AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTAUS ARAN SELVITYSPYYNTÖÖN (2)

Aikaisemmassa blogikirjoituksessa 30.4.2015 otsikolla "AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTAUS ARAN SELVITYSPYYNTÖÖN" kerrottiin AVAIN Asumisoikeus Oy:n 24.2.2015 antamasta selvityksestä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) selvityspyyntöön, jossa yhtiötä vaaditaan antamaan ARAan selvitys 27.2.2015 mennessä, "mitä toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi". Niiden kohtuuttomuus oli todettu ARAn valvontatarkastuksessa AVAIN Asumisoikeus Oy:öön vuonna 2013. Toki valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) oli esitetty muitakin epäkohtia ko. yhtiön toiminnassa (ks. aikaisemmat kirjoitukset 27.2.2015 ja 28.2.2015.)

Aikaisempi kevättalvellä 2015 ARAsta saatu kopio AVAIN Asumisoikeus Oy:n selvityksestä 24.2.2015 sisälsi sensuroituja kohtia eli selvitystä pyytäneille asukkaiden edustajille lähetettiin selvityksestä versio, josta oli poistettu tietoja. Nyt syksyllä 2015 saadun ARAn yhtiön selvitykseen 26.10.2015 antaman vastauksen mukana tuli myös sensuroimaton versio yhtiön 24.2.2014 antamasta selvityksestä, joka on kokonaisuudessaan seuraava ("lisäykset" punaisella):

AVAIN Asumisoikeus Oy ryhtyy ja on ryhtynyt seuraaviin toimenpiteisiin:

- Isännöintipalvelut ja myyntipalvelut kilpailutetaan 2015 aikana niin, että uudet sopimushinnat tulevat voimaan 1.1.2016.

- Kiinteistöpalveluita (nykyinen sopimus päättyy 31.12.2016) emme tule tässä vaiheessa kilpailuttamaan, vaan olemme neuvotelleet kyseisen kokonaisuuden hinnoittelun uudelleen ja otamme sen käyttöön 3/2015.

Kiinteistöpalvelut on sellainen AVAIN Asumisoikeus Oy:n kiinteistöhallinnon toimintojen johtamiseen liittyvä kokonaisuus, johon ei kilpailuttamalla saada kokonaishyötyä. AVAIN Asumisoikeus Oy ei tule myöskään palkkaamaan omaa kiinteistöjen huoltoon, ylläpitoon ja kunnossapitoon erikoistunutta henkilökuntaa. Nykyinen järjestely tuo joustavuutta resurssien käyttöön ja sitä kautta hillitsee kustannusten nousua. Tekemiemme kyselyiden perusteella voi todeta, että nykyisen kiinteistönjohtopalvelusopimuksen sisältöä vastaavan palvelun tarjoajia ei markkinoilla käytännössä ole. Kilpailuttaa voisi vain vuokratyövoimaa, koska tehtävät ovat sellaisia, että niitä on päivittäin läsnä ollen hoidettava tiiviissä yhteisytyössä AVAIN Asumisoikeus Oy:n johdon ja toimihenkilöiden kanssa. Työmäärätarve on keskimäärin 5 hlöä, mutta hetkittäin työ vaatii jopa kaksinkertaisen määrän henkilötyöpanosta. Kustannushyötyjä ei vuokratyövoiman käytöllä saavuteta. Olemme selvittäneet vuokratyövoiman samoin oman työvoiman käytön kustannukset. Molemmilla tavoilla toteutettava työ tulisi kalliimmaksi.

Nykyinen kiinteistönjohtopalvelujen veloitus perustuu neliöpohjaiseen veloitukseen. Kiinteistöpalveluiden uudelleen hinnoittelussa on huomioitu yhtiön perustamisen yhteydessä siirtyneen kiinteistökannan kunnon parantuminen ja mm. 10-vuotisvastuiden selvittämisen ja juridisten palvelujen vaatiman työaika- ja työmäärätarpeen sekä muun erityisosaamistarpeen normalisoituminen. Maaliskuun 2015 alusta hinnoittelussa siirrytään aiemmasta m2/kk veloituksesta kiinteähintaiseen kuukausiveloitukseen.

- ICT-infran kehittämiskustannukset pienevät, kun talous- ja kiinteistöhallinnon sekä raportointiohjelmistojen perustamiskustannukset tulevat maksetuiksi. Kustannussäästöä on saatu ja saadaan myös asukashallinnon kehittämisessä, kun asukashallinnon extranet-sivuston perustamistyö on tältä erää valmistunut ja asukkaille toimitettavien raporttien vaatima muutostarvetyö pikku hiljaa vähenee.

 - Näiden suurten kustannuserien lisäksi säästöjä on saatu mm. kiinteistön hoitokuluissa ja niitä haetaan edelleen.

Esitettyjen toimnpiteiden vaikutuksia vuosien 2015-2018 kuluihin on simuloitu liitteenä (Liite 1) olevassa taulukossa.

Edellä mainittujen tulevien toimien lisäksi AVAIN Asumisoikeus on jo tarkastuksen aikana ja sen jälkeen ryhtynyt toimenpiteisiin, jolla kustannuksia saadaan pienennettyä. Tällaisia toimenpiteitä ovat olleet mm. seuraavat:

 - Kiinteistönjohtopalveluiden hintaa ei ole nostettu koko sopimuksen voimassaoloaikana.

 - Kiinteistöpalveluja koskevaa sopimusta on muutettu siten, että sopimuskautta on lyhennetty 5 vuodesta 4 vuoteen ja poistettu optiovuodet sopimuksesta.

 - Isännöintisopimuksen neliöpohjaisia sopimushintoja (isännöinti ja tekninen isännöinti) on korotettu ainoastaan vuoden 2013 alusta (3 %). Vuosille 2014 ja 2015 ei korotuksia ole tehty ollenkaan.

- Kertaluonteisia isännöintiin liittyviä palkkioita ei ole korotettu sopimuskaudella kertaakaan.

- Asumisoikeuden myyntiin liittyviä palkkioita ei ole koroetttu sopimuskaudella kertaakaan.

