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee muuttaa asumisoikeuskohteiden valvojaa koskeva ohjeistus siten, että laatiakseen asukkaiden kokoukselle ja omistajalle kirjallisen, vapaamuotoisen kertomuksen on valvojalla oikeus tehdä muistiinpanoja ja ottaa jäljennöksiä yhtiön kirjanpitoaineistosta ja hankintasopimuksista.

Valvojaa koskevaa ohjeistusta tulee muuttaa myös siltä osin, että valvojaksi voidaan valita talohallituksen jäsen asukkaiden ja ulkopuolisten henkilöiden lisäksi. ARA kuitenkin suosittelee, että valvojaksi valitaan tilintarkastuspätevyyden omaava henkilö (HTM- tai KHT -tilintarkastaja). Valvojasta aiheutuvat kustannukset voidaan sisällyttää asukkailta perittäviin käyttövastikkeisiin.

7) Deloitte & Touche Oy on verrannut asunto-osakeyhtiö XXXXX hankinnasta aiheutuneita kustannuksia ARAn tarkistuspäätöksessä hyväksyttyihin kustannuksiin. Deloitten raportin mukaan hankintakustannukset ovat alittaneet ARAn päätöksessä hyväksytyt kustannukset, mutta koska AVAIN Asumisoikeus Oy on kirjannut kohteeseen kuuluvia korkomenoja AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon, lopullinen hankintameno on ylittänyt ARAn päätöksessä hyväksytyt kustannukset. Ylitys ei kuitenkaan euromäärän vähäisyyden vuoksi aiheuta erillisiä toimenpiteitä.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä
toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin- ja hallintoon liittyvät kulut
kohtuullisiksi.


ARAn AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 tekemän valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin voi tilata ARAsta seuraavista osoitteista:
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA)
Postiosoite: PL 30,15141 Lahti

Virallinen sähköpostiosoite: kirjaamo.ara@ara.fi
Henkilöstön sähköpostit muotoa: etunimi.sukunimi@ara.fi

Tietoja tarkastuksesta ja tarkastuskertomuksesta antaa:

Ylitarkastaja Mirja Suopanki
Puh.  029 525 0816
mirja.suopanki@ara.fi

VALVONTATARKASTUS AVAIN ASUMISOIKEUS OY:SSÄ (1)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) teki valvontatarkastuksen AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 yhdessä ulkopuolisiksi asiantuntijoiksi valittujen  Deloitte & Touche Oy:n tilintarkastajien kanssa. Valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.2.2014, Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko tarkastuksessa havaittuja epäkohtia, jotka vahvistavat osaltaan monille asukkaille vuosien varrella muodostunutta negatiivista kuvaa yhtiöstä ja sen toimintakulttuurista.

Tarkastuskertomuksesta käy esille mm. yhtiön vitkuttelu tarkastuksessa tarvittavan materiaalin toimittamisessa. Tarkastuskertomuksessa kirjoitetaan vitkuttelusta seuraavaa:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tarkastuksen valmistumista viivästytti se, että ennakkopyynnöistä huolimatta tarvittava materiaali ei ollut paikanpäällä käytettävissä ja pyydettäessä lähettämään lisämateriaalia toimitusajat olivat huomattavan pitkät. (Tarkastuskertomus 2014, s. 3.)

ARAn näkemys ei muutu yhtiön vastineesta huolimatta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 3.)

Yhtiön tulee vastaisuudessa noudattaa asumisoikeuslain säädöstä asiakirjojen ja selvitysten toimittamisesta tarkastukseen viivytyksettä. (Tarkastuskertomus 2014, s. 23 - 24.)

AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille ja asukkaiden edustajille on tuttua yhtiön vitkuttelu tietojen antamisessa esimerkiksi käyttövastikkeiden tasauksen perusteista ja periaatteista, joita piti pyytää useita kertoja ennen kuin ne lopulta annettiin syksyllä 2012. Ja esimerkiksi tämän kirjoittajan taloyksikön kysymyksiin talousarvioista ja käyttövastikkeiden määräytymislaskelmista yhtiö ei ole koskaan vaivautunut vastaamaan nykyjohdon aikana, vaikka sille on lähetetty talousarvioita ja käyttövastikkeiden määräytymistä käsitelleiden asukkaiden ja talohallitusten/asukastoimikuntien kokousten pöytäkirjat ja lausunnot kysymyksineen.

