VALVONTATARKASTUS AVAIN ASUMISOIKEUS OY:SSÄ (1)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) teki valvontatarkastuksen AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 yhdessä ulkopuolisiksi asiantuntijoiksi valittujen  Deloitte & Touche Oy:n tilintarkastajien kanssa. Valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.2.2014, Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko tarkastuksessa havaittuja epäkohtia, jotka vahvistavat osaltaan monille asukkaille vuosien varrella muodostunutta negatiivista kuvaa yhtiöstä ja sen toimintakulttuurista.

Tarkastuskertomuksesta käy esille mm. yhtiön vitkuttelu tarkastuksessa tarvittavan materiaalin toimittamisessa. Tarkastuskertomuksessa kirjoitetaan vitkuttelusta seuraavaa:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tarkastuksen valmistumista viivästytti se, että ennakkopyynnöistä huolimatta tarvittava materiaali ei ollut paikanpäällä käytettävissä ja pyydettäessä lähettämään lisämateriaalia toimitusajat olivat huomattavan pitkät. (Tarkastuskertomus 2014, s. 3.)

ARAn näkemys ei muutu yhtiön vastineesta huolimatta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 3.)

Yhtiön tulee vastaisuudessa noudattaa asumisoikeuslain säädöstä asiakirjojen ja selvitysten toimittamisesta tarkastukseen viivytyksettä. (Tarkastuskertomus 2014, s. 23 - 24.)

AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille ja asukkaiden edustajille on tuttua yhtiön vitkuttelu tietojen antamisessa esimerkiksi käyttövastikkeiden tasauksen perusteista ja periaatteista, joita piti pyytää useita kertoja ennen kuin ne lopulta annettiin syksyllä 2012. Ja esimerkiksi tämän kirjoittajan taloyksikön kysymyksiin talousarvioista ja käyttövastikkeiden määräytymislaskelmista yhtiö ei ole koskaan vaivautunut vastaamaan nykyjohdon aikana, vaikka sille on lähetetty talousarvioita ja käyttövastikkeiden määräytymistä käsitelleiden asukkaiden ja talohallitusten/asukastoimikuntien kokousten pöytäkirjat ja lausunnot kysymyksineen.

Tarkastuskertomuksessa on myönteistä ARAn esittämät toimenpiteet asukkaiden kokouksen valitseman valvojan aseman parantamiseksi. Yhtiön edustajien näkemys siitä, kuka saa toimia valvojana, ja ehdot valvonnan suorittamisesta ovat käytännössä tehneet mahdottomaksi toimia valvojana. Vaikka tarkastuskertomuksessa esitetyt toimenpiteet parantavat huomattavasti valvojan asemaa, niin siitä ei käy ilmi, onko valvojalla oikeus saada tietää myös käyttövastike II:lla kerättyjen varojen käyttö tositteiden ja rahavirtojen tasolla. Yhtiön edustajien eri yhteyksissä esittämien näkemysten mukaan valvojalla on oikeus tutustua vain käyttövastike I:llä kerättyjen varojen käyttöön ”tositetasolla”. Kun asukastoimikuntien puheenjohtajien valtakunnallisessa kokouksessa marraskuussa 2012 kysyttiin valvojan oikeudesta saada tietoja, niin toimitusjohtaja Toveri vastasi, että ”saa käyttövastike I:n osalta ja vähän enemmän”. Hän ei kuitenkaan kertonut, mitä ”vähän enemmän” tarkoittaa. Onko taloyksikön asukkaiden kokouksen valitsemalla valvojalla oikeus saada tiedot kaikesta käyttövastikkeilla (käyttövastike I ja II) kerättyjen varojen käytöstä ja millä tasolla?