- AVAIN Asumisoikeus Oy:n palveluksessa ollut myynti- ja markkinointijohtaja lopetti yhtiössä syksyllä 2014. Tässä yhteydessä yhtiö siirtyi ostamaan myynnin ja markkinoinnin johtamispalvelut Avain Rakennuttaja Oy:ltä. Sopimuksessa rajattiin palvelun veloitushinta käytettävään työaikaan. Sopimuksen mukaan veloitus voi olla enintään 90% yhtiön palveluksessa olleen myynti- ja markkinointijohtajan vastaavista henkilökuluista. Myös tämä järjestely tuo joustavuutta resurssien käyttöön ja sitä kautta hillitsee kustannusten nousua.

 - Uudistuotantoon liittyviin rakennuttamissopimuksiin on tehty muutos, jonka mukaisesti ensimmäinen maksuerä laskutetaan vasta, kun hankeen lainaa voidaan nostaa.

- Lisäksi olemme alusta asti veloittaneet AVAIN Asumisoikeus Oy:n taloushallintopalveluista AVAIN Rakennuttaja Oy:ltä muiden AVAIN Yhtiöiden käyttämistä palveluista osuuden, joka vastaa käytettyjen palveluiden määrää.

Tehtyjen toimenpiteiden vaikutukset näkyvät jo oheisessa taulukossa (Liite 1) vuoden 2014 neliökohtaisten isännöinnin ja hallinnon kokonaiskustannusten pienentymisenä. Tämän lisäksi hyvän isännöinnin vaikutukset näkyvät 2014 tuloksessa kiinteistön muiden hoitokulujen pienentymisenä. Laskelmien mukaan tehtyjen ja tulossa olevien toimenpiteiden vaikutuksesta Isännöinnin ja hallinnon kulut tulevat tarkastelujaksolla pienentymään n. 15%..

Toivomme esittämämme riittävän selvitykseksi siitä, mitä olemme tehneet ja mitä tulemme vielä tekemään saadaksemme isännöintiin ja hallintoon liittyvät kustannukset edullisemmiksi.

Sensuroidun version ARAlta kevättalvella 2015 saaneena asukkaiden edustajana on pakko kysyä, miksi ko. kohdat (tässä punaisella kirjoitetut) piti poistaa silloin lähetetystä versiosta, jos ne nyt syksyllä 2015 lokakuun lopussa lähetetyssä versiossa voitiin jättää poistamatta?

AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTAUS ARAN SELVITYSPYYNTÖÖN (1)

1 ARAN SELVITYSPYYNTÖ 15.12.2014

Tämän blogin aikaisemmissa kirjoituksissa 27.2.2015 ja 28.2.2015 kerrottiin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) valvontatarkastuksesta AVAIN Asumisoikeus Oy:öön vuonna 2013. Valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko tarkastuksessa havaittuja epäkohtia yhtiön toiminnassa. Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetään tarkastuksessa tehtyjen havaintojen yhteenveto ja jatkotoimenpiteet.  Aivan lopussa kirjoitetaan lihavoidulla tekstillä:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

2 AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N SELVITYS 24.2.2015

Toimitusjohtaja Maarit Toverin 24.2.2015 allekirjoittamassa selvityksessä kerrotaan, että "AVAIN Asumisoikeus Oy:n hallitus on käynyt tarkastusraportin perusteellisesti läpi ja hyväksynyt kokouksessaan 24.2.2015 yksimielisesti tämän selvityksen toimitettavaksi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle". Tämän jälkeen selvityksessä kirjoitetaan:

AVAIN Asumisoikeus Oy ryhtyy ja on ryhtynyt seuraaviin toimenpiteisiin:

- Isännöintipalvelut ja myyntipalvelut kilpailutetaan 2015 aikana niin, että uudet sopimushinnat tulevat voimaan 1.1.2016.

[Selvityksen ensimmäisellä sivulla mainitaan vain em. toimenpide, johon yhtiö "ryhtyy ja on ryhtynyt". Loppusivu sivun puolivälistä alkaen on tyhjää. Selvitys jatkuu toisen sivun puolivälistä eli sivun alussa on puoli sivua tyhjää.]

- Näiden suurten kustannuserien lisäksi säästöjä on saatu mm. kiinteistön hoitokuluissa ja niitä haetaan edelleen.

Esitettyjen toimnpiteiden vaikutuksia vuosien 2015-2018 kuluihin on simuloitu liitteenä (Liite 1) olevassa taulukossa.

Edellä mainittujen tulevien toimien lisäksi AVAIN Asumisoikeus on jo tarkastuksen aikana ja sen jälkeen ryhtynyt toimenpiteisiin, jolla kustannuksia saadaan pienennettyä. Tällaisia toimenpiteitä ovat olleet mm. seuraavat:

- Kiinteistönjohtopalveluiden hintaa ei ole nostettu koko sopimuksen voimassaoloaikana.

- Kiinteistöpalveluja koskevaa sopimusta on muutettu siten, että sopimuskautta on lyhennetty 5 vuodesta 4 vuoteen ja poistettu optiovuodet sopimuksesta.

- Isännöintisopimuksen neliöpohjaisia sopimushintoja (isännöinti ja tekninen isännöinti) on korotettu ainoastaan vuoden 2013 alusta (3 %). Vuosille 2014 ja 2015 ei korotuksia ole tehty ollenkaan.

- Kertaluonteisia isännöintiin liittyviä palkkioita ei ole korotettu sopimuskaudella kertaakaan.

- Asumisoikeuden myyntiin liittyviä palkkioita ei ole koroetttu sopimuskaudella kertaakaan.

[Selvityksen kolmannen sivun alussa on taas tyhjää, jonka jälkeen kirjoitetaan:]

- Myös tämä järjestely tuo joustavuutta resurssien käyttöön ja sitä kautta hillitsee kustannusten nousua.

- Uudistuotantoon liittyviin rakennuttamissopimuksiin on tehty muutos, jonka mukaisesti ensimmäinen maksuerä laskutetaan vasta, kun hankeen lainaa voidaan nostaa.

[Edellisen jälkeen tulee taas tyhjää 4-5 rivin verran, jonka jälkeen kirjoitetaan:]

Tehtyjen toimenpiteiden vaikutukset näkyvät jo oheisessa taulukossa (Liite 1) vuoden 2014 neliökohtaisten isännöinnin ja hallinnon kokonaiskustannusten pienentymisenä. Tämän lisäksi hyvän isännöinnin vaikutukset näkyvät 2014 tuloksessa kiinteistön muiden hoitokulujen pienentymisenä. Laskelmien mukaan tehtyjen ja tulossa olevien toimenpiteiden vaikutuksesta Isännöinnin ja hallinnon kulut tulevat tarkastelujaksolla pienentymään.