Tarkastuskertomuksessa on myönteistä ARAn esittämät toimenpiteet asukkaiden kokouksen valitseman valvojan aseman parantamiseksi. Yhtiön edustajien näkemys siitä, kuka saa toimia valvojana, ja ehdot valvonnan suorittamisesta ovat käytännössä tehneet mahdottomaksi toimia valvojana. Vaikka tarkastuskertomuksessa esitetyt toimenpiteet parantavat huomattavasti valvojan asemaa, niin siitä ei käy ilmi, onko valvojalla oikeus saada tietää myös käyttövastike II:lla kerättyjen varojen käyttö tositteiden ja rahavirtojen tasolla. Yhtiön edustajien eri yhteyksissä esittämien näkemysten mukaan valvojalla on oikeus tutustua vain käyttövastike I:llä kerättyjen varojen käyttöön ”tositetasolla”. Kun asukastoimikuntien puheenjohtajien valtakunnallisessa kokouksessa marraskuussa 2012 kysyttiin valvojan oikeudesta saada tietoja, niin toimitusjohtaja Toveri vastasi, että ”saa käyttövastike I:n osalta ja vähän enemmän”. Hän ei kuitenkaan kertonut, mitä ”vähän enemmän” tarkoittaa. Onko taloyksikön asukkaiden kokouksen valitsemalla valvojalla oikeus saada tiedot kaikesta käyttövastikkeilla (käyttövastike I ja II) kerättyjen varojen käytöstä ja millä tasolla?

Tarkastuskertomuksessa ARA suosittelee, että valvojaksi valitaan tilintarkastuspätevyyden omaava henkilö (HTM- tai KHT-tilintarkastaja). Suositus on sinänsä hyvä, jos sellainen henkilö löytyy asukkaiden keskuudesta tai ulkopuolelta, mutta se ei saa estää tai rajoittaa asukkaiden tiedonsaantioikeutta heiltä käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käytöstä. Tilintarkastajat eivät saa missään nimessä olla yhtiön ja sen omistajien muissa yrityksissä käyttämiä tilintarkastajia eikä edes samoista tilintarkastustoimistoista. Jos tilintarkastajalta jää huomaamatta esimerkiksi asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen ”korvamerkittyjen” korjausvarojen (noin 8,5 miljoonaa euroa) laiton varainsiirto asukkailta salatun tytäryhtiön kautta vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon, niin sellainen tilintarkastaja ei kykene toimimaan objektiivisena ja neutraalina valvojana. Jos valvojaa valittaessa päädytään ulkopuoliseen ammattitilintarkastajaan, niin ihanteellisinta olisi, että hän työskentelisi yhteistyössä asukkaiden edustajien (asukastoimikunta tai sen puheenjohtaja) kanssa.

Tarkastuskertomuksen ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin
luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä. Sama näyttää koskevan myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä ym. tietoja. Lisäksi liitteistä on jätetty pois esimerkiksi tarkastukseen otettujen taloyksiköiden jälkilaskelmat, jotka on kuitenkin mainittu tarkastuskertomuksen liiteluettelossa.

Ympäristöministeriö ja ARA eivät ole suostuneet vastaamaan kysymykseen, onko tietojen peittäminen tarkastuskertomuksessa ja sen liitteenä olevassa Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportissa sekä tärkeiden liitteiden poisjättäminen tehty AVAIN Asumisoikeus Oy:n vaatimuksesta vai ARAn omasta aloitteesta. ARA ei ole pyynnöistä huolimatta lähettänyt asukkaiden edustajille sensuroimattomia versioita raporteista. Näin asukkaiden edustajat eivät voi arvioida peitettyjen tietojen merkityksellisyyttä.

Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetään tarkastuksessa tehtyjen havaintojen yhteenveto ja jatkotoimenpiteet. Ovatko esitetyt jatkotoimenpiteet sitovia vai vain suosituksia ja miten niiden toteuttamista aiotaan valvoa? Aivan lopussa kirjoitetaan lihavoidulla tekstillä:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

Saa nähdä, lähettääkö ARA selvityksen sitä pyytäneille asukkaiden edustajille, jotka ovat kiinnittäneet huomiota mm. isännöinti- ja hallintokulujen suuruuteen. Esimerkiksi isännöintikulut ovat kasvaneet huimasti, kun AVAIN Asumisoikeus Oy:n lähipiiriyhtiöihin kuuluva AARI Isännöinti Oy voitti AVAIN Asumisoikeus Oy:n isännöintipalvelujen ”kilpailutuksen”. Monia asukkaita ja asukkaiden edustajia kiinnostaa tietää, tutkiko ARA ko. kilpailutuksen valvontatarkastuksen yhteydessä ja täyttikö AARI Isännöinti Oy kaikki kriteerit, jotka vaaditaan kilpailutuksen voittaneelta yritykseltä kilpailutuksen aikana.

Tarkastuskertomuksessa on kiinnittänyt asukkaiden huomiota se, että sen on allekirjoittanut
vain ylitarkastaja Mirja Suopanki, ei esimerkiksi ylijohtaja Hannu Rossilahti tai
apulaisjohtaja Heli Huuhka. Onko kysymyksessä kuitenkin virallinen tarkastuskertomus,
vaikka siinä ei ole toista allekirjoitusta?

AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTIKEALE (3)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tiedotteessa (Tiedote 6.2.2015, Dnro 20846/631/15) asumisoikeusyhteisöille otsikolla "Asumisoikeusasuntojen tarjoaminen alennettuun hintaan" ylijohtaja Hannu Rossilahti ja apulaisjohtaja Heli Huuhka kirjoittavat seuraavaa:

Sanomalehdissä on tammikuussa markkinoitu uusille asumisoikeusasukkaille asumisoikeusasuntoja alennettuun hintaan. Alennus koskee käyttövastikkeita, ei asumisoikeusmaksua.

ARAn näkemys on, että kaikkia asumisoikeusasukkaita on kohdeltava tasapuolisesti käyttövastikkeiden suuruutta määriteltäessä. Uusille asumisoikeusasukkaille asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden tarjoaminen määräajan alennettuun hintaan ei sinällään ole omakustannusperiaatteen vastaista, mutta käyttövastikkeiden määräytymisperusteiden tulee lain mukaan olla sellaiset, että vastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla.

Asumisoikeuslain mukaan asumisoikeusasunnot pitää ensisijaisesti olla asumisoikeuskäytössä. Lain mukaan asuntoja voidaan kuitenkin toissijaisesti  käyttää vuokralaisten asuntoina. ARA on ohjeistanut, että asuntoja on markkinoitava asumisoikeusasuntojen irtisanomisaikaa vastaavan kolmen kuukauden ajan asumisoikeuskäyttöön. Jos asuntoon ei tässä ajassa saada uutta asumisoikeuden haltijaa, voi yhtiö vuokrata asunnon lyhyeksi määräajaksi.

Tiedotteen mukaan lisätietoja antaa ylitarkastaja Mirja Suopanki puh. 029 525 0816.

Rossilahden ja Huuhkan mukaan "uusille asumisoikeusasukkaille asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden tarjoaminen määräajan alennettuun hintaan ei sinällään ole omakustannusperiaatteen vastaista, mutta käyttövastikkeiden määräytymisperusteiden tulee lain mukaan olla sellaiset, että vastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla". Kun Rossilahti ja Huuhka kiemurtelevat vastauksessaan, niin ympäristöministeriön hallitussihteeri Juha Post ilmaisee vastauksessaan 20.2.2015 (YM3/033/2014) ministeriönsä ja ARAn kannan vastikealeen suoremmin:

Ympäristöministeriö on yhdessä ARAn kanssa selvittänyt asiaa ja todennut, että toiminta ei ole omakustannusperiaatteen vastaista.

Helsingin Sanomien artikkelissa 31.1.2015 Huuhka oli vielä sanonut, että ”vastikkeiden väliaikainen alennus ei ole omakustannusperiaatteen vastaista” ja että "puoleen hintaan markkinoitavat asunnot ovat suuria ja siksi käyttövastikkeet ovat suuria".

