VALVONTATARKASTUS AVAIN ASUMISOIKEUS OY:SSÄ (2)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) 15.12.2014 julkaisemassa AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 tehdyn valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, (Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko havaintoja, jotka omalta osaltaan tukevat vuosien varrella muodostunutta negatiivista kuvaa yhtiön ”toimintakulttuurista” ja sen jatkumisesta edelleenkin.

Sekä ARAn tarkastuskertomuksen että sen liitteenä olevan Deloitten valvontatarkastusraportin luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä. Sama näyttää koskevan myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä. Mustalla värillä peittäminen voi käsittää luvun, yksittäisen sanan, useampia sanoja, tekstikappaleen, kokonaisen sivun tai taulukon. Seuraavassa esitetään joitakin otteita ARAn tarkastuskertomuksesta. Lainatuissa otteissa on kirjoitettu PEITETTY, jos tieto on peitetty mustalla värillä.

ARA on kirjoittanut alustavassa tarkastuskertomuksessa, että AVAIN Asumisoikeus Oy ei ole huomioinut edellisten vuosien tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen yli- tai alijäämiä tulevien vuosien vastikkeissa, vaan yhtiö on käsitellyt edellä mainitut erät jälkilaskelmassa varautumisena. (Tarkastuskertmus 2014, s. 4 - 5.)

- - Hoito- ja rahoitusmenojen ylijäämät eivät automaattisesti voi muuttua varautumisiksi jälkilaskelmassa. Tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen jälkilaskelman mukaiset yli- tai alijäämät tulee edelleen yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin. (Tarkastuskertomus 2014, s. 5.)

Yhtiön tulee korjata jälkilaskelmia siten, että yhtiö esittää jälkilaskelmissa ei-tasattavista tilikaudelta ja edellisiltä tilikausilta kertyneiden yli- tai alijäämien lisäksi myös tasattavista hoito- ja rahoitusmenoista tilikaudelta ja edellisiltä tilikausilta vuodesta 2011 alkaen kertyneet yli- tai alijäämät. Tämä koskee sekä kohdekohtaisia jälkilaskelmia että yhtiökohtaista jälkilaskelmaa. (Tarkastuskertomus 2014, s. 6.)

Tasattavien kustannusten hoito- ja rahoitusmenoista kertynyt yli- tai alijäämä tulee yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin, jotta omakustannusperiaate toteutuu. (Tarkastuskertomus 2014, s. 6 - 7.)

Yhtiön järjestämä kiinteistöpalveluiden kilpailutus ei ARAn näkemyksen mukaan
täytä asumisoikeuslain vaatimuksia kilpailuttamisesta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 16.)

Yhtiön hallintoon liittyvät kulut, joihin myös kiinteistön johtopalvelut kuuluu,
ovat huomattavasti korkeammat verrattuna muihin asumisoikeusyhtiöihin (kts.
kiinteistöjen hoitokulut / isännöintiin ja hallintoon kuuluvat kulut). Yhtiö on kuitenkin
hakiessaan nimeämistä yleishyödylliseksi yhteisöksi ja edelleen korkotukilainaa
sitoutunut tarjoamaan asuntoja kohtuullisin kustannuksin, joten ARA
katsoo, että yleishyödyllisenä yhteisönä AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee jatkossa
pyrkiä tarjoamaan asukkaiden tarvitsemat palvelut huomattavasti edullisemmilla
kustannuksilla. (Tarkastuskertomus 2014, s.17.)

ARA vertasi alustavaa tarkastusketomusta varten AVAIN Asumisoikeus Oy:n
kiinteistöjen hoitokuluja, joista oli eliminoitu korjaukset ja tontin vuokrat, kahden
muun asumisoikeusyhtiön hoitokuluihin. AVAIN Asumisoikeus Oy:n kiinteistöjen
hoitokulut olivat noin 20 % suuremmat verrattuna edellä mainittujen kahden
muun asumisoikeusyhtiön kiinteistöjen hoitokuluihin. Suurimpana syynä korkeisiin
hoitokuluihin olivat isännöintiin ja hallinnointiin liittyvät kulut, jotka ovat 40-
50 % korkeammat verrattuna muiden asumisoikeusyhtiöiden hallinnointiin liittyviin
kuluihin. Hallinnointiin liittyvät kulut ovat jo vuonna 2011 olleet korkeat,
mutta kulut ovat nousseet vielä vuodesta 2011 vuoteen 2013. (Tarkastuskertomus 2014, s. 17 - 18.) 