Tarkastuskertomuksessa ARA suosittelee, että valvojaksi valitaan tilintarkastuspätevyyden omaava henkilö (HTM- tai KHT-tilintarkastaja). Suositus on sinänsä hyvä, jos sellainen henkilö löytyy asukkaiden keskuudesta tai ulkopuolelta, mutta se ei saa estää tai rajoittaa asukkaiden tiedonsaantioikeutta heiltä käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käytöstä. Tilintarkastajat eivät saa missään nimessä olla yhtiön ja sen omistajien muissa yrityksissä käyttämiä tilintarkastajia eikä edes samoista tilintarkastustoimistoista. Jos tilintarkastajalta jää huomaamatta esimerkiksi asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen ”korvamerkittyjen” korjausvarojen (noin 8,5 miljoonaa euroa) laiton varainsiirto asukkailta salatun tytäryhtiön kautta vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon, niin sellainen tilintarkastaja ei kykene toimimaan objektiivisena ja neutraalina valvojana. Jos valvojaa valittaessa päädytään ulkopuoliseen ammattitilintarkastajaan, niin ihanteellisinta olisi, että hän työskentelisi yhteistyössä asukkaiden edustajien (asukastoimikunta tai sen puheenjohtaja) kanssa.

Tarkastuskertomuksen ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin
luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä. Sama näyttää koskevan myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä ym. tietoja. Lisäksi liitteistä on jätetty pois esimerkiksi tarkastukseen otettujen taloyksiköiden jälkilaskelmat, jotka on kuitenkin mainittu tarkastuskertomuksen liiteluettelossa.

Ympäristöministeriö ja ARA eivät ole suostuneet vastaamaan kysymykseen, onko tietojen peittäminen tarkastuskertomuksessa ja sen liitteenä olevassa Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportissa sekä tärkeiden liitteiden poisjättäminen tehty AVAIN Asumisoikeus Oy:n vaatimuksesta vai ARAn omasta aloitteesta. ARA ei ole pyynnöistä huolimatta lähettänyt asukkaiden edustajille sensuroimattomia versioita raporteista. Näin asukkaiden edustajat eivät voi arvioida peitettyjen tietojen merkityksellisyyttä.

Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetään tarkastuksessa tehtyjen havaintojen yhteenveto ja jatkotoimenpiteet. Ovatko esitetyt jatkotoimenpiteet sitovia vai vain suosituksia ja miten niiden toteuttamista aiotaan valvoa? Aivan lopussa kirjoitetaan lihavoidulla tekstillä:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

Saa nähdä, lähettääkö ARA selvityksen sitä pyytäneille asukkaiden edustajille, jotka ovat kiinnittäneet huomiota mm. isännöinti- ja hallintokulujen suuruuteen. Esimerkiksi isännöintikulut ovat kasvaneet huimasti, kun AVAIN Asumisoikeus Oy:n lähipiiriyhtiöihin kuuluva AARI Isännöinti Oy voitti AVAIN Asumisoikeus Oy:n isännöintipalvelujen ”kilpailutuksen”. Monia asukkaita ja asukkaiden edustajia kiinnostaa tietää, tutkiko ARA ko. kilpailutuksen valvontatarkastuksen yhteydessä ja täyttikö AARI Isännöinti Oy kaikki kriteerit, jotka vaaditaan kilpailutuksen voittaneelta yritykseltä kilpailutuksen aikana.

Tarkastuskertomuksessa on kiinnittänyt asukkaiden huomiota se, että sen on allekirjoittanut
vain ylitarkastaja Mirja Suopanki, ei esimerkiksi ylijohtaja Hannu Rossilahti tai
apulaisjohtaja Heli Huuhka. Onko kysymyksessä kuitenkin virallinen tarkastuskertomus,
vaikka siinä ei ole toista allekirjoitusta?

AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTIKEALE (3)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tiedotteessa (Tiedote 6.2.2015, Dnro 20846/631/15) asumisoikeusyhteisöille otsikolla "Asumisoikeusasuntojen tarjoaminen alennettuun hintaan" ylijohtaja Hannu Rossilahti ja apulaisjohtaja Heli Huuhka kirjoittavat seuraavaa:

Sanomalehdissä on tammikuussa markkinoitu uusille asumisoikeusasukkaille asumisoikeusasuntoja alennettuun hintaan. Alennus koskee käyttövastikkeita, ei asumisoikeusmaksua.