Toivomme esittämämme riittävän selvitykseksi siitä, mitä olemme tehneet ja mitä tulemme vielä tekemään saadaksemme isännöintiin ja hallintoon liittyvät kustannukset edullisemmiksi.

[Selvityksen mukaan se on lähetetty tiedoksi ympäristöministeriölle (Juha Postille) ja Valtiokonttorille.]

3 KOMMENTTEJA JA KYSYMYKSIÄ

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) AVAIN Asumisoikeus Oy:öön vuonna 2013 tekemän valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetyt jatkotoimenpiteet käyvät ilmi tämän blogin aikaisemmasta kirjoituksesta 28.2.2015 otsikolla "Valvontatarkastus AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä (2)".

AVAIN Asumisoikeus Oy:n selvityksessä on vajaat kolme sivua ja selvityksen mukaan yksi liite, jota ARA ei kuitenkaan lähettänyt selvityksen mukana selvitystä pyytäneille. Kolmen tekstisivun tekstistä noin puolet on pyyhitty pois. Sensuroitua selvitystä on vaikea lukea saatikka yhdistää valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen luvussa 11 esitettyihin jatkotoimenpiteisiin.

Tämän blogin aikaisemmissa kirjoituksissa 27.2.2015 ja 28.2.2015 on kerrottu, että ARAn tarkastuskertomuksen ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä ja että sama koskee myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä ym. tietoja. Lisäksi liitteistä on jätetty pois esimerkiksi tarkastukseen otettujen taloyksiköiden (vain 3 kpl) jälkilaskelmat, jotka on kuitenkin mainittu tarkastuskertomuksen liiteluettelossa.

Tämän kirjoittajan pyytäessä ympäristöministeriöltä sensuroimatonta versiota ARAn tarkastuskertomuksesta hallitussihteeri Juha Post vastasi 20.2.2015 seuraavaa:

Pyydätte jälleen kirjeessänne saada alkuperäisen version tarkastusraporteista. Tarkastusraportit ovat osittain salaisia julkisuuslain (621/1999) 24.1 §:n 20 kohdan mukaisesti. Salassa pidettävät kohdat koskevat yhtiön liikesalaisuuksia, mutta muilta osin tarkastuskertomus on julkinen. Asian kannalta ei ole merkitystä sillä, kuka raporttia on pyytänyt salaiseksi, vaan salassa pidettävät kohdat salataan, jos lain edellytykset täyttyvät. Ympäristöministeriö on ilmoittanut 22.12.2014 tehdyssä hallintokanteluunne liittyvässä ratkaisussa, että valvoja saa yhtiötä koskevan materiaalin nähtäväkseen yhtiöltä, ei ARAlta. Lainsäädäntö ei ole muuttunut hallintokantelunne käsittelyn jälkeen, eikä ARA siis voi toimittaa teille alkuperäistä raporttia.

Vastauksessaan Post jättää kertomatta, vaatiko AVAIN Asumisoikeus Oy raporteissa peitettyjen tietojen salaamista vai tekikö ARA salauksen yhtiön puolesta "virkatyönä" ennen kuin lähetti kopiot raporteista niitä pyytäneille asukkaiden edustajille. Lähes kaiken "numerotiedon" (eurojen) ja lähipiiriyhtiöitä koskevan tiedon sensurointi aiheuttaa sen, että asukkaiden edustajat eivät voi arvioida peitettyjen tietojen merkityksellisyyttä. Peitetyt/salatut tiedot koskevat meiltä asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käyttöä yhtiössä. Tuntuu käsittämättömältä, että liikesalaisuuden perusteella asukkailta voidaan evätä oikeus saada tietää heiltä kerättyjen varojen käyttö. Vielä käsittämättömämmäksi asian tekee se, että tietojen salaamisen tekee yhtiön puolesta sitä valvova viranomainen (ARA) ja että ARAn toiminnan ohjauksesta vastaava ministeriö (ympäristöministeriö) hyväksyy salaamisen. Liikesalaisuus sopii huonosti yleishyödyllisen yhteisön toimintaperiaatteisiin silloin, kun "yhteisön" koko toiminta pyörii yksinomaan asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen ja veronmaksajien kustantaman korkotuen varassa.

Apulaisjohtaja Heli Huuhkan ja ylitarkastaja Mikko Laakson allekirjoittamassa ja 3.3.2015 päivätyssä ARAn vastauksessa tämän kirjoittajalle ilmoitetaan, että...

Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetyt jatkotoimenpiteet ovat sitovia. ARA tulee valvomaan jatkotoimenpiteiden toteutumista tarkoituksenmukaiseksi katsomallaan tavalla.

ARAn tuntien Huuhkan ja Laakson vastaus ei kuulosta uskottavalta. Se olisi uskottavampi, jos se alkaisi sanoilla "ARA tullee valvomaan...". Ja "tarkoituksenmukaiseksi katsottu tapa" voi olla tietysti mitä tahansa.

Lopuksi todettakoon, että mitään valvontatarkastusta ei todennäköisesti olisi tehty AVAIN Asumisoikeus Oy:öön, jos muutamat asukkaat eivät olisi uskaltaneet kysellä yhtiön toiminnasta viranomaisilta. ARAlle oli kaiken kaikkiaan korkea kynnys lähteä tekemään tarkastus "ystäväyhteisöön". Tarkastuksesta ei kerrottu laajemmin AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille, jotta nämä olisivat voineet lähettää ARAlle omaa taloyksikköään koskevia kysymyksiä. Ainoastaan niiden taloyksikköjen (2 kpl) asukkaiden edustajille, jotka olivat olleet yhteydessä jälkilaskelma-asiassa ARAan, lähetettiin 4.9.2013 päivätty ARAn kirje AVAIN Asumisoikeus Oy:lle. Ko. kirjeessä (ARA 4.9.2013, Dnro 18659/651/12) otsikolla "Avain Asumisoikeus Oy:n laatimat jälkilaskelmat vuoden 2012 käyttövastikkeista" kirjoitetaan mm, että...

