AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTAUS ARAN SELVITYSPYYNTÖÖN (2)

Aikaisemmassa blogikirjoituksessa 30.4.2015 otsikolla "AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTAUS ARAN SELVITYSPYYNTÖÖN" kerrottiin AVAIN Asumisoikeus Oy:n 24.2.2015 antamasta selvityksestä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) selvityspyyntöön, jossa yhtiötä vaaditaan antamaan ARAan selvitys 27.2.2015 mennessä, "mitä toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi". Niiden kohtuuttomuus oli todettu ARAn valvontatarkastuksessa AVAIN Asumisoikeus Oy:öön vuonna 2013. Toki valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) oli esitetty muitakin epäkohtia ko. yhtiön toiminnassa (ks. aikaisemmat kirjoitukset 27.2.2015 ja 28.2.2015.)

Aikaisempi kevättalvellä 2015 ARAsta saatu kopio AVAIN Asumisoikeus Oy:n selvityksestä 24.2.2015 sisälsi sensuroituja kohtia eli selvitystä pyytäneille asukkaiden edustajille lähetettiin selvityksestä versio, josta oli poistettu tietoja. Nyt syksyllä 2015 saadun ARAn yhtiön selvitykseen 26.10.2015 antaman vastauksen mukana tuli myös sensuroimaton versio yhtiön 24.2.2014 antamasta selvityksestä, joka on kokonaisuudessaan seuraava ("lisäykset" punaisella):

AVAIN Asumisoikeus Oy ryhtyy ja on ryhtynyt seuraaviin toimenpiteisiin:

- Isännöintipalvelut ja myyntipalvelut kilpailutetaan 2015 aikana niin, että uudet sopimushinnat tulevat voimaan 1.1.2016.

- Kiinteistöpalveluita (nykyinen sopimus päättyy 31.12.2016) emme tule tässä vaiheessa kilpailuttamaan, vaan olemme neuvotelleet kyseisen kokonaisuuden hinnoittelun uudelleen ja otamme sen käyttöön 3/2015.

Kiinteistöpalvelut on sellainen AVAIN Asumisoikeus Oy:n kiinteistöhallinnon toimintojen johtamiseen liittyvä kokonaisuus, johon ei kilpailuttamalla saada kokonaishyötyä. AVAIN Asumisoikeus Oy ei tule myöskään palkkaamaan omaa kiinteistöjen huoltoon, ylläpitoon ja kunnossapitoon erikoistunutta henkilökuntaa. Nykyinen järjestely tuo joustavuutta resurssien käyttöön ja sitä kautta hillitsee kustannusten nousua. Tekemiemme kyselyiden perusteella voi todeta, että nykyisen kiinteistönjohtopalvelusopimuksen sisältöä vastaavan palvelun tarjoajia ei markkinoilla käytännössä ole. Kilpailuttaa voisi vain vuokratyövoimaa, koska tehtävät ovat sellaisia, että niitä on päivittäin läsnä ollen hoidettava tiiviissä yhteisytyössä AVAIN Asumisoikeus Oy:n johdon ja toimihenkilöiden kanssa. Työmäärätarve on keskimäärin 5 hlöä, mutta hetkittäin työ vaatii jopa kaksinkertaisen määrän henkilötyöpanosta. Kustannushyötyjä ei vuokratyövoiman käytöllä saavuteta. Olemme selvittäneet vuokratyövoiman samoin oman työvoiman käytön kustannukset. Molemmilla tavoilla toteutettava työ tulisi kalliimmaksi.

Nykyinen kiinteistönjohtopalvelujen veloitus perustuu neliöpohjaiseen veloitukseen. Kiinteistöpalveluiden uudelleen hinnoittelussa on huomioitu yhtiön perustamisen yhteydessä siirtyneen kiinteistökannan kunnon parantuminen ja mm. 10-vuotisvastuiden selvittämisen ja juridisten palvelujen vaatiman työaika- ja työmäärätarpeen sekä muun erityisosaamistarpeen normalisoituminen. Maaliskuun 2015 alusta hinnoittelussa siirrytään aiemmasta m2/kk veloituksesta kiinteähintaiseen kuukausiveloitukseen.

- ICT-infran kehittämiskustannukset pienevät, kun talous- ja kiinteistöhallinnon sekä raportointiohjelmistojen perustamiskustannukset tulevat maksetuiksi. Kustannussäästöä on saatu ja saadaan myös asukashallinnon kehittämisessä, kun asukashallinnon extranet-sivuston perustamistyö on tältä erää valmistunut ja asukkaille toimitettavien raporttien vaatima muutostarvetyö pikku hiljaa vähenee.

 - Näiden suurten kustannuserien lisäksi säästöjä on saatu mm. kiinteistön hoitokuluissa ja niitä haetaan edelleen.

Esitettyjen toimnpiteiden vaikutuksia vuosien 2015-2018 kuluihin on simuloitu liitteenä (Liite 1) olevassa taulukossa.

Edellä mainittujen tulevien toimien lisäksi AVAIN Asumisoikeus on jo tarkastuksen aikana ja sen jälkeen ryhtynyt toimenpiteisiin, jolla kustannuksia saadaan pienennettyä. Tällaisia toimenpiteitä ovat olleet mm. seuraavat:

 - Kiinteistönjohtopalveluiden hintaa ei ole nostettu koko sopimuksen voimassaoloaikana.