ARAn tiedotteessa 6.2.2015 kirjoitetaan, että asumisoikeusasuntoja on markkinoitu sanomalehdissä alehintaan tammikuussa. Totuus on kuitenkin se, että vastikeale alkoi jo viime vuoden loppupuolella ja jatkuu edelleen. Viime vuoden loppupuolella vastikeale puoleen hintaan luvattiin jopa kuudeksi kuukaudeksi. Tämän vuoden puolella vastikeale puoleen hintaan on luvattu enää kolmeksi kuukaudeksi. Vastikeale on jatkunut vielä helmikuussa ja tulee varmasti jatkumaan tulevaisuudessakin, kun "valvovat" tahot (ympäristöministeriö ja ARA) ovat nyt yhdessä todenneet, että "toiminta ei ole omakustannusperiaatteen vastaista".

Tiedotteissaan ja vastauksissaan asukkaiden kyselyihin ympäristöministeriö ja ARA eivät ole vastanneet suoraan seuraaviin kysymyksiin:

• Onko AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastikeale laillista ja kohteleeko se tasapuolisesti asukkaita?

• Kuinka pitkä vastikkeiden alennus uusille asumisoikeusasukkaille ei ole omakustan-nusperiaatteen vastaista? 

•  Onko vastikeale hyväksyttävää kaiken kokoisissa asunnoissa?

Helsingin Sanomien artikkelissa 31.1.2015 apulaisjohtaja Huuhka sanoi myös, että ”asunto voidaan vuokrata lyhyeksi aikaa, jos ei löydy uutta asumisoikeuden haltijaa". Ympäristöministeriö ja ARA eivät ole kuitenkaan vastaanneet seuraaviin asumisoikeusasuntojen vuokrausta koskeviin kysymyksiin:

• Kuinka pitkäksi aikaa yhtiö voi vuokrata asumisoikeusasunnon, jos siihen ei löydy asukkaita? 

• Koituvatko vuokratulot ko. taloyksikön hyväksi vai menevätkö ne tasauksen kautta valtakunnalliseen ”yhteiskäyttöön” vai voiko yhtiö vapaasti päättää niiden käytöstä?

Ympäristöministeriön ja ARAn kannanotot vastikealeen ovat ympäripyöreitä, mikä antaa AVAIN Asumisoikeus Oy:lle ja muille "asumisoikeusyhteisöille" vapaat kädet millaisiin tahansa vastikealennuksiin. AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille vastikealennusta merkittävämpi asia lienee toistaiseksi kuitenkin vielä se, että yhtiö ei kerro omistamansa talon asukkaille ja asukkaiden edustajille, onko kaikki asunnot käytössä asumisoikeusasuntoina vai onko joku asunto/jotkut asunnot vuokrattu. Asukkaat eivät voi myöskään tarkastaa sitä esimerkiksi ARAlta, koska "asia ei kuulu ARAn toimivaltaan". Onko näin?

Asumisoikeustalon asuinhuoneistojen käytöstä säädetään asumisoikeuslain (Laki asumisoikeusasunnoista 16.7.1990/650) 45 §:ssä mm. seuraavaa:

Asumisoikeustalon asuinhuoneistoja on ensisijaisesti käytettävä asumisoikeuden haltijoiden asuntoina. Toissijaisesti asuinhuoneistoja voidaan käyttää vuokralaisten asuntoina.

Asumisoikeuslaissa ei ole mainittu, kuinka kauaksi aikaa yhtiö voi vuokrata omistamansa asumisoikeusasunnon ja kenelle. Tähän kysymykseen ei ole otettu kantaa myöskään ARAn (Rossilahden ja Huuhkan) tiedotteessa 6.2.2015 eikä ympäristonministeriön (Post) vastauksessa 20.2.2015. Kumpikaan taho ei ole vaivautunut vastaamaan myöskään kysymykseen "Koituvatko vuokratulot ko. taloyksikön hyväksi vai menevätkö ne tasauksen kautta valtakunnalliseen ”yhteiskäyttöön” vai voiko yhtiö vapaasti päättää niiden käytöstä?".  Ainakin taloyksikön asumisoikeusasukkaiden näkökulmasta ainoa oikea käytäntö olisi, että vuokralaiset osallistuisivat ainakin taloyksikön hoitokulujen ja käyttökorvausten maksamiseen. Voisiko joku kertoa, mikä on nykyinen käytäntö ja mihin lakiin se perustuu?

AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTIKEALE (2)

Helsingin Sanomat julkaisi 31.1.2015 toimittaja Marja Salmelan artikkelin "Uudet asukkaat pilkkahinnalla asumisoikeustaloon, vanhat asukkaat maksavat korkeita vastikkeita", joka käsitteli AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastikealea. Artikkelia varten toimittaja oli haastatellut myös asuntoministeri Pia Viitasen erityisavustajaa Tanja Sippola-Alhoa, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) apulaisjohtajaa Heli Huuhkaa ja AVAIN Asumisoikeus Oy:n toimitusjohtajaa Maarit Toveria.

Salmelan artikkelin mukaan alekampanjasta on tullut kyselyjä ympäristöministeriöön, sillä uudenlaista alennusta käytetään ensimmäistä kertaa. Asuntoministeri Pia Viitasen erityisavustajan Tanja Sippola-Alhon mukaan pitää selvittää, onko tämä laillista ja kohteleeko se tasapuolisesti asukkaita.

Apulaisjohtaja Huuhkan mukaan ”asunto voidaan vuokrata lyhyeksi aikaa, jos ei löydy uutta asumisoikeuden haltijaa” ja ”vastikkeiden väliaikainen alennus ei ole omakustannusperiaatteen vastaista”. Lisäksi apulaisjohtaja Huuhkan mukaan puoleen hintaan markkinoitavat asunnot ovat suuria ja siksi käyttövastikkeet ovat suuria.

Toimitusjohtaja Toverin mukaan vastikeale on asukkaiden parhaaksi: "Jos asunnot olisivat tyhjillään, tasauksen takia kaikki asukkaat maksaisivat vielä enemmän." Toveri kiistää artikkelissa haastateltujen asukkaiden väitteen yhtiön huonosta tiedottamisesta mm. AVAIN Asumisoikeus Oy:n asuntojen hoito- ja muista kustannuksista. Toverin mukaan "Yhtiöllä on asiakkuuspäällikkö, joka vastaa asukkaiden kysymyksiin. Tietoa on nettisivuilla, ja asukkaat saavat sitä sähköposteihinsa."

AVAIN Asumisoikeus Oy järjesti viime vuoden lopulla Jyvässeudulla alekampanjan, jossa ennen vuoden vaihdetta asumisoikeussopimuksen tehneille luvattiin käyttövastikkeiden puolitus puoleksi vuodeksi. Vapaita asuntoja markkinoitiin mm. Suur-Jyväskylän lehdessä, jossa esimerkiksi 20.12.2014 julkaistiin kuuden asunnon ilmoitus otsikolla ”Asu puoli vuotta puoleen hintaan” Ilmoituksessa mainittujen asuntojen koko vaihtelee 49 m2:stä 102,5 m2:iin. Ko. ilmoituksessa mainituista kuudesta asunnosta neljä on pieniä tai keskikokoisia ja vain kaksi ns. isoja asuntoja (vrt. apulaisjohtaja Huuhkan vastaus toimittaja Salmelalle).

Apulaisjohtaja Huuhkan vastauksesta toimittaja Salmelalle ei käy ilmi, kuinka pitkäksi aikaa asunto voidaan vuokrata ja kuinka pitkä vastikkeiden väliaikainen alennus voi olla, että se ei ole omakustannusperiaatteen vastaista. AVAIN Asumisoikeus Oy:n verkkosivuilla olevassa tiedotteessa ”Asumisoikeusasuntojen myynti lähtenyt hyvin liikkeelle” kerrotaan, että uusi asukas voi asua ensimmäiset kolme kuukautta puolella hinnalla, mutta kuten edellä kerrottiin Jyväseudulla viime vuoden loppupuolella asuntoja markkinoitiin myös puolen vuoden puolituksella käyttövastikkeeseen.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkailta on tullut huolestuneita kyselyjä siitä, tuleeko ”vastikealeista” vapaiden tai vapautuvien asuntojen yleinen markkinointikeino ja rahoittavatko jo asuvat asukkaat tämänkin ”markkinoinnin” käyttövastikkeissaan, joissa jo ennestään kerättään suuria summia mm. markkinointiin. Markkinointikulut kerätään käyttövastike II:n tasattavina hoitomenoina, joihin asukkaana ja asukkaiden edustajana ei ole päässyt tutustumaan kuten ei myöskään muiden käyttövastike II:lla kerättyjen varojen käyttöön. Asumisoikeuksien myynti- ja markkinointikuluissa tapahtui vuonna 2014 jyrkkä kasvu vuoteen 2013 verrattuna. Esimerkiksi erään Jyväskylässä sijaitsevan AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohteen osuus asumisoikeuksien myynti- ja markkinointikuluissa kasvoi vuoden 2013 talousarvion 5360 eurosta 10 247 euroon vuoden 2014 talousarviossa eli 109,67 %. Muutenkin vuoden 2014 talousarvio ja käyttövastikkeiden määräytymislaskelma sisälsi suuria muutoksia (erityisesti korotuksia), joita ei perusteltu mitenkään: esimerkiksi isännöinti 37,06 %, tasattavat kiinteistö- ja huoneistokorjaukset 1372,22 % sekä viestintä- ja tiedotustoiminta 595,14 %. Ko. kohteen asukkaiden kokous ei hyväksynyt vuoden 2014 talousarviota ja käyttövastikkeen määräytymislaskelmaa mm. juuri korkeiden korotusten vuoksi.