Tekemänsä tarkastuksen perusteella ARA vaatii Avain Asumisoikeus Oy:ä tekemään seuraavat lain edellyttämät muutokset yhtiön vuoden 2012 vastikkeista laadittuihin jälkilaskelmiin.

ARA pyytää Avain Asumisoikeus Oy:ä korjaamaan vuoden 2012 jälkilaskelmat ARAn vaatimalla tavalla sekä lähettämään ARAan korjatut jälkilaskelmat koko yhtiöstä ja kohteista nimeltä Helsingin Paciuksenkaari 10 - 12 ja Jyväskylän Wellamonpuisto. Korjatut jälkilaskelmat tulee olla ARAssa viimeistään torstaina 10.10.2013.

ARAn kirjeessä AVAIN Asumisoikeus Oy:lle 4.9.2013 ei kerrota mitään laajemmasta valvontatarkastuksesta yhtiöön. Laajempi tarkastus käy ilmi valmiista 15.12.2014 päivätystä tarkastuskertomuksesta (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) ja ARAn tämän kirjoittajalle 22.1.2015 lähettämästä vastauksesta (ARA 22.1.2015, Dnro 20619/082/14). Jälkimmäisessä apulaisjohtaja Heli Huuhka ja ylitarkastaja Mikko Laakso kirjoittavat mm.:

ARAn tarkastus ei keskittynyt ainoastaan jälkilaskelmiin, vaan tarkastuksessa on perehdytty jälkilaskelmien lisäksi mm. yhtiön kilpailutukseen, käyttövastikelaskelmiin, konsernin sisällä tapahtuviin ostoihin, isännöinti- ja hallintopalkkoihin ja valvojaa koskevaan ohjeistukseen.

ARAn valvontatarkastuksista "yleishyödyllisiin yhteisöihin" ja tarkastusten sisällöstä tulisi ehdottomasti ilmoittaa etukäteen ARAn verkkosivuilla, jotta ko. "yhteisön" ja sen "kohteiden" asukkaiden edustajilla olisi mahdollisuus saada tieto tarkastuksesta ja lähettää tarkastajille omia havaintojaan ja kysymyksiään "yhteisönsä" toiminnasta. Esimerkiksi tämän kirjoittajalla olisi ollut kysymyksiä kaikista niistä asioista, joihin ARAn valvontatarkastus AVAIN Asumisoikeus Oy:öön kohdistui. Tosin joihinkin em. "teemoihin" liittyviä kysymyksiä oli jo aikaisemmin syksyllä 2012 ja myöhemminkin lähetetty ARAan, mutta niitä olisi voitu täsmentää ja laatia lisää, jos tarkastuksesta ja sen sisällöstä olisi saatu tietää.

Asukkaita ja asukkaiden edustajia eli kaiken maksajia "yhteisöissään" ei saa enää nykyaikana sivuuttaa viranomaisten "yhteisöihin" tekemissä valvontatarkastuksissa! Heiltä ei saa myöskään salata tarkastuksen tuloksia "yleishyödyllisiin yhteisöihin" huonosti sopivan liikesalaisuuden eikä minkään muunkaan verukkeen perusteella!

AVAIN ASUMISOIKEUS OY LAKKAUTTI ASUKKAIDEN EDUSTAJIEN ALUE- JA VALTAKUNNALLISET KOKOUKSET

Aikaisemmassa kirjoituksessa 31.3.2015 lueteltiin tapahtumia, jotka liittyvät AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan yleishyödyllisenä yhteisönä.Yleishyödylliselle yhteisölle häpeällisenä tapahtumana voidaan pitää myös asukastoimikuntien puheenjohtajien alueellisten kokousten ja valtakunnallisen kokouksen lakkauttamista vuoden 2014 alusta. Yhtiön johdon mukaan kysymyksessä oli asukashallinnon uudistus, jolla em. kokoukset korvattiin yhden päivän kehitysseminaarilla. Viime vuonna "kehitysseminaari" järjestettiin kesäkuussa Tallinnassa. Ja tänäkin vuonna se järjestetään Tallinnassa.

"Uudistus" kavensi jo ennestään vähäistä asukasdemokratiaa AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä. Se typisti asukasdemokratian kohdetasolle. Asukkaat eivät voi enää antaa yli taloyksikkörajojen lausuntoja esimerkiksi talousarvioista ja käyttövastikkeidenmääräytymislaskelmista. Kohdekohtaiset asukkaiden kokoukset saattoivat jo ennestään antaa suorat lausuntonsa. "Uudistuksen" tuloksena lakkasi asukkaiden oikeus antaa aluekokousten ja valtakunnallisen kokouksen kautta valtakunnallinen lausunto yhtiön hallitukselle. Lisäksi yhtiön hallituksen asukasjäseniksi (2 kpl) voivat uudistuksen jälkeen tulla henkilöt, joita ei tunneta ollenkaan oman kohteensa ulkopuolella. Tähän asti kohteiden asettamat ehdokkaat on todettu ensin aluekokouksissa ja sen jälkeen valtakunnallisessa kokouksessa, jossa heistä on äänestetty. Tosin AVAIN Asumisoikeus Oy:n yhtiökokouksen ei ole tarvinnut noudattaa äänestystulosta eikä se ole yleensä noudattanutkaan.

Asumisoikeussopimuksen liitteenä jaetussa asumisoikeusasukkaan oppaassa "asukasdemokra-tiaeliminä" mainitaan kohdekohtaiset asukkaiden kokoukset ja niiden valitsemat talohallitukset (nyk. asukastoimikunnat), aluekokoukset ja valtakunnallinen kokous. Kysymykseen, rikkooko AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukashallintouudistus asumisoikeussopimusta, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) ylitarkastaja Irmeli Tuominen vastasi seuraavasti:

Kysymyksenne siitä, rikkooko uusi asukasdemokratiamalli asukkaiden kanssa tehtyjä asumisoikeussopimuksia, on sopimusoikeudellinen riita-asia, jota voidaan selvittää Kuluttajariitalautakunnassa tai käräjäoikeudessa. 