 - Kiinteistöpalveluja koskevaa sopimusta on muutettu siten, että sopimuskautta on lyhennetty 5 vuodesta 4 vuoteen ja poistettu optiovuodet sopimuksesta.

 - Isännöintisopimuksen neliöpohjaisia sopimushintoja (isännöinti ja tekninen isännöinti) on korotettu ainoastaan vuoden 2013 alusta (3 %). Vuosille 2014 ja 2015 ei korotuksia ole tehty ollenkaan.

- Kertaluonteisia isännöintiin liittyviä palkkioita ei ole korotettu sopimuskaudella kertaakaan.

- Asumisoikeuden myyntiin liittyviä palkkioita ei ole koroetttu sopimuskaudella kertaakaan.

- AVAIN Asumisoikeus Oy:n palveluksessa ollut myynti- ja markkinointijohtaja lopetti yhtiössä syksyllä 2014. Tässä yhteydessä yhtiö siirtyi ostamaan myynnin ja markkinoinnin johtamispalvelut Avain Rakennuttaja Oy:ltä. Sopimuksessa rajattiin palvelun veloitushinta käytettävään työaikaan. Sopimuksen mukaan veloitus voi olla enintään 90% yhtiön palveluksessa olleen myynti- ja markkinointijohtajan vastaavista henkilökuluista. Myös tämä järjestely tuo joustavuutta resurssien käyttöön ja sitä kautta hillitsee kustannusten nousua.

 - Uudistuotantoon liittyviin rakennuttamissopimuksiin on tehty muutos, jonka mukaisesti ensimmäinen maksuerä laskutetaan vasta, kun hankeen lainaa voidaan nostaa.

- Lisäksi olemme alusta asti veloittaneet AVAIN Asumisoikeus Oy:n taloushallintopalveluista AVAIN Rakennuttaja Oy:ltä muiden AVAIN Yhtiöiden käyttämistä palveluista osuuden, joka vastaa käytettyjen palveluiden määrää.

Tehtyjen toimenpiteiden vaikutukset näkyvät jo oheisessa taulukossa (Liite 1) vuoden 2014 neliökohtaisten isännöinnin ja hallinnon kokonaiskustannusten pienentymisenä. Tämän lisäksi hyvän isännöinnin vaikutukset näkyvät 2014 tuloksessa kiinteistön muiden hoitokulujen pienentymisenä. Laskelmien mukaan tehtyjen ja tulossa olevien toimenpiteiden vaikutuksesta Isännöinnin ja hallinnon kulut tulevat tarkastelujaksolla pienentymään n. 15%..

Toivomme esittämämme riittävän selvitykseksi siitä, mitä olemme tehneet ja mitä tulemme vielä tekemään saadaksemme isännöintiin ja hallintoon liittyvät kustannukset edullisemmiksi.

Sensuroidun version ARAlta kevättalvella 2015 saaneena asukkaiden edustajana on pakko kysyä, miksi ko. kohdat (tässä punaisella kirjoitetut) piti poistaa silloin lähetetystä versiosta, jos ne nyt syksyllä 2015 lokakuun lopussa lähetetyssä versiossa voitiin jättää poistamatta?

AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTAUS ARAN SELVITYSPYYNTÖÖN (1)

1 ARAN SELVITYSPYYNTÖ 15.12.2014

Tämän blogin aikaisemmissa kirjoituksissa 27.2.2015 ja 28.2.2015 kerrottiin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) valvontatarkastuksesta AVAIN Asumisoikeus Oy:öön vuonna 2013. Valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko tarkastuksessa havaittuja epäkohtia yhtiön toiminnassa. Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetään tarkastuksessa tehtyjen havaintojen yhteenveto ja jatkotoimenpiteet.  Aivan lopussa kirjoitetaan lihavoidulla tekstillä:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

2 AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N SELVITYS 24.2.2015

Toimitusjohtaja Maarit Toverin 24.2.2015 allekirjoittamassa selvityksessä kerrotaan, että "AVAIN Asumisoikeus Oy:n hallitus on käynyt tarkastusraportin perusteellisesti läpi ja hyväksynyt kokouksessaan 24.2.2015 yksimielisesti tämän selvityksen toimitettavaksi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle". Tämän jälkeen selvityksessä kirjoitetaan:

AVAIN Asumisoikeus Oy ryhtyy ja on ryhtynyt seuraaviin toimenpiteisiin:

- Isännöintipalvelut ja myyntipalvelut kilpailutetaan 2015 aikana niin, että uudet sopimushinnat tulevat voimaan 1.1.2016.

[Selvityksen ensimmäisellä sivulla mainitaan vain em. toimenpide, johon yhtiö "ryhtyy ja on ryhtynyt". Loppusivu sivun puolivälistä alkaen on tyhjää. Selvitys jatkuu toisen sivun puolivälistä eli sivun alussa on puoli sivua tyhjää.]

- Näiden suurten kustannuserien lisäksi säästöjä on saatu mm. kiinteistön hoitokuluissa ja niitä haetaan edelleen.

Esitettyjen toimnpiteiden vaikutuksia vuosien 2015-2018 kuluihin on simuloitu liitteenä (Liite 1) olevassa taulukossa.