ARAn näkemys on, että kaikkia asumisoikeusasukkaita on kohdeltava tasapuolisesti käyttövastikkeiden suuruutta määriteltäessä. Uusille asumisoikeusasukkaille asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden tarjoaminen määräajan alennettuun hintaan ei sinällään ole omakustannusperiaatteen vastaista, mutta käyttövastikkeiden määräytymisperusteiden tulee lain mukaan olla sellaiset, että vastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla.

Asumisoikeuslain mukaan asumisoikeusasunnot pitää ensisijaisesti olla asumisoikeuskäytössä. Lain mukaan asuntoja voidaan kuitenkin toissijaisesti  käyttää vuokralaisten asuntoina. ARA on ohjeistanut, että asuntoja on markkinoitava asumisoikeusasuntojen irtisanomisaikaa vastaavan kolmen kuukauden ajan asumisoikeuskäyttöön. Jos asuntoon ei tässä ajassa saada uutta asumisoikeuden haltijaa, voi yhtiö vuokrata asunnon lyhyeksi määräajaksi.

Tiedotteen mukaan lisätietoja antaa ylitarkastaja Mirja Suopanki puh. 029 525 0816.

Rossilahden ja Huuhkan mukaan "uusille asumisoikeusasukkaille asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden tarjoaminen määräajan alennettuun hintaan ei sinällään ole omakustannusperiaatteen vastaista, mutta käyttövastikkeiden määräytymisperusteiden tulee lain mukaan olla sellaiset, että vastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla". Kun Rossilahti ja Huuhka kiemurtelevat vastauksessaan, niin ympäristöministeriön hallitussihteeri Juha Post ilmaisee vastauksessaan 20.2.2015 (YM3/033/2014) ministeriönsä ja ARAn kannan vastikealeen suoremmin:

Ympäristöministeriö on yhdessä ARAn kanssa selvittänyt asiaa ja todennut, että toiminta ei ole omakustannusperiaatteen vastaista.

Helsingin Sanomien artikkelissa 31.1.2015 Huuhka oli vielä sanonut, että ”vastikkeiden väliaikainen alennus ei ole omakustannusperiaatteen vastaista” ja että "puoleen hintaan markkinoitavat asunnot ovat suuria ja siksi käyttövastikkeet ovat suuria".

ARAn tiedotteessa 6.2.2015 kirjoitetaan, että asumisoikeusasuntoja on markkinoitu sanomalehdissä alehintaan tammikuussa. Totuus on kuitenkin se, että vastikeale alkoi jo viime vuoden loppupuolella ja jatkuu edelleen. Viime vuoden loppupuolella vastikeale puoleen hintaan luvattiin jopa kuudeksi kuukaudeksi. Tämän vuoden puolella vastikeale puoleen hintaan on luvattu enää kolmeksi kuukaudeksi. Vastikeale on jatkunut vielä helmikuussa ja tulee varmasti jatkumaan tulevaisuudessakin, kun "valvovat" tahot (ympäristöministeriö ja ARA) ovat nyt yhdessä todenneet, että "toiminta ei ole omakustannusperiaatteen vastaista".

Tiedotteissaan ja vastauksissaan asukkaiden kyselyihin ympäristöministeriö ja ARA eivät ole vastanneet suoraan seuraaviin kysymyksiin:

• Onko AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastikeale laillista ja kohteleeko se tasapuolisesti asukkaita?

• Kuinka pitkä vastikkeiden alennus uusille asumisoikeusasukkaille ei ole omakustan-nusperiaatteen vastaista? 

•  Onko vastikeale hyväksyttävää kaiken kokoisissa asunnoissa?