Esimerkiksi vuonna 1997 tehdyissä asumisoikeussopimuksissa sivulla 3 kohdassa 12 ”Lisätietoja” kirjoitetaan mm., että asumisoikeuden haltijalle on sopimuksen allekirjoituksen yhteydessä tai sitä ennen luovutettu YH-Asumisoikeus Oy:n ohjekirja, jossa kerrotaan mm. asukashallinnosta. Ko. ohjekirjassa (asumisoikeussopimusta tehtäessä asukkaalle annettu asumisoikeusasukkaan opas) esitetyssä asukasdemokratiamallissa asukashallinto on esitetty juuri kolmitasoisena:

• kohde- eli taloyksikkötasolla asukkaiden kokous ja talohallitus (nyk. asukastoimikunta),

• aluetasolla talohallitusten (nyk. asukastoimikuntien) puheenjohtajien aluekokous ja 

• valtakunnallisella tasolla talohallitusten (nyk. asukastoimikuntien) puheenjohtajien valtakun-nallinen kokous, johon edustajat on valittu aluekokoukissa. Lisäksi valtakunnallisessa kokouksessa valitaan asukasjäsenehdokkaat (2 kpl) yhtiön hallitukseen.

"Asukashallintouudistuksessa" esitetty kehitysseminaari ei korvaa alue- ja valtakunnallisia kokouksia. Seminaareilla ei ole päätösvaltaa, koska ne ovat tiedotus- ja koulutustilaisuuksia. "Uudistusta" koskevassa tiedotteessaan yhtiö kertoo, että...

Seminaareissa voidaan myös muodostaa työryhmiä pohtimaan erillis- ja ajankohtaisia kysymyksiä, työryhmät kutsuu ja muodostaa AVAIN Asumisoikeus Oy. (Lihavoinnit ovat tämän kirjoittajan.)

Tämä jo kuvaa hyvin sitä, että uudistuksella ei ole tarkoituskaan parantaa asukasdemokratiaa AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä. Eikö asukkaiden pitäisi saada itse valita edustajansa työryhmiin?

Avainasukkaan tiedotteessa 6/2013 asukashallinnon uudistuksesta kirjoitettiin otsikolla "Uusi asukashallintomalli käyttöön 1.1.2014" seuraavaa:

Asukashallinnon uudistuksesta asukastoimikunnat antoivat lausuntonsa talousarviokierroksen yhteydessä. Lausuntoja annettiin kaikkiaan 28 kpl. Palautteissa kaivattiin toimintakulttuurin muutosta sekä kannatettiin uutta ja avoimempaa viestintää.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n hallitus teki päätöksen asukashallinnon uudistuksesta kokouksessaan 17.12.2013. Uudistus toteutetaan vuoden 2013 seminaareissa esitetyllä tavalla.

Tiedotteessa ei kerrottu, kuinka moni asukastoimikunta kannatti uudistusta ja kuinka moni vastusti sitä. 28 lausuntoa on vain noin 10 % yhtiön kohteista, joten suurin osa kohteista on jättänyt antamatta lausuntoa. Vähäisin syy lausuntojen vähäisyyteen ei ole varmasti se, että asukkaat ovat turhautuneet antamaan mitaan lausuntoja, sillä he ovat kokeneet, että niillä ei ole yleensä mitään vaikutusta yhtiön toimintaan.

Mainittakoon, että kuntaomisteisen Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy:n tiedotuslehden (Kotivaso – Talvi 2012, s. 16) mukaan VASOssa noudatetaan seuraavaa asukasdemokratiamallia:

Asukkaiden osallistuminen päätöksentekoon Vason hallinnossa noudatetaan asumisoikeusasuntoihin liittyvää asukasdemokratiaa. Siihen on sitouduttu asukkaiden kanssa tehdyissä asumisoikeussopimuksissa. Yhtiön hallituksessa toimii yhtiökokouksen valitsemana kaksi varsinaista jäsentä ja yksi varajäsen asukkaiden edustajina, lisäksi asukkaat nimeävät tilintarkastajan valtuuksilla toimivan valvojan.

Kiinteistöissä pidettävät asukaskokoukset valitsevat hoitamaan käytännön asioita asukastoimikunnan. Yhteistyöelin Yte toimii koko Vaso-yhtiön tasolla asukkai-den edustajana ja käytännöntason päätöksentekoelimenä.

Asukasvaikuttamisen kannalta tärkein kokous on kaksi kertaa vuodessa pidettävä Vaso-kokous, jonne kutsutaan kaikkien kiinteistöjen edustajat. Syksyn Vaso-kokouksessa valitaan valvoja, kuusitoistahenkinen Yte, joka kolmas vuosi edustajat yhtiön hallitukseen ja käsitellään yhtiön talousarvio ja toimintasuunnitelma seuraavalle vuodelle sekä kulloinkin ajankohtaiset asiat. Kevään Vaso-kokouksessa käsitellään edellisen vuoden tilinpäätös ja toimintakertomus. Vuoden mittaan esille tulevien asioiden valmistelua tehdään Yten työvaliokunnan ja Vason toimihenkilöjohdon kanssa. Esille tulevien asioiden niin vaatiessa, järjestetään valmistelutilaisuuksia myös muiden Yten työryhmien kanssa.

VASOn asukasdemokratiamallissa "asukasvaikuttamisen kannalta tärkein kokous on kaksi kertaa vuodessa pidettävä Vaso-kokous, jonne kutsutaan kaikkien kiinteistöjen edustajat". Eli kiinteistöjen (taloyksikköjen) asukkaiden kokousten lisäksi on koko yhtiön asukkaiden kokous. Tällainen malli sopii hyvin, kun on kysymys lähekkäin sijaitsevista kunnista, joiden alueilla sijaitsevien kiinteistöjen (taloyksiköiden) edustajilla on siedettävä matka kokouksiin. Valtakunnallisen yhtiön kuten AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukashallinnolle sopisi paremmin yhtiön lakkauttama kolmitasoinen malli.

Koska AVAIN Asumisoikeus Oy kuitenkin lakkautti aluekokoukset ja valtakunnallisen kokouksen, niin ne tulee korvata VASOn asukasdemokratiamallin mukaisilla valtakunnallisilla asukkaiden kokouksilla, joihin kaikki AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohteet (taloyksiköt) saavat lähettää edustajansa. Lisäksi tulee asettaa yhteishallintolain 16 §:n (Yhteistyöelin) mukainen yhtiön ja asukastoimikuntien välinen yhteistyöelin käsittelemään omistajan koko asuntokantaa koskevia yhteishallintoon liittyviä asioita.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukastoimikuntien puheenjohtajien 30.10.2013 pidetty ja viimeiseksi jäänyt valtakunnallinen kokous ei hyväksynyt yhtiön asukashallintouudistusta. Lausuntonaan yhtiön hallitukselle kokous esitti seuraavaa:

Valtakunnallinen puheenjohtajien ja yhteyshenkilöiden kokous ei hyväksy esitettyä alueellisten- ja valtakunnallisten asukastoimikuntien puheenjohtajien kokousten lakkauttamista.