- - ARAn kanta on, että itse tuotettujen palvelujen kustannusten tulee olla kohtuulliset sekä kilpailukykyiset verrattuna ostopalveluna hankittuihin ulkopuolisten yhtiöiden veloittamiin hintoihin. Yhtiön tulee tehdä toimenpiteitä saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi. (Tarkastuskertomus 2014, s. 19.)

AVAIN Asumisoikeus Oy on kirjannut uudishankkeiden kehittämiskulut AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon. Jos kohde ei ole toteutunut, ovat kustannukset
jääneet lopullisesti asumisoikeuden haltijoiden maksettaviksi. Tarkastuksen
perusteella suurin osa suunnittelukustannuksista kertyy PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) veloittamista rakennuttajapalkkioista summiltaan noin PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) euroa. Deloitte & Touche Oy:n alustavan raportin mukaan uudishankkeiden kehittämiskuluja oli tarkastuskäynnillä yhteensä PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) euroa sellaisiin kohteisiin, joista ei ole tehty aloittamispäätöstä. (Tarkastuskertomus 2014, s. 19.)

PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) ei ole AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastineen mukaan lainkaan AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohde. Lasku on tullut virheellisesti AVAIN Asumisoikeus Oy:lle ja kulu on siirretty oikealle yhtiölle 25.11.2013, minkä ARA on tarkastanut tositteesta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 20.)

ARAn tulkinta on, että ennen ARAn varauspäätöstä syntyneitä suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia ei saa sisällyttää asukkailta perittäviin vastikkeisiin. (Tarkastuskertomus 2014, s. 20-21.)

ARA kuitenkin haluaa huomauttaa AVAIN Asumisoikeus Oy:ä siitä, että koska
yhtiö lainaa varoja asunto-osakeyhtiöille, lainatut varat ARAn käsityksen mukaan
otetaan varautumisiin kerätyistä varoista, mikä tulee esittää jälkilaskelmissa. Varojen
tulee palautua alkuperäiseen tarkoitukseen heti, kun kohteen rakentamiseen myönnetty korkotukilaina on nostettu. Varojen palauttaminen tulee myös esittää jälkilaskelmassa.” (Tarkastuskertomus 2014, s. 21.)

Tarkastuskertomuksensa luvussa 10 sivuilla 21-23 ARA esittää ehdotuksia, jotka parantavat
taloyksikköjen asukkaiden kokouksien valitsemien valvojien asemaa ja tiedonsaantia AVAIN
Asumisoikeus Oy:ssä. Ehdotukset parantaisivat huomattavasti asukkaiden valitsemien valvojien mahdollisuuksia valvoa asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käyttöä.

Tarkastuskertomuksensa luvussa 11 sivuilla 23-25 ARA esittää havaintojen yhteenvedon ja jatkotoimenpiteet. Havaintojen ja jatkotoimenpiteiden luetteloon johdatellaan seuraavasti: "ARA on tarkastuksessa havainnut seuraavia epäkohtia liittyen AVAIN Asumisoikeus Oy:n toimintaan. Havainnot sisältävät myös Deloitte & Touche Oy:n valvontaraportissaan esille ottamat asiat." Luettelossa esitetään seuraavat havainnot/epäkohdat ja jatkotoimenpiteet:

1) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tarkastuksen valmistumista viivästytti se, että tarkastukseen tarvittava materiaali ei ennakkopyynnöistä huolimatta ollut tarkastuskäynnillä käytettävissä. Pyydettäessä lisäselvityksiä varten materiaalia, yhtiön tarvitsema aika materiaalin toimittamiseen oli myös huomattavan pitkä. Yhtiön tulee vastaisuudessa noudattaa asumisoikeuslain säädöstä asiakirjojen ja selvitysten toimittamisesta tarkastukseen viivytyksettä.

2) Yhtiön tulee muuttaa jälkilaskelmiaan siten, että yhtiö esittää toteutuneen tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen yli- tai alijäämän sekä kohde- että yhtiökohtaisesti. Hoito- ja rahoitusmenoista kertynyt yli- tai alijäämä tulee yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin.

Varautumisissa yhtiö voi esittää ainoastaan vastaavan summan pinta-alaa kohden, mitä yhtiö on esittänyt asukkaille käyttövastikelaskelmassa perivänsä vastiketta varautumisiin pinta-alaa kohden. Hoito- ja rahoitusmenojen ylijäämät eivät siten automaattisesti muutu varautumiksi eikä tyhjistä asunnoista kerry varautumisiin vastiketta, koska varautumisiin kerättävät varat kerätään vastiketuotoissa. Vuokratuista huoneistoista yhtiö kuitenkin voi kerätä varoja varautumisiin.