Helsingin Sanomien artikkelissa 31.1.2015 apulaisjohtaja Huuhka sanoi myös, että ”asunto voidaan vuokrata lyhyeksi aikaa, jos ei löydy uutta asumisoikeuden haltijaa". Ympäristöministeriö ja ARA eivät ole kuitenkaan vastaanneet seuraaviin asumisoikeusasuntojen vuokrausta koskeviin kysymyksiin:

• Kuinka pitkäksi aikaa yhtiö voi vuokrata asumisoikeusasunnon, jos siihen ei löydy asukkaita? 

• Koituvatko vuokratulot ko. taloyksikön hyväksi vai menevätkö ne tasauksen kautta valtakunnalliseen ”yhteiskäyttöön” vai voiko yhtiö vapaasti päättää niiden käytöstä?

Ympäristöministeriön ja ARAn kannanotot vastikealeen ovat ympäripyöreitä, mikä antaa AVAIN Asumisoikeus Oy:lle ja muille "asumisoikeusyhteisöille" vapaat kädet millaisiin tahansa vastikealennuksiin. AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille vastikealennusta merkittävämpi asia lienee toistaiseksi kuitenkin vielä se, että yhtiö ei kerro omistamansa talon asukkaille ja asukkaiden edustajille, onko kaikki asunnot käytössä asumisoikeusasuntoina vai onko joku asunto/jotkut asunnot vuokrattu. Asukkaat eivät voi myöskään tarkastaa sitä esimerkiksi ARAlta, koska "asia ei kuulu ARAn toimivaltaan". Onko näin?

Asumisoikeustalon asuinhuoneistojen käytöstä säädetään asumisoikeuslain (Laki asumisoikeusasunnoista 16.7.1990/650) 45 §:ssä mm. seuraavaa:

Asumisoikeustalon asuinhuoneistoja on ensisijaisesti käytettävä asumisoikeuden haltijoiden asuntoina. Toissijaisesti asuinhuoneistoja voidaan käyttää vuokralaisten asuntoina.

Asumisoikeuslaissa ei ole mainittu, kuinka kauaksi aikaa yhtiö voi vuokrata omistamansa asumisoikeusasunnon ja kenelle. Tähän kysymykseen ei ole otettu kantaa myöskään ARAn (Rossilahden ja Huuhkan) tiedotteessa 6.2.2015 eikä ympäristonministeriön (Post) vastauksessa 20.2.2015. Kumpikaan taho ei ole vaivautunut vastaamaan myöskään kysymykseen "Koituvatko vuokratulot ko. taloyksikön hyväksi vai menevätkö ne tasauksen kautta valtakunnalliseen ”yhteiskäyttöön” vai voiko yhtiö vapaasti päättää niiden käytöstä?".  Ainakin taloyksikön asumisoikeusasukkaiden näkökulmasta ainoa oikea käytäntö olisi, että vuokralaiset osallistuisivat ainakin taloyksikön hoitokulujen ja käyttökorvausten maksamiseen. Voisiko joku kertoa, mikä on nykyinen käytäntö ja mihin lakiin se perustuu?

AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTIKEALE (2)

Helsingin Sanomat julkaisi 31.1.2015 toimittaja Marja Salmelan artikkelin "Uudet asukkaat pilkkahinnalla asumisoikeustaloon, vanhat asukkaat maksavat korkeita vastikkeita", joka käsitteli AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastikealea. Artikkelia varten toimittaja oli haastatellut myös asuntoministeri Pia Viitasen erityisavustajaa Tanja Sippola-Alhoa, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) apulaisjohtajaa Heli Huuhkaa ja AVAIN Asumisoikeus Oy:n toimitusjohtajaa Maarit Toveria.

Salmelan artikkelin mukaan alekampanjasta on tullut kyselyjä ympäristöministeriöön, sillä uudenlaista alennusta käytetään ensimmäistä kertaa. Asuntoministeri Pia Viitasen erityisavustajan Tanja Sippola-Alhon mukaan pitää selvittää, onko tämä laillista ja kohteleeko se tasapuolisesti asukkaita.