Asukasoikeussopimuksen liitteenä olevan asumisoikeusasukkaan oppaan mukaista asukashallintomallia ei tule muuttaa eikä näin rikkoa vanhoja voimassaolevia asukasoikeussopimuksia.

Siitä huolimatta yhtiön hallitus teki kokouksessaan 17.12.2013 päätöksen alueellisten kokousten ja valtakunnallisen kokouksen lakkauttamisesta. Mainittakoon myös, että yhtiö ei ole suostunut lukuisista pyynnöistä huolimatta laittamaan 30.10.2013 pidetyn valtakunnallisen kokouksen pöytäkirjaa asukkaiden verkkosivuille eli "ekstranetiin". Se ei ole lähtettänyt pöytäkirjaa edes kokouksen osanottajille, jota voidaan pitää törkeänä asukkaiden ja asukasdemokratian halveksimisena. Kaikki näyttää olevan mahdollista tälle "yleishyödylliselle yhteisölle".

Erään taloyksikön asukastoimikunnan puheenjohtajan pyytäessä AVAIN Asumisoikeus Oy:n asiakkuuspäällikkö Kirsi Härmää laittamaan 30.10.2013 pidetyn asukastoimikuntien puheenjohtajien valtakunnallisen kokouksen pöytäkirjan Avainasukkaan "ekstranet" -sivustolle, jonne alueellisten ja valtakunnallisten kokousten pöytäkirjat oli aikaisempinakin vuosina laitettu, asiakkuuspäällikkö Härmä vastasi sähköpostiviestissään 30.12.2013 seuraavaa:

Pöytäkirja ei ole vielä tulossa asukassivuille, koska kyse oli asukkaiden kokouksesta, saatte kopion tarvitessaan jatkokäyttöänne varten valtakunnallisen kokouksen sihteeriltä tai puheenkohtajalta.

Asiakkuuspäällikkö Härmän perustelu sille, miksi "pöytäkirja ei ole vielä tulossa asukassivuille", tuntuu kummalliselta, koska sivusto on nimenomaan luotu asukkaita varten ja asukkailta käyttövastikkeissa kerätyillä varoilla. Lisääksi meidän asukkaiden oli annettu ymmärtää, että "ekstranet" on sähköinen arkisto ja tiedonjakokanava, jonne tallennetaan pöytäkirjat, talousarviot, toteumaraportit, tiedotteet ym. dokumentit asukkaiden ja asukkaiden edustajien käyttöön. Dokumentit on pitänyt toimittaa juuri asiakkuusvastaavalle (asiakkuuspäällikkö Härmälle) ja ne on luvattu laittaa "ekstranetiin" noin viikon kuluttua niiden lähettämisestä. Nyt 30.10.2013 pidetyn valtakunnallisen kokouksen pöytäkirjaa ei ole vielä tänä päivänäkään 2.4.2015 laitettu ekstranetiin tai lähetetty edes kokous osallistujille, vaikka pöytäkirjan toinen tarkastaja Tuomas Rönkkö pöytäkirjan viimeisenä allekirjoittajana on kertonut toimittaneensa sen ajoissa asiakkuuspäällikkö Härmälle yhtiön toimistoon.

Vaikka kysymyksessä on AVAIN Asumisoikeus Oy:n kaltainen "yleishyödyllinen yhteisö", niin onko sen toimitusjohtajalla ja asiakkuuspäälliköllä oikeus pimittää asukkaiden kokouksen pöytäkirja?

VALVONTATARKASTUS AVAIN ASUMISOIKEUS OY:SSÄ (2)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) 15.12.2014 julkaisemassa AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 tehdyn valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, (Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko havaintoja, jotka omalta osaltaan tukevat vuosien varrella muodostunutta negatiivista kuvaa yhtiön ”toimintakulttuurista” ja sen jatkumisesta edelleenkin.

Sekä ARAn tarkastuskertomuksen että sen liitteenä olevan Deloitten valvontatarkastusraportin luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä. Sama näyttää koskevan myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä. Mustalla värillä peittäminen voi käsittää luvun, yksittäisen sanan, useampia sanoja, tekstikappaleen, kokonaisen sivun tai taulukon. Seuraavassa esitetään joitakin otteita ARAn tarkastuskertomuksesta. Lainatuissa otteissa on kirjoitettu PEITETTY, jos tieto on peitetty mustalla värillä.

ARA on kirjoittanut alustavassa tarkastuskertomuksessa, että AVAIN Asumisoikeus Oy ei ole huomioinut edellisten vuosien tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen yli- tai alijäämiä tulevien vuosien vastikkeissa, vaan yhtiö on käsitellyt edellä mainitut erät jälkilaskelmassa varautumisena. (Tarkastuskertmus 2014, s. 4 - 5.)

- - Hoito- ja rahoitusmenojen ylijäämät eivät automaattisesti voi muuttua varautumisiksi jälkilaskelmassa. Tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen jälkilaskelman mukaiset yli- tai alijäämät tulee edelleen yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin. (Tarkastuskertomus 2014, s. 5.)

Yhtiön tulee korjata jälkilaskelmia siten, että yhtiö esittää jälkilaskelmissa ei-tasattavista tilikaudelta ja edellisiltä tilikausilta kertyneiden yli- tai alijäämien lisäksi myös tasattavista hoito- ja rahoitusmenoista tilikaudelta ja edellisiltä tilikausilta vuodesta 2011 alkaen kertyneet yli- tai alijäämät. Tämä koskee sekä kohdekohtaisia jälkilaskelmia että yhtiökohtaista jälkilaskelmaa. (Tarkastuskertomus 2014, s. 6.)

Tasattavien kustannusten hoito- ja rahoitusmenoista kertynyt yli- tai alijäämä tulee yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin, jotta omakustannusperiaate toteutuu. (Tarkastuskertomus 2014, s. 6 - 7.)