Edellä mainittujen tulevien toimien lisäksi AVAIN Asumisoikeus on jo tarkastuksen aikana ja sen jälkeen ryhtynyt toimenpiteisiin, jolla kustannuksia saadaan pienennettyä. Tällaisia toimenpiteitä ovat olleet mm. seuraavat:

- Kiinteistönjohtopalveluiden hintaa ei ole nostettu koko sopimuksen voimassaoloaikana.

- Kiinteistöpalveluja koskevaa sopimusta on muutettu siten, että sopimuskautta on lyhennetty 5 vuodesta 4 vuoteen ja poistettu optiovuodet sopimuksesta.

- Isännöintisopimuksen neliöpohjaisia sopimushintoja (isännöinti ja tekninen isännöinti) on korotettu ainoastaan vuoden 2013 alusta (3 %). Vuosille 2014 ja 2015 ei korotuksia ole tehty ollenkaan.

- Kertaluonteisia isännöintiin liittyviä palkkioita ei ole korotettu sopimuskaudella kertaakaan.

- Asumisoikeuden myyntiin liittyviä palkkioita ei ole koroetttu sopimuskaudella kertaakaan.

[Selvityksen kolmannen sivun alussa on taas tyhjää, jonka jälkeen kirjoitetaan:]

- Myös tämä järjestely tuo joustavuutta resurssien käyttöön ja sitä kautta hillitsee kustannusten nousua.

- Uudistuotantoon liittyviin rakennuttamissopimuksiin on tehty muutos, jonka mukaisesti ensimmäinen maksuerä laskutetaan vasta, kun hankeen lainaa voidaan nostaa.

[Edellisen jälkeen tulee taas tyhjää 4-5 rivin verran, jonka jälkeen kirjoitetaan:]

Tehtyjen toimenpiteiden vaikutukset näkyvät jo oheisessa taulukossa (Liite 1) vuoden 2014 neliökohtaisten isännöinnin ja hallinnon kokonaiskustannusten pienentymisenä. Tämän lisäksi hyvän isännöinnin vaikutukset näkyvät 2014 tuloksessa kiinteistön muiden hoitokulujen pienentymisenä. Laskelmien mukaan tehtyjen ja tulossa olevien toimenpiteiden vaikutuksesta Isännöinnin ja hallinnon kulut tulevat tarkastelujaksolla pienentymään.

Toivomme esittämämme riittävän selvitykseksi siitä, mitä olemme tehneet ja mitä tulemme vielä tekemään saadaksemme isännöintiin ja hallintoon liittyvät kustannukset edullisemmiksi.

[Selvityksen mukaan se on lähetetty tiedoksi ympäristöministeriölle (Juha Postille) ja Valtiokonttorille.]

3 KOMMENTTEJA JA KYSYMYKSIÄ

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) AVAIN Asumisoikeus Oy:öön vuonna 2013 tekemän valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetyt jatkotoimenpiteet käyvät ilmi tämän blogin aikaisemmasta kirjoituksesta 28.2.2015 otsikolla "Valvontatarkastus AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä (2)".

AVAIN Asumisoikeus Oy:n selvityksessä on vajaat kolme sivua ja selvityksen mukaan yksi liite, jota ARA ei kuitenkaan lähettänyt selvityksen mukana selvitystä pyytäneille. Kolmen tekstisivun tekstistä noin puolet on pyyhitty pois. Sensuroitua selvitystä on vaikea lukea saatikka yhdistää valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen luvussa 11 esitettyihin jatkotoimenpiteisiin.

Tämän blogin aikaisemmissa kirjoituksissa 27.2.2015 ja 28.2.2015 on kerrottu, että ARAn tarkastuskertomuksen ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä ja että sama koskee myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä ym. tietoja. Lisäksi liitteistä on jätetty pois esimerkiksi tarkastukseen otettujen taloyksiköiden (vain 3 kpl) jälkilaskelmat, jotka on kuitenkin mainittu tarkastuskertomuksen liiteluettelossa.

Tämän kirjoittajan pyytäessä ympäristöministeriöltä sensuroimatonta versiota ARAn tarkastuskertomuksesta hallitussihteeri Juha Post vastasi 20.2.2015 seuraavaa:

Pyydätte jälleen kirjeessänne saada alkuperäisen version tarkastusraporteista. Tarkastusraportit ovat osittain salaisia julkisuuslain (621/1999) 24.1 §:n 20 kohdan mukaisesti. Salassa pidettävät kohdat koskevat yhtiön liikesalaisuuksia, mutta muilta osin tarkastuskertomus on julkinen. Asian kannalta ei ole merkitystä sillä, kuka raporttia on pyytänyt salaiseksi, vaan salassa pidettävät kohdat salataan, jos lain edellytykset täyttyvät. Ympäristöministeriö on ilmoittanut 22.12.2014 tehdyssä hallintokanteluunne liittyvässä ratkaisussa, että valvoja saa yhtiötä koskevan materiaalin nähtäväkseen yhtiöltä, ei ARAlta. Lainsäädäntö ei ole muuttunut hallintokantelunne käsittelyn jälkeen, eikä ARA siis voi toimittaa teille alkuperäistä raporttia.