Apulaisjohtaja Huuhkan mukaan ”asunto voidaan vuokrata lyhyeksi aikaa, jos ei löydy uutta asumisoikeuden haltijaa” ja ”vastikkeiden väliaikainen alennus ei ole omakustannusperiaatteen vastaista”. Lisäksi apulaisjohtaja Huuhkan mukaan puoleen hintaan markkinoitavat asunnot ovat suuria ja siksi käyttövastikkeet ovat suuria.

Toimitusjohtaja Toverin mukaan vastikeale on asukkaiden parhaaksi: "Jos asunnot olisivat tyhjillään, tasauksen takia kaikki asukkaat maksaisivat vielä enemmän." Toveri kiistää artikkelissa haastateltujen asukkaiden väitteen yhtiön huonosta tiedottamisesta mm. AVAIN Asumisoikeus Oy:n asuntojen hoito- ja muista kustannuksista. Toverin mukaan "Yhtiöllä on asiakkuuspäällikkö, joka vastaa asukkaiden kysymyksiin. Tietoa on nettisivuilla, ja asukkaat saavat sitä sähköposteihinsa."

AVAIN Asumisoikeus Oy järjesti viime vuoden lopulla Jyvässeudulla alekampanjan, jossa ennen vuoden vaihdetta asumisoikeussopimuksen tehneille luvattiin käyttövastikkeiden puolitus puoleksi vuodeksi. Vapaita asuntoja markkinoitiin mm. Suur-Jyväskylän lehdessä, jossa esimerkiksi 20.12.2014 julkaistiin kuuden asunnon ilmoitus otsikolla ”Asu puoli vuotta puoleen hintaan” Ilmoituksessa mainittujen asuntojen koko vaihtelee 49 m2:stä 102,5 m2:iin. Ko. ilmoituksessa mainituista kuudesta asunnosta neljä on pieniä tai keskikokoisia ja vain kaksi ns. isoja asuntoja (vrt. apulaisjohtaja Huuhkan vastaus toimittaja Salmelalle).

Apulaisjohtaja Huuhkan vastauksesta toimittaja Salmelalle ei käy ilmi, kuinka pitkäksi aikaa asunto voidaan vuokrata ja kuinka pitkä vastikkeiden väliaikainen alennus voi olla, että se ei ole omakustannusperiaatteen vastaista. AVAIN Asumisoikeus Oy:n verkkosivuilla olevassa tiedotteessa ”Asumisoikeusasuntojen myynti lähtenyt hyvin liikkeelle” kerrotaan, että uusi asukas voi asua ensimmäiset kolme kuukautta puolella hinnalla, mutta kuten edellä kerrottiin Jyväseudulla viime vuoden loppupuolella asuntoja markkinoitiin myös puolen vuoden puolituksella käyttövastikkeeseen.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkailta on tullut huolestuneita kyselyjä siitä, tuleeko ”vastikealeista” vapaiden tai vapautuvien asuntojen yleinen markkinointikeino ja rahoittavatko jo asuvat asukkaat tämänkin ”markkinoinnin” käyttövastikkeissaan, joissa jo ennestään kerättään suuria summia mm. markkinointiin. Markkinointikulut kerätään käyttövastike II:n tasattavina hoitomenoina, joihin asukkaana ja asukkaiden edustajana ei ole päässyt tutustumaan kuten ei myöskään muiden käyttövastike II:lla kerättyjen varojen käyttöön. Asumisoikeuksien myynti- ja markkinointikuluissa tapahtui vuonna 2014 jyrkkä kasvu vuoteen 2013 verrattuna. Esimerkiksi erään Jyväskylässä sijaitsevan AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohteen osuus asumisoikeuksien myynti- ja markkinointikuluissa kasvoi vuoden 2013 talousarvion 5360 eurosta 10 247 euroon vuoden 2014 talousarviossa eli 109,67 %. Muutenkin vuoden 2014 talousarvio ja käyttövastikkeiden määräytymislaskelma sisälsi suuria muutoksia (erityisesti korotuksia), joita ei perusteltu mitenkään: esimerkiksi isännöinti 37,06 %, tasattavat kiinteistö- ja huoneistokorjaukset 1372,22 % sekä viestintä- ja tiedotustoiminta 595,14 %. Ko. kohteen asukkaiden kokous ei hyväksynyt vuoden 2014 talousarviota ja käyttövastikkeen määräytymislaskelmaa mm. juuri korkeiden korotusten vuoksi.