Yhtiön järjestämä kiinteistöpalveluiden kilpailutus ei ARAn näkemyksen mukaan
täytä asumisoikeuslain vaatimuksia kilpailuttamisesta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 16.)

Yhtiön hallintoon liittyvät kulut, joihin myös kiinteistön johtopalvelut kuuluu,
ovat huomattavasti korkeammat verrattuna muihin asumisoikeusyhtiöihin (kts.
kiinteistöjen hoitokulut / isännöintiin ja hallintoon kuuluvat kulut). Yhtiö on kuitenkin
hakiessaan nimeämistä yleishyödylliseksi yhteisöksi ja edelleen korkotukilainaa
sitoutunut tarjoamaan asuntoja kohtuullisin kustannuksin, joten ARA
katsoo, että yleishyödyllisenä yhteisönä AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee jatkossa
pyrkiä tarjoamaan asukkaiden tarvitsemat palvelut huomattavasti edullisemmilla
kustannuksilla. (Tarkastuskertomus 2014, s.17.)

ARA vertasi alustavaa tarkastusketomusta varten AVAIN Asumisoikeus Oy:n
kiinteistöjen hoitokuluja, joista oli eliminoitu korjaukset ja tontin vuokrat, kahden
muun asumisoikeusyhtiön hoitokuluihin. AVAIN Asumisoikeus Oy:n kiinteistöjen
hoitokulut olivat noin 20 % suuremmat verrattuna edellä mainittujen kahden
muun asumisoikeusyhtiön kiinteistöjen hoitokuluihin. Suurimpana syynä korkeisiin
hoitokuluihin olivat isännöintiin ja hallinnointiin liittyvät kulut, jotka ovat 40-
50 % korkeammat verrattuna muiden asumisoikeusyhtiöiden hallinnointiin liittyviin
kuluihin. Hallinnointiin liittyvät kulut ovat jo vuonna 2011 olleet korkeat,
mutta kulut ovat nousseet vielä vuodesta 2011 vuoteen 2013. (Tarkastuskertomus 2014, s. 17 - 18.) 

- - ARAn kanta on, että itse tuotettujen palvelujen kustannusten tulee olla kohtuulliset sekä kilpailukykyiset verrattuna ostopalveluna hankittuihin ulkopuolisten yhtiöiden veloittamiin hintoihin. Yhtiön tulee tehdä toimenpiteitä saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi. (Tarkastuskertomus 2014, s. 19.)

AVAIN Asumisoikeus Oy on kirjannut uudishankkeiden kehittämiskulut AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon. Jos kohde ei ole toteutunut, ovat kustannukset
jääneet lopullisesti asumisoikeuden haltijoiden maksettaviksi. Tarkastuksen
perusteella suurin osa suunnittelukustannuksista kertyy PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) veloittamista rakennuttajapalkkioista summiltaan noin PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) euroa. Deloitte & Touche Oy:n alustavan raportin mukaan uudishankkeiden kehittämiskuluja oli tarkastuskäynnillä yhteensä PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) euroa sellaisiin kohteisiin, joista ei ole tehty aloittamispäätöstä. (Tarkastuskertomus 2014, s. 19.)

PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) ei ole AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastineen mukaan lainkaan AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohde. Lasku on tullut virheellisesti AVAIN Asumisoikeus Oy:lle ja kulu on siirretty oikealle yhtiölle 25.11.2013, minkä ARA on tarkastanut tositteesta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 20.)

ARAn tulkinta on, että ennen ARAn varauspäätöstä syntyneitä suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia ei saa sisällyttää asukkailta perittäviin vastikkeisiin. (Tarkastuskertomus 2014, s. 20-21.)

ARA kuitenkin haluaa huomauttaa AVAIN Asumisoikeus Oy:ä siitä, että koska
yhtiö lainaa varoja asunto-osakeyhtiöille, lainatut varat ARAn käsityksen mukaan
otetaan varautumisiin kerätyistä varoista, mikä tulee esittää jälkilaskelmissa. Varojen
tulee palautua alkuperäiseen tarkoitukseen heti, kun kohteen rakentamiseen myönnetty korkotukilaina on nostettu. Varojen palauttaminen tulee myös esittää jälkilaskelmassa.” (Tarkastuskertomus 2014, s. 21.)

Tarkastuskertomuksensa luvussa 10 sivuilla 21-23 ARA esittää ehdotuksia, jotka parantavat
taloyksikköjen asukkaiden kokouksien valitsemien valvojien asemaa ja tiedonsaantia AVAIN
Asumisoikeus Oy:ssä. Ehdotukset parantaisivat huomattavasti asukkaiden valitsemien valvojien mahdollisuuksia valvoa asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käyttöä.

Tarkastuskertomuksensa luvussa 11 sivuilla 23-25 ARA esittää havaintojen yhteenvedon ja jatkotoimenpiteet. Havaintojen ja jatkotoimenpiteiden luetteloon johdatellaan seuraavasti: "ARA on tarkastuksessa havainnut seuraavia epäkohtia liittyen AVAIN Asumisoikeus Oy:n toimintaan. Havainnot sisältävät myös Deloitte & Touche Oy:n valvontaraportissaan esille ottamat asiat." Luettelossa esitetään seuraavat havainnot/epäkohdat ja jatkotoimenpiteet:

1) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tarkastuksen valmistumista viivästytti se, että tarkastukseen tarvittava materiaali ei ennakkopyynnöistä huolimatta ollut tarkastuskäynnillä käytettävissä. Pyydettäessä lisäselvityksiä varten materiaalia, yhtiön tarvitsema aika materiaalin toimittamiseen oli myös huomattavan pitkä. Yhtiön tulee vastaisuudessa noudattaa asumisoikeuslain säädöstä asiakirjojen ja selvitysten toimittamisesta tarkastukseen viivytyksettä.

2) Yhtiön tulee muuttaa jälkilaskelmiaan siten, että yhtiö esittää toteutuneen tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen yli- tai alijäämän sekä kohde- että yhtiökohtaisesti. Hoito- ja rahoitusmenoista kertynyt yli- tai alijäämä tulee yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin.