Vastauksessaan Post jättää kertomatta, vaatiko AVAIN Asumisoikeus Oy raporteissa peitettyjen tietojen salaamista vai tekikö ARA salauksen yhtiön puolesta "virkatyönä" ennen kuin lähetti kopiot raporteista niitä pyytäneille asukkaiden edustajille. Lähes kaiken "numerotiedon" (eurojen) ja lähipiiriyhtiöitä koskevan tiedon sensurointi aiheuttaa sen, että asukkaiden edustajat eivät voi arvioida peitettyjen tietojen merkityksellisyyttä. Peitetyt/salatut tiedot koskevat meiltä asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käyttöä yhtiössä. Tuntuu käsittämättömältä, että liikesalaisuuden perusteella asukkailta voidaan evätä oikeus saada tietää heiltä kerättyjen varojen käyttö. Vielä käsittämättömämmäksi asian tekee se, että tietojen salaamisen tekee yhtiön puolesta sitä valvova viranomainen (ARA) ja että ARAn toiminnan ohjauksesta vastaava ministeriö (ympäristöministeriö) hyväksyy salaamisen. Liikesalaisuus sopii huonosti yleishyödyllisen yhteisön toimintaperiaatteisiin silloin, kun "yhteisön" koko toiminta pyörii yksinomaan asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen ja veronmaksajien kustantaman korkotuen varassa.

Apulaisjohtaja Heli Huuhkan ja ylitarkastaja Mikko Laakson allekirjoittamassa ja 3.3.2015 päivätyssä ARAn vastauksessa tämän kirjoittajalle ilmoitetaan, että...

Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetyt jatkotoimenpiteet ovat sitovia. ARA tulee valvomaan jatkotoimenpiteiden toteutumista tarkoituksenmukaiseksi katsomallaan tavalla.

ARAn tuntien Huuhkan ja Laakson vastaus ei kuulosta uskottavalta. Se olisi uskottavampi, jos se alkaisi sanoilla "ARA tullee valvomaan...". Ja "tarkoituksenmukaiseksi katsottu tapa" voi olla tietysti mitä tahansa.

Lopuksi todettakoon, että mitään valvontatarkastusta ei todennäköisesti olisi tehty AVAIN Asumisoikeus Oy:öön, jos muutamat asukkaat eivät olisi uskaltaneet kysellä yhtiön toiminnasta viranomaisilta. ARAlle oli kaiken kaikkiaan korkea kynnys lähteä tekemään tarkastus "ystäväyhteisöön". Tarkastuksesta ei kerrottu laajemmin AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille, jotta nämä olisivat voineet lähettää ARAlle omaa taloyksikköään koskevia kysymyksiä. Ainoastaan niiden taloyksikköjen (2 kpl) asukkaiden edustajille, jotka olivat olleet yhteydessä jälkilaskelma-asiassa ARAan, lähetettiin 4.9.2013 päivätty ARAn kirje AVAIN Asumisoikeus Oy:lle. Ko. kirjeessä (ARA 4.9.2013, Dnro 18659/651/12) otsikolla "Avain Asumisoikeus Oy:n laatimat jälkilaskelmat vuoden 2012 käyttövastikkeista" kirjoitetaan mm, että...

Tekemänsä tarkastuksen perusteella ARA vaatii Avain Asumisoikeus Oy:ä tekemään seuraavat lain edellyttämät muutokset yhtiön vuoden 2012 vastikkeista laadittuihin jälkilaskelmiin.

ARA pyytää Avain Asumisoikeus Oy:ä korjaamaan vuoden 2012 jälkilaskelmat ARAn vaatimalla tavalla sekä lähettämään ARAan korjatut jälkilaskelmat koko yhtiöstä ja kohteista nimeltä Helsingin Paciuksenkaari 10 - 12 ja Jyväskylän Wellamonpuisto. Korjatut jälkilaskelmat tulee olla ARAssa viimeistään torstaina 10.10.2013.

ARAn kirjeessä AVAIN Asumisoikeus Oy:lle 4.9.2013 ei kerrota mitään laajemmasta valvontatarkastuksesta yhtiöön. Laajempi tarkastus käy ilmi valmiista 15.12.2014 päivätystä tarkastuskertomuksesta (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) ja ARAn tämän kirjoittajalle 22.1.2015 lähettämästä vastauksesta (ARA 22.1.2015, Dnro 20619/082/14). Jälkimmäisessä apulaisjohtaja Heli Huuhka ja ylitarkastaja Mikko Laakso kirjoittavat mm.:

ARAn tarkastus ei keskittynyt ainoastaan jälkilaskelmiin, vaan tarkastuksessa on perehdytty jälkilaskelmien lisäksi mm. yhtiön kilpailutukseen, käyttövastikelaskelmiin, konsernin sisällä tapahtuviin ostoihin, isännöinti- ja hallintopalkkoihin ja valvojaa koskevaan ohjeistukseen.

ARAn valvontatarkastuksista "yleishyödyllisiin yhteisöihin" ja tarkastusten sisällöstä tulisi ehdottomasti ilmoittaa etukäteen ARAn verkkosivuilla, jotta ko. "yhteisön" ja sen "kohteiden" asukkaiden edustajilla olisi mahdollisuus saada tieto tarkastuksesta ja lähettää tarkastajille omia havaintojaan ja kysymyksiään "yhteisönsä" toiminnasta. Esimerkiksi tämän kirjoittajalla olisi ollut kysymyksiä kaikista niistä asioista, joihin ARAn valvontatarkastus AVAIN Asumisoikeus Oy:öön kohdistui. Tosin joihinkin em. "teemoihin" liittyviä kysymyksiä oli jo aikaisemmin syksyllä 2012 ja myöhemminkin lähetetty ARAan, mutta niitä olisi voitu täsmentää ja laatia lisää, jos tarkastuksesta ja sen sisällöstä olisi saatu tietää.