Salmelan artikkelin mukaan toimitusjohtaja Toveri kiistää huonon tiedottamisen asukkaille. Hänen mukaansa yhtiöllä on asiakkuuspäällikkö, joka vastaa asukkaiden kysymyksiin. Oma kokemukseni ko. asiakkuuspäälliköstä on, että hänen antamiinsa tietoihin ja vastauksiin ei voi luottaa. Esimerkiksi syksyllä 2013 asiakkuuspäällikkö Kirsi Härmä ilmoitti 19.8.2013 ja 27.9.2013, että ”jälkilaskelma tehdään käyttövastike I:n osalta”. Kun tarkistin asian ARAsta, niin ylitarkastaja Mirja Suopanki ilmoitti 23.8.2013, että jälkilaskelman tulee sisältää myös käyttövastike II:n tiedot. Härmän toisen virheellisen ilmoituksen jälkeen ylitarkastaja Suopanki ilmoitti, että ”Avain Asumisoikeus Oy:n tulee esittää jälkilaskelmissa sekä käyttövastike I:n (kohteen suorat menot) että käyttövastike II:n (tasattavat menot) tuotot ja niihin kohdistuneet kulut sekä edellisiltä tilikausilta siirtyvät vastikeyli- tai alijäämät. Lisäksi ARA suosittelee, että yhtiö esittää erikseen kohdekohtaisesti varautumisiin kerättävät vastiketuotot ja niihin kohdistuneet kulut sekä siirtyvät yli- tai alijäämät.” Asiakkuuspäällikön antamat virheelliset tiedot syksyllä 2013 herättivät ihmetystä, sillä kevään 2013 asumisoikeuspäivän ohjelmaan kuului mm. ylitarkastaja Mirja Suopankin luento otsikolla ”Käyttövastike- ja jälkilaskelmat uuden lain mukaan”.

Monet asukkaat ovat kysyneet, että riittääkö suuren asumisoikeusyhtiön asiakkuuspäällikön saatikka toimitusjohtajan tehtäviin 1970-luvulla tai edes 1980-luvun alussa suoritetut merkonomikoulutukset ja onko koulutuksiin sisältynyt etiikan opintoja, koska kysymyksessä on työ yleishyödyllisessä yhteisössä.

Salmelan artikkeliin viitaten tiedustelen, kuinka pitkäksi aikaa yhtiö voi vuokrata asumisoikeusasunnon, jos siihen ei löydy asukkaita? Koituvatko vuokratulot ko. taloyksikön hyväksi vai menevätkö ne tasauksen kautta valtakunnalliseen ”yhteiskäyttöön” vai voiko yhtiö vapaasti päättää niiden käytöstä?

Kuinka pitkä vastikkeiden alennus uusille asumisoikeusasukkaille ei ole omakustannusperiaatteen vastaista? Aikooko asuntoministeri selvittää kuten asuntoministeri Pia Viitasen erityisavustaja Tanja Sippola-Alho antaa ymmärtää Salmelan artikkelissa, onko AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastikeale laillista ja kohteleeko se tasapuolisesti asukkaita. Tämä kiinnostaa siitä syystä, jos vastikealesta tulee yleinen ja jatkuva käytäntö asuntojen markkinoinnissa.

AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTIKEALE (1)

Tuorein uutinen AVAIN Asumisoikeus Oy:stä on toimittaja Marja Salmelan kirjoitus Helsingin Sanomissa 31.1.2015 otsikolla "Uudet asukkaat pilkkahinnalla asumisoikeustaloon, vanhat asukkaat maksavat korkeita vastikkeita". Salmelan kirjoituksen mukaan AVAIN Asumisoikeus Oy:llä on tyhjiä asuntoja pääkaupunkiseudulla 140 ja muualla Suomessa 160. Korkeat käyttövastikkeet ajavat asukkaita pois AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohteista. "Nyt yhtiö yrittää haalia tyhjillään oleviin asuntoihinsa asukkaita tarjoamalla käyttövastikkeen puolittamista kolmeksi kuukaudeksi", Salmela kirjoittaa.

Artikkeliaan varten Salmela on haastatellut mm. asuntoministeri Pia Viitasen erityisavustajaa Tanja Sippola-Alhoa, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) apualaisjohtajaa Heli Huuhkaa ja AVAIN Asumisoikeus Oy:n toimitusjohtaja Maarit Toveria.

Alekampanjasta on tullut kyselyjä ympäristöministeriöön, sillä uudenlaista alennusta käytetään ensimmäistä kertaa. Asuntoministeri Viitasen erityisavustajan Tanja Sippola-Alhon mukaan "Pitää selvittää, onko tämä laillista ja kohteleeko se tasapuolisesti asukkaita".

ARAn apulaisjohtaja Heli Huuhkan mukaan asunto voidaan vuokrata lyhyeksi aikaa, jos ei löydy uutta asumisoikeuden haltijaa. Vastikkeiden väliaikainen alennus ei ole Huuhkan mukaan omakustannusperiaatteen vastaista.

Toimitusjohtaja Toverin mukaan vastikeale on Avain Asumisoikeus Oy:n asukkaiden parhaaksi: "Jos asunnot olisivat tyhjillään, tasauksen takia kaikki asukkaat maksaisivat vielä enemmän." Toveri kiistää Salmelan artikkelissa haastateltujen asukkaiden väitteen huonosta tiedottamisesta mm. hoito- ja muista kustannuksista: "Yhtiöllä on asiakkuuspäällikkö, joka vastaa asukkaiden kysymyksiin. Tietoa on nettisivuilla, ja asukkaat saavat sitä sähköposteihinsa."

Salmelan artikkeliin liittyvät samana päivänä julkaistut Salmelan toinen artikkeli "Suuromistaja sai ohituskaistalta halvan tontin - myy kohdetta kalliilla hinnalla" ja Jyri Hännisen artikkeli "Tuhansia asuntoja kaupattiin pilkkahintaan - Liukku ja Mäenpää saivat määräysvallan yhtiössä, joka omistaa 5500 asuntoa". Salmelan kirjoituksessa kerrotaan mm., että Perttu Liukku sai aikoinaan Vantaan kaupungilta alehintaan ja "ohituskaistaa" käyttäen omakotitalotontin ja nyt hän on myymässä taloaan kalliilla hinnalla. Hännisen kirjoituksessa kerrotaan mm., kuinka Avaran entinen johtaja Perttu Liukku ja [Avaran entinen rakennuttamisen toimialajohtaja] Kari Mäenpää saivat pilkkahintaan haltuunsa AVAIN Asumisoikeus Oy:n enemmistöomistuksen ja siten määräysvallan. Kirjoituksessa kerrotaan myös, että "Liukku ja Mäenpää ovat rakentaneet Avain Asumisoikeuksien ympärille yhtiöryppään" ja että "Liiketoimintaa pyöritetään Avain Rakennuttaja -konsernin kautta, jonka Liukku ja Mäenpää omistavat puoliksi".