Salmelan artikkelin mukaan toimitusjohtaja Toveri kiistää huonon tiedottamisen asukkaille. Hänen mukaansa yhtiöllä on asiakkuuspäällikkö, joka vastaa asukkaiden kysymyksiin. Oma kokemukseni ko. asiakkuuspäälliköstä on, että hänen antamiinsa tietoihin ja vastauksiin ei voi luottaa. Esimerkiksi syksyllä 2013 asiakkuuspäällikkö Kirsi Härmä ilmoitti 19.8.2013 ja 27.9.2013, että ”jälkilaskelma tehdään käyttövastike I:n osalta”. Kun tarkistin asian ARAsta, niin ylitarkastaja Mirja Suopanki ilmoitti 23.8.2013, että jälkilaskelman tulee sisältää myös käyttövastike II:n tiedot. Härmän toisen virheellisen ilmoituksen jälkeen ylitarkastaja Suopanki ilmoitti, että ”Avain Asumisoikeus Oy:n tulee esittää jälkilaskelmissa sekä käyttövastike I:n (kohteen suorat menot) että käyttövastike II:n (tasattavat menot) tuotot ja niihin kohdistuneet kulut sekä edellisiltä tilikausilta siirtyvät vastikeyli- tai alijäämät. Lisäksi ARA suosittelee, että yhtiö esittää erikseen kohdekohtaisesti varautumisiin kerättävät vastiketuotot ja niihin kohdistuneet kulut sekä siirtyvät yli- tai alijäämät.” Asiakkuuspäällikön antamat virheelliset tiedot syksyllä 2013 herättivät ihmetystä, sillä kevään 2013 asumisoikeuspäivän ohjelmaan kuului mm. ylitarkastaja Mirja Suopankin luento otsikolla ”Käyttövastike- ja jälkilaskelmat uuden lain mukaan”.

Monet asukkaat ovat kysyneet, että riittääkö suuren asumisoikeusyhtiön asiakkuuspäällikön saatikka toimitusjohtajan tehtäviin 1970-luvulla tai edes 1980-luvun alussa suoritetut merkonomikoulutukset ja onko koulutuksiin sisältynyt etiikan opintoja, koska kysymyksessä on työ yleishyödyllisessä yhteisössä.

Salmelan artikkeliin viitaten tiedustelen, kuinka pitkäksi aikaa yhtiö voi vuokrata asumisoikeusasunnon, jos siihen ei löydy asukkaita? Koituvatko vuokratulot ko. taloyksikön hyväksi vai menevätkö ne tasauksen kautta valtakunnalliseen ”yhteiskäyttöön” vai voiko yhtiö vapaasti päättää niiden käytöstä?

Kuinka pitkä vastikkeiden alennus uusille asumisoikeusasukkaille ei ole omakustannusperiaatteen vastaista? Aikooko asuntoministeri selvittää kuten asuntoministeri Pia Viitasen erityisavustaja Tanja Sippola-Alho antaa ymmärtää Salmelan artikkelissa, onko AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastikeale laillista ja kohteleeko se tasapuolisesti asukkaita. Tämä kiinnostaa siitä syystä, jos vastikealesta tulee yleinen ja jatkuva käytäntö asuntojen markkinoinnissa.