Asukkaita ja asukkaiden edustajia eli kaiken maksajia "yhteisöissään" ei saa enää nykyaikana sivuuttaa viranomaisten "yhteisöihin" tekemissä valvontatarkastuksissa! Heiltä ei saa myöskään salata tarkastuksen tuloksia "yleishyödyllisiin yhteisöihin" huonosti sopivan liikesalaisuuden eikä minkään muunkaan verukkeen perusteella!

VALVONTATARKASTUS AVAIN ASUMISOIKEUS OY:SSÄ (2)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) 15.12.2014 julkaisemassa AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 tehdyn valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, (Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko havaintoja, jotka omalta osaltaan tukevat vuosien varrella muodostunutta negatiivista kuvaa yhtiön ”toimintakulttuurista” ja sen jatkumisesta edelleenkin.

Sekä ARAn tarkastuskertomuksen että sen liitteenä olevan Deloitten valvontatarkastusraportin luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä. Sama näyttää koskevan myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä. Mustalla värillä peittäminen voi käsittää luvun, yksittäisen sanan, useampia sanoja, tekstikappaleen, kokonaisen sivun tai taulukon. Seuraavassa esitetään joitakin otteita ARAn tarkastuskertomuksesta. Lainatuissa otteissa on kirjoitettu PEITETTY, jos tieto on peitetty mustalla värillä.

ARA on kirjoittanut alustavassa tarkastuskertomuksessa, että AVAIN Asumisoikeus Oy ei ole huomioinut edellisten vuosien tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen yli- tai alijäämiä tulevien vuosien vastikkeissa, vaan yhtiö on käsitellyt edellä mainitut erät jälkilaskelmassa varautumisena. (Tarkastuskertmus 2014, s. 4 - 5.)

- - Hoito- ja rahoitusmenojen ylijäämät eivät automaattisesti voi muuttua varautumisiksi jälkilaskelmassa. Tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen jälkilaskelman mukaiset yli- tai alijäämät tulee edelleen yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin. (Tarkastuskertomus 2014, s. 5.)

Yhtiön tulee korjata jälkilaskelmia siten, että yhtiö esittää jälkilaskelmissa ei-tasattavista tilikaudelta ja edellisiltä tilikausilta kertyneiden yli- tai alijäämien lisäksi myös tasattavista hoito- ja rahoitusmenoista tilikaudelta ja edellisiltä tilikausilta vuodesta 2011 alkaen kertyneet yli- tai alijäämät. Tämä koskee sekä kohdekohtaisia jälkilaskelmia että yhtiökohtaista jälkilaskelmaa. (Tarkastuskertomus 2014, s. 6.)

Tasattavien kustannusten hoito- ja rahoitusmenoista kertynyt yli- tai alijäämä tulee yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin, jotta omakustannusperiaate toteutuu. (Tarkastuskertomus 2014, s. 6 - 7.)

Yhtiön järjestämä kiinteistöpalveluiden kilpailutus ei ARAn näkemyksen mukaan
täytä asumisoikeuslain vaatimuksia kilpailuttamisesta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 16.)

Yhtiön hallintoon liittyvät kulut, joihin myös kiinteistön johtopalvelut kuuluu,
ovat huomattavasti korkeammat verrattuna muihin asumisoikeusyhtiöihin (kts.
kiinteistöjen hoitokulut / isännöintiin ja hallintoon kuuluvat kulut). Yhtiö on kuitenkin
hakiessaan nimeämistä yleishyödylliseksi yhteisöksi ja edelleen korkotukilainaa
sitoutunut tarjoamaan asuntoja kohtuullisin kustannuksin, joten ARA
katsoo, että yleishyödyllisenä yhteisönä AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee jatkossa
pyrkiä tarjoamaan asukkaiden tarvitsemat palvelut huomattavasti edullisemmilla
kustannuksilla. (Tarkastuskertomus 2014, s.17.)

ARA vertasi alustavaa tarkastusketomusta varten AVAIN Asumisoikeus Oy:n
kiinteistöjen hoitokuluja, joista oli eliminoitu korjaukset ja tontin vuokrat, kahden
muun asumisoikeusyhtiön hoitokuluihin. AVAIN Asumisoikeus Oy:n kiinteistöjen
hoitokulut olivat noin 20 % suuremmat verrattuna edellä mainittujen kahden
muun asumisoikeusyhtiön kiinteistöjen hoitokuluihin. Suurimpana syynä korkeisiin
hoitokuluihin olivat isännöintiin ja hallinnointiin liittyvät kulut, jotka ovat 40-
50 % korkeammat verrattuna muiden asumisoikeusyhtiöiden hallinnointiin liittyviin
kuluihin. Hallinnointiin liittyvät kulut ovat jo vuonna 2011 olleet korkeat,
mutta kulut ovat nousseet vielä vuodesta 2011 vuoteen 2013. (Tarkastuskertomus 2014, s. 17 - 18.) 

- - ARAn kanta on, että itse tuotettujen palvelujen kustannusten tulee olla kohtuulliset sekä kilpailukykyiset verrattuna ostopalveluna hankittuihin ulkopuolisten yhtiöiden veloittamiin hintoihin. Yhtiön tulee tehdä toimenpiteitä saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi. (Tarkastuskertomus 2014, s. 19.)