Varautumisista käytetyt varat tulee myös esittää varautumisten vähennyksenä jälkilaskelmassa.

Jälkilaskelmat laaditaan kirjanpidon perusteella, joten jälkilaskelmien tulee täsmätä kirjanpidossa esitettyihin lukuihin.

3) AVAIN Asumisoikeus Oy:n maksamat isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut ovat huomattavan korkeat verrattuna muihin asumisoikeusyhtiöihin. Yhtiön tulee tehdä toimenpiteitä saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

Hankinnoissa on suositeltavaa hyödyntää olemassa olevia markkinoita ja hankintamenettelyjen kaikissa vaiheissa on perusteltua noudattaa EU:n hankintoja koskevia syrjimättömyyden, yhdenvertaisuuden, avoimuuden ja suhteellisuuden periaatteita. ARA suosittelee, että yhtiö julkaisee hankintailmoitukset tarjouspyyntöasiakirjoineen sähköisessä tietokannassa HILMASSA tai noudattaa muuta luonteeltaan avointa hankintamenettelyä. Kilpailutus tulee uusia vähintään neljän vuoden välein ja kilpailutuksessa tulee huomioida erityisesti, että konsernin ulkopuolisia ja samaan konserniin kuuluvia yhtiöitä kohdellaan yhdenvertaisesti. Yhtiön tulee lisäksi huomioida asukkaat kilpailutuksissa asumisoikeuslain 16 c §:n mukaisesti.

4) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee muuttaa uudishankkeiden kehittämiskustannusten osalta käytäntöään siten, että yhtiö kirjaa ennen rahoitushakemuksen jättämistä syntyneet asunto-osakeyhtiöille kohdistuvat kustannukset kyseessä olevan asuntoosakeyhtiön kirjanpitoon, ei AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon.

5) AVAIN Asumisoikeus Oy ei saa sisällyttää uusien, mahdollisesti rakennettavien kohteiden suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia asukkailta perittäviin vastikkeisiin.

6) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee muuttaa asumisoikeuskohteiden valvojaa koskeva ohjeistus siten, että laatiakseen asukkaiden kokoukselle ja omistajalle kirjallisen, vapaamuotoisen kertomuksen on valvojalla oikeus tehdä muistiinpanoja ja ottaa jäljennöksiä yhtiön kirjanpitoaineistosta ja hankintasopimuksista.

Valvojaa koskevaa ohjeistusta tulee muuttaa myös siltä osin, että valvojaksi voidaan valita talohallituksen jäsen asukkaiden ja ulkopuolisten henkilöiden lisäksi. ARA kuitenkin suosittelee, että valvojaksi valitaan tilintarkastuspätevyyden omaava henkilö (HTM- tai KHT -tilintarkastaja). Valvojasta aiheutuvat kustannukset voidaan sisällyttää asukkailta perittäviin käyttövastikkeisiin.

7) Deloitte & Touche Oy on verrannut asunto-osakeyhtiö XXXXX hankinnasta aiheutuneita kustannuksia ARAn tarkistuspäätöksessä hyväksyttyihin kustannuksiin. Deloitten raportin mukaan hankintakustannukset ovat alittaneet ARAn päätöksessä hyväksytyt kustannukset, mutta koska AVAIN Asumisoikeus Oy on kirjannut kohteeseen kuuluvia korkomenoja AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon, lopullinen hankintameno on ylittänyt ARAn päätöksessä hyväksytyt kustannukset. Ylitys ei kuitenkaan euromäärän vähäisyyden vuoksi aiheuta erillisiä toimenpiteitä.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä
toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin- ja hallintoon liittyvät kulut
kohtuullisiksi.


ARAn AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 tekemän valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin voi tilata ARAsta seuraavista osoitteista:
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA)
Postiosoite: PL 30,15141 Lahti

Virallinen sähköpostiosoite: kirjaamo.ara@ara.fi
Henkilöstön sähköpostit muotoa: etunimi.sukunimi@ara.fi

Tietoja tarkastuksesta ja tarkastuskertomuksesta antaa:

Ylitarkastaja Mirja Suopanki
Puh.  029 525 0816
mirja.suopanki@ara.fi