Kaikkien kolmen artikkelin kommenttien enemmistössä tuomitaan AVAIN Asumisoikeus Oy:n ja sen omistajien toiminta. Myös asumisoikeusjärjestelmä ja asumisoikeusyhtiöitä valvova viranomainen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) saavat osansa arvostelusta. AVAIN Asumisoikeus Oy:n pitkäaikaisena asukkaana on helppo yhtyä kritiikkiin. Vuodesta 2006 alkaen yhtiön toiminnassa on tapahtunut paljon sellaista, jota ei koskaan olisi voinut uskoa tapahtuvan yleishyödyllisessä yhteisössä. Noista tapahtumista on paljon kirjoitettu ja keskusteltu viime vuosina. Koska kirjoitusten säilymisessä eri keskustelufoorumeilla on ollut ongelmia, niistä joitakin on katsottu tarpeelliseksi tallentaa myös tähän blogiin. Kaikki kommentit, jotka perustuvat faktoihin ja ovat tarvittaessa asiakirjoilla tai muulla luotettavalla tavalla osoitettavissa, ovat tervetulleita.

MIKÄ YHTIÖ ON AVAIN ASUMISOIKEUS OY?

AVAIN Asumisoikeus Oy:n verkkosivuilla kirjoitetaan, että

Asumisoikeusasuminen sopii monenlaiselle tallaajalle ja moniin eri elämäntilanteisiin. Mutta millainen asukas sinä olet? Onko asumiseen liittyvä mottosi "oma tupa, oma lupa" vai "kotini on linnani"?

Lisäksi lukijaa pyydetään tekemään testi ja näin saamaan selville, mihin asukastyyppiin hän kuuluu.

Tämä blogi sisältää kirjoituksia, jotka kuvaavat sitä, millainen yhtiö AVAIN Asumisoikeus Oy on ja mikä näyttää olevan sen "motto" yhtiöstä julkisuuteen tulleiden uutisten ja asukkaiden yhtiön edustajista saamien kokemusten perusteella. Kirjoitukset ovat eri vuosilta. Joitakin niistä on päivitetty vastaamaan paremmin tämän hetken tietoa tästä kenties eniten julkisuudessa olleesta "yleishyödyllisestä yhteisöstä". Julkisuus on pääsääntöisesti ollut negatiivista - jopa häpeällistä. AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan yleishyödyllisenä yhteisönä voidaan lukea seuraavat tapahtumat sen lähihistoriassa:

• Asukkailta hoitovastikkeissa kerättyjen ylijäämien siirtäminen vastoin ympäristöministeriön suositusta pääomapuolelle ja tasaukseen vuosina 2006 - 2010
• Asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen korjausvarojen laiton siirtäminen vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon vuosina 2006 - 2007
• Omistusjärjestelyt vuosina 2007 - 2010, joiden tuloksena yleishyödyllinen asumisoikeusyhtiö päätyi yksityisten liikemiesten omistukseen ja määräysvaltaan
• AVARA-konsernin huonosti rakennettujen ja kaupaksi käymättömien vapaarahoitteisten omakotitalojen siirtäminen yleishyödylliseen asumisoikeusyhtiöön vuonna 2009
• Asukkaiden edustajien alueellisten kokousten ja valtakunnallisen kokouksen lakkauttaminen vuonna 2013 eli asukashallinnon ja -demokratian typistäminen kohdetasolle, jolloin asukkaiden edustajat eivät voi enää yli taloyksikkörajojen ottaa kantaa esimerkiksi talousarvioihin ja käyttövastikkeiden määräytymislaskelmiin
• Asukkaiden rahastaminen lähipiiriyhtiöiden kautta, jonka seurauksena esimerkiksi isännöintikulut ovat huomattavasti korkeammat kuin muissa asumisoikeusyhtiöissä
• Vastikeale, jossa uusille asumisoikeusasukkaille luvataan käyttövastike puoleen hintaan jopa puoleksi vuodeksi

AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan yleishyödyllisenä yhteisönä liittyy monissa tapauksisa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) häpeällinen historia yleishyödyllisiä yhteisöjä valvovana viranomaisena. Silloin kun AVAIN Asumisoikeus Oy:n edellä luetellut häpeälliset tapahtumat liittyvät myös ARAn häpeälliseen historiaan valvontaviranomaisena, niin ko. tapahtumia käsitellään ARA-kirjoituksia -blogissa.

Blogin kirjoitukset eivät ole aikajärjestyksessä. Kirjoitukset alkavat tuoreimmilla tapahtumilla eli vastikealella ja ARAn valvontatarkastuksella AVAIN Asumisoikeus Oy:öön. Blogi on osa "blogiperhettä", johon kuuluvat myös blogit ARA-kirjoituksia, Asuntorakentamisen Kehityssäätiö ja Asumisoikeusasukkaat.