AVAIN Asumisoikeus Oy on kirjannut uudishankkeiden kehittämiskulut AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon. Jos kohde ei ole toteutunut, ovat kustannukset
jääneet lopullisesti asumisoikeuden haltijoiden maksettaviksi. Tarkastuksen
perusteella suurin osa suunnittelukustannuksista kertyy PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) veloittamista rakennuttajapalkkioista summiltaan noin PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) euroa. Deloitte & Touche Oy:n alustavan raportin mukaan uudishankkeiden kehittämiskuluja oli tarkastuskäynnillä yhteensä PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) euroa sellaisiin kohteisiin, joista ei ole tehty aloittamispäätöstä. (Tarkastuskertomus 2014, s. 19.)

PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) ei ole AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastineen mukaan lainkaan AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohde. Lasku on tullut virheellisesti AVAIN Asumisoikeus Oy:lle ja kulu on siirretty oikealle yhtiölle 25.11.2013, minkä ARA on tarkastanut tositteesta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 20.)

ARAn tulkinta on, että ennen ARAn varauspäätöstä syntyneitä suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia ei saa sisällyttää asukkailta perittäviin vastikkeisiin. (Tarkastuskertomus 2014, s. 20-21.)

ARA kuitenkin haluaa huomauttaa AVAIN Asumisoikeus Oy:ä siitä, että koska
yhtiö lainaa varoja asunto-osakeyhtiöille, lainatut varat ARAn käsityksen mukaan
otetaan varautumisiin kerätyistä varoista, mikä tulee esittää jälkilaskelmissa. Varojen
tulee palautua alkuperäiseen tarkoitukseen heti, kun kohteen rakentamiseen myönnetty korkotukilaina on nostettu. Varojen palauttaminen tulee myös esittää jälkilaskelmassa.” (Tarkastuskertomus 2014, s. 21.)

Tarkastuskertomuksensa luvussa 10 sivuilla 21-23 ARA esittää ehdotuksia, jotka parantavat
taloyksikköjen asukkaiden kokouksien valitsemien valvojien asemaa ja tiedonsaantia AVAIN
Asumisoikeus Oy:ssä. Ehdotukset parantaisivat huomattavasti asukkaiden valitsemien valvojien mahdollisuuksia valvoa asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käyttöä.

Tarkastuskertomuksensa luvussa 11 sivuilla 23-25 ARA esittää havaintojen yhteenvedon ja jatkotoimenpiteet. Havaintojen ja jatkotoimenpiteiden luetteloon johdatellaan seuraavasti: "ARA on tarkastuksessa havainnut seuraavia epäkohtia liittyen AVAIN Asumisoikeus Oy:n toimintaan. Havainnot sisältävät myös Deloitte & Touche Oy:n valvontaraportissaan esille ottamat asiat." Luettelossa esitetään seuraavat havainnot/epäkohdat ja jatkotoimenpiteet:

1) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tarkastuksen valmistumista viivästytti se, että tarkastukseen tarvittava materiaali ei ennakkopyynnöistä huolimatta ollut tarkastuskäynnillä käytettävissä. Pyydettäessä lisäselvityksiä varten materiaalia, yhtiön tarvitsema aika materiaalin toimittamiseen oli myös huomattavan pitkä. Yhtiön tulee vastaisuudessa noudattaa asumisoikeuslain säädöstä asiakirjojen ja selvitysten toimittamisesta tarkastukseen viivytyksettä.

2) Yhtiön tulee muuttaa jälkilaskelmiaan siten, että yhtiö esittää toteutuneen tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen yli- tai alijäämän sekä kohde- että yhtiökohtaisesti. Hoito- ja rahoitusmenoista kertynyt yli- tai alijäämä tulee yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin.

Varautumisissa yhtiö voi esittää ainoastaan vastaavan summan pinta-alaa kohden, mitä yhtiö on esittänyt asukkaille käyttövastikelaskelmassa perivänsä vastiketta varautumisiin pinta-alaa kohden. Hoito- ja rahoitusmenojen ylijäämät eivät siten automaattisesti muutu varautumiksi eikä tyhjistä asunnoista kerry varautumisiin vastiketta, koska varautumisiin kerättävät varat kerätään vastiketuotoissa. Vuokratuista huoneistoista yhtiö kuitenkin voi kerätä varoja varautumisiin.

Varautumisista käytetyt varat tulee myös esittää varautumisten vähennyksenä jälkilaskelmassa.

Jälkilaskelmat laaditaan kirjanpidon perusteella, joten jälkilaskelmien tulee täsmätä kirjanpidossa esitettyihin lukuihin.

3) AVAIN Asumisoikeus Oy:n maksamat isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut ovat huomattavan korkeat verrattuna muihin asumisoikeusyhtiöihin. Yhtiön tulee tehdä toimenpiteitä saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

Hankinnoissa on suositeltavaa hyödyntää olemassa olevia markkinoita ja hankintamenettelyjen kaikissa vaiheissa on perusteltua noudattaa EU:n hankintoja koskevia syrjimättömyyden, yhdenvertaisuuden, avoimuuden ja suhteellisuuden periaatteita. ARA suosittelee, että yhtiö julkaisee hankintailmoitukset tarjouspyyntöasiakirjoineen sähköisessä tietokannassa HILMASSA tai noudattaa muuta luonteeltaan avointa hankintamenettelyä. Kilpailutus tulee uusia vähintään neljän vuoden välein ja kilpailutuksessa tulee huomioida erityisesti, että konsernin ulkopuolisia ja samaan konserniin kuuluvia yhtiöitä kohdellaan yhdenvertaisesti. Yhtiön tulee lisäksi huomioida asukkaat kilpailutuksissa asumisoikeuslain 16 c §:n mukaisesti.

4) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee muuttaa uudishankkeiden kehittämiskustannusten osalta käytäntöään siten, että yhtiö kirjaa ennen rahoitushakemuksen jättämistä syntyneet asunto-osakeyhtiöille kohdistuvat kustannukset kyseessä olevan asuntoosakeyhtiön kirjanpitoon, ei AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon.

5) AVAIN Asumisoikeus Oy ei saa sisällyttää uusien, mahdollisesti rakennettavien kohteiden suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia asukkailta perittäviin vastikkeisiin.

6) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee muuttaa asumisoikeuskohteiden valvojaa koskeva ohjeistus siten, että laatiakseen asukkaiden kokoukselle ja omistajalle kirjallisen, vapaamuotoisen kertomuksen on valvojalla oikeus tehdä muistiinpanoja ja ottaa jäljennöksiä yhtiön kirjanpitoaineistosta ja hankintasopimuksista.

Valvojaa koskevaa ohjeistusta tulee muuttaa myös siltä osin, että valvojaksi voidaan valita talohallituksen jäsen asukkaiden ja ulkopuolisten henkilöiden lisäksi. ARA kuitenkin suosittelee, että valvojaksi valitaan tilintarkastuspätevyyden omaava henkilö (HTM- tai KHT -tilintarkastaja). Valvojasta aiheutuvat kustannukset voidaan sisällyttää asukkailta perittäviin käyttövastikkeisiin.

7) Deloitte & Touche Oy on verrannut asunto-osakeyhtiö XXXXX hankinnasta aiheutuneita kustannuksia ARAn tarkistuspäätöksessä hyväksyttyihin kustannuksiin. Deloitten raportin mukaan hankintakustannukset ovat alittaneet ARAn päätöksessä hyväksytyt kustannukset, mutta koska AVAIN Asumisoikeus Oy on kirjannut kohteeseen kuuluvia korkomenoja AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon, lopullinen hankintameno on ylittänyt ARAn päätöksessä hyväksytyt kustannukset. Ylitys ei kuitenkaan euromäärän vähäisyyden vuoksi aiheuta erillisiä toimenpiteitä.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä
toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin- ja hallintoon liittyvät kulut
kohtuullisiksi.


ARAn AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 tekemän valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin voi tilata ARAsta seuraavista osoitteista:
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA)
Postiosoite: PL 30,15141 Lahti

Virallinen sähköpostiosoite: kirjaamo.ara@ara.fi
Henkilöstön sähköpostit muotoa: etunimi.sukunimi@ara.fi

Tietoja tarkastuksesta ja tarkastuskertomuksesta antaa:

Ylitarkastaja Mirja Suopanki
Puh.  029 525 0816
mirja.suopanki@ara.fi

VALVONTATARKASTUS AVAIN ASUMISOIKEUS OY:SSÄ (1)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) teki valvontatarkastuksen AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 yhdessä ulkopuolisiksi asiantuntijoiksi valittujen  Deloitte & Touche Oy:n tilintarkastajien kanssa. Valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.2.2014, Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko tarkastuksessa havaittuja epäkohtia, jotka vahvistavat osaltaan monille asukkaille vuosien varrella muodostunutta negatiivista kuvaa yhtiöstä ja sen toimintakulttuurista.

Tarkastuskertomuksesta käy esille mm. yhtiön vitkuttelu tarkastuksessa tarvittavan materiaalin toimittamisessa. Tarkastuskertomuksessa kirjoitetaan vitkuttelusta seuraavaa:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tarkastuksen valmistumista viivästytti se, että ennakkopyynnöistä huolimatta tarvittava materiaali ei ollut paikanpäällä käytettävissä ja pyydettäessä lähettämään lisämateriaalia toimitusajat olivat huomattavan pitkät. (Tarkastuskertomus 2014, s. 3.)

ARAn näkemys ei muutu yhtiön vastineesta huolimatta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 3.)

Yhtiön tulee vastaisuudessa noudattaa asumisoikeuslain säädöstä asiakirjojen ja selvitysten toimittamisesta tarkastukseen viivytyksettä. (Tarkastuskertomus 2014, s. 23 - 24.)

AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille ja asukkaiden edustajille on tuttua yhtiön vitkuttelu tietojen antamisessa esimerkiksi käyttövastikkeiden tasauksen perusteista ja periaatteista, joita piti pyytää useita kertoja ennen kuin ne lopulta annettiin syksyllä 2012. Ja esimerkiksi tämän kirjoittajan taloyksikön kysymyksiin talousarvioista ja käyttövastikkeiden määräytymislaskelmista yhtiö ei ole koskaan vaivautunut vastaamaan nykyjohdon aikana, vaikka sille on lähetetty talousarvioita ja käyttövastikkeiden määräytymistä käsitelleiden asukkaiden ja talohallitusten/asukastoimikuntien kokousten pöytäkirjat ja lausunnot kysymyksineen.

Tarkastuskertomuksessa on myönteistä ARAn esittämät toimenpiteet asukkaiden kokouksen valitseman valvojan aseman parantamiseksi. Yhtiön edustajien näkemys siitä, kuka saa toimia valvojana, ja ehdot valvonnan suorittamisesta ovat käytännössä tehneet mahdottomaksi toimia valvojana. Vaikka tarkastuskertomuksessa esitetyt toimenpiteet parantavat huomattavasti valvojan asemaa, niin siitä ei käy ilmi, onko valvojalla oikeus saada tietää myös käyttövastike II:lla kerättyjen varojen käyttö tositteiden ja rahavirtojen tasolla. Yhtiön edustajien eri yhteyksissä esittämien näkemysten mukaan valvojalla on oikeus tutustua vain käyttövastike I:llä kerättyjen varojen käyttöön ”tositetasolla”. Kun asukastoimikuntien puheenjohtajien valtakunnallisessa kokouksessa marraskuussa 2012 kysyttiin valvojan oikeudesta saada tietoja, niin toimitusjohtaja Toveri vastasi, että ”saa käyttövastike I:n osalta ja vähän enemmän”. Hän ei kuitenkaan kertonut, mitä ”vähän enemmän” tarkoittaa. Onko taloyksikön asukkaiden kokouksen valitsemalla valvojalla oikeus saada tiedot kaikesta käyttövastikkeilla (käyttövastike I ja II) kerättyjen varojen käytöstä ja millä tasolla?

Tarkastuskertomuksessa ARA suosittelee, että valvojaksi valitaan tilintarkastuspätevyyden omaava henkilö (HTM- tai KHT-tilintarkastaja). Suositus on sinänsä hyvä, jos sellainen henkilö löytyy asukkaiden keskuudesta tai ulkopuolelta, mutta se ei saa estää tai rajoittaa asukkaiden tiedonsaantioikeutta heiltä käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käytöstä. Tilintarkastajat eivät saa missään nimessä olla yhtiön ja sen omistajien muissa yrityksissä käyttämiä tilintarkastajia eikä edes samoista tilintarkastustoimistoista. Jos tilintarkastajalta jää huomaamatta esimerkiksi asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen ”korvamerkittyjen” korjausvarojen (noin 8,5 miljoonaa euroa) laiton varainsiirto asukkailta salatun tytäryhtiön kautta vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon, niin sellainen tilintarkastaja ei kykene toimimaan objektiivisena ja neutraalina valvojana. Jos valvojaa valittaessa päädytään ulkopuoliseen ammattitilintarkastajaan, niin ihanteellisinta olisi, että hän työskentelisi yhteistyössä asukkaiden edustajien (asukastoimikunta tai sen puheenjohtaja) kanssa.

Tarkastuskertomuksen ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin
luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä. Sama näyttää koskevan myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä ym. tietoja. Lisäksi liitteistä on jätetty pois esimerkiksi tarkastukseen otettujen taloyksiköiden jälkilaskelmat, jotka on kuitenkin mainittu tarkastuskertomuksen liiteluettelossa.

Ympäristöministeriö ja ARA eivät ole suostuneet vastaamaan kysymykseen, onko tietojen peittäminen tarkastuskertomuksessa ja sen liitteenä olevassa Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportissa sekä tärkeiden liitteiden poisjättäminen tehty AVAIN Asumisoikeus Oy:n vaatimuksesta vai ARAn omasta aloitteesta. ARA ei ole pyynnöistä huolimatta lähettänyt asukkaiden edustajille sensuroimattomia versioita raporteista. Näin asukkaiden edustajat eivät voi arvioida peitettyjen tietojen merkityksellisyyttä.

Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetään tarkastuksessa tehtyjen havaintojen yhteenveto ja jatkotoimenpiteet. Ovatko esitetyt jatkotoimenpiteet sitovia vai vain suosituksia ja miten niiden toteuttamista aiotaan valvoa? Aivan lopussa kirjoitetaan lihavoidulla tekstillä:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

Saa nähdä, lähettääkö ARA selvityksen sitä pyytäneille asukkaiden edustajille, jotka ovat kiinnittäneet huomiota mm. isännöinti- ja hallintokulujen suuruuteen. Esimerkiksi isännöintikulut ovat kasvaneet huimasti, kun AVAIN Asumisoikeus Oy:n lähipiiriyhtiöihin kuuluva AARI Isännöinti Oy voitti AVAIN Asumisoikeus Oy:n isännöintipalvelujen ”kilpailutuksen”. Monia asukkaita ja asukkaiden edustajia kiinnostaa tietää, tutkiko ARA ko. kilpailutuksen valvontatarkastuksen yhteydessä ja täyttikö AARI Isännöinti Oy kaikki kriteerit, jotka vaaditaan kilpailutuksen voittaneelta yritykseltä kilpailutuksen aikana.

Tarkastuskertomuksessa on kiinnittänyt asukkaiden huomiota se, että sen on allekirjoittanut
vain ylitarkastaja Mirja Suopanki, ei esimerkiksi ylijohtaja Hannu Rossilahti tai
apulaisjohtaja Heli Huuhka. Onko kysymyksessä kuitenkin virallinen tarkastuskertomus,
vaikka siinä ei ole toista allekirjoitusta?