Varautumisissa yhtiö voi esittää ainoastaan vastaavan summan pinta-alaa kohden, mitä yhtiö on esittänyt asukkaille käyttövastikelaskelmassa perivänsä vastiketta varautumisiin pinta-alaa kohden. Hoito- ja rahoitusmenojen ylijäämät eivät siten automaattisesti muutu varautumiksi eikä tyhjistä asunnoista kerry varautumisiin vastiketta, koska varautumisiin kerättävät varat kerätään vastiketuotoissa. Vuokratuista huoneistoista yhtiö kuitenkin voi kerätä varoja varautumisiin.

Varautumisista käytetyt varat tulee myös esittää varautumisten vähennyksenä jälkilaskelmassa.

Jälkilaskelmat laaditaan kirjanpidon perusteella, joten jälkilaskelmien tulee täsmätä kirjanpidossa esitettyihin lukuihin.

3) AVAIN Asumisoikeus Oy:n maksamat isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut ovat huomattavan korkeat verrattuna muihin asumisoikeusyhtiöihin. Yhtiön tulee tehdä toimenpiteitä saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

Hankinnoissa on suositeltavaa hyödyntää olemassa olevia markkinoita ja hankintamenettelyjen kaikissa vaiheissa on perusteltua noudattaa EU:n hankintoja koskevia syrjimättömyyden, yhdenvertaisuuden, avoimuuden ja suhteellisuuden periaatteita. ARA suosittelee, että yhtiö julkaisee hankintailmoitukset tarjouspyyntöasiakirjoineen sähköisessä tietokannassa HILMASSA tai noudattaa muuta luonteeltaan avointa hankintamenettelyä. Kilpailutus tulee uusia vähintään neljän vuoden välein ja kilpailutuksessa tulee huomioida erityisesti, että konsernin ulkopuolisia ja samaan konserniin kuuluvia yhtiöitä kohdellaan yhdenvertaisesti. Yhtiön tulee lisäksi huomioida asukkaat kilpailutuksissa asumisoikeuslain 16 c §:n mukaisesti.

4) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee muuttaa uudishankkeiden kehittämiskustannusten osalta käytäntöään siten, että yhtiö kirjaa ennen rahoitushakemuksen jättämistä syntyneet asunto-osakeyhtiöille kohdistuvat kustannukset kyseessä olevan asuntoosakeyhtiön kirjanpitoon, ei AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon.

5) AVAIN Asumisoikeus Oy ei saa sisällyttää uusien, mahdollisesti rakennettavien kohteiden suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia asukkailta perittäviin vastikkeisiin.

6) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee muuttaa asumisoikeuskohteiden valvojaa koskeva ohjeistus siten, että laatiakseen asukkaiden kokoukselle ja omistajalle kirjallisen, vapaamuotoisen kertomuksen on valvojalla oikeus tehdä muistiinpanoja ja ottaa jäljennöksiä yhtiön kirjanpitoaineistosta ja hankintasopimuksista.

Valvojaa koskevaa ohjeistusta tulee muuttaa myös siltä osin, että valvojaksi voidaan valita talohallituksen jäsen asukkaiden ja ulkopuolisten henkilöiden lisäksi. ARA kuitenkin suosittelee, että valvojaksi valitaan tilintarkastuspätevyyden omaava henkilö (HTM- tai KHT -tilintarkastaja). Valvojasta aiheutuvat kustannukset voidaan sisällyttää asukkailta perittäviin käyttövastikkeisiin.

7) Deloitte & Touche Oy on verrannut asunto-osakeyhtiö XXXXX hankinnasta aiheutuneita kustannuksia ARAn tarkistuspäätöksessä hyväksyttyihin kustannuksiin. Deloitten raportin mukaan hankintakustannukset ovat alittaneet ARAn päätöksessä hyväksytyt kustannukset, mutta koska AVAIN Asumisoikeus Oy on kirjannut kohteeseen kuuluvia korkomenoja AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon, lopullinen hankintameno on ylittänyt ARAn päätöksessä hyväksytyt kustannukset. Ylitys ei kuitenkaan euromäärän vähäisyyden vuoksi aiheuta erillisiä toimenpiteitä.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä
toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin- ja hallintoon liittyvät kulut
kohtuullisiksi.


ARAn AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 tekemän valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin voi tilata ARAsta seuraavista osoitteista:
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA)
Postiosoite: PL 30,15141 Lahti

Virallinen sähköpostiosoite: kirjaamo.ara@ara.fi
Henkilöstön sähköpostit muotoa: etunimi.sukunimi@ara.fi

Tietoja tarkastuksesta ja tarkastuskertomuksesta antaa:

Ylitarkastaja Mirja Suopanki
Puh.  029 525 0816
mirja.suopanki@ara.fi

VALVONTATARKASTUS AVAIN ASUMISOIKEUS OY:SSÄ (1)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) teki valvontatarkastuksen AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 yhdessä ulkopuolisiksi asiantuntijoiksi valittujen  Deloitte & Touche Oy:n tilintarkastajien kanssa. Valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.2.2014, Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko tarkastuksessa havaittuja epäkohtia, jotka vahvistavat osaltaan monille asukkaille vuosien varrella muodostunutta negatiivista kuvaa yhtiöstä ja sen toimintakulttuurista.

Tarkastuskertomuksesta käy esille mm. yhtiön vitkuttelu tarkastuksessa tarvittavan materiaalin toimittamisessa. Tarkastuskertomuksessa kirjoitetaan vitkuttelusta seuraavaa:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tarkastuksen valmistumista viivästytti se, että ennakkopyynnöistä huolimatta tarvittava materiaali ei ollut paikanpäällä käytettävissä ja pyydettäessä lähettämään lisämateriaalia toimitusajat olivat huomattavan pitkät. (Tarkastuskertomus 2014, s. 3.)

ARAn näkemys ei muutu yhtiön vastineesta huolimatta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 3.)

Yhtiön tulee vastaisuudessa noudattaa asumisoikeuslain säädöstä asiakirjojen ja selvitysten toimittamisesta tarkastukseen viivytyksettä. (Tarkastuskertomus 2014, s. 23 - 24.)

AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille ja asukkaiden edustajille on tuttua yhtiön vitkuttelu tietojen antamisessa esimerkiksi käyttövastikkeiden tasauksen perusteista ja periaatteista, joita piti pyytää useita kertoja ennen kuin ne lopulta annettiin syksyllä 2012. Ja esimerkiksi tämän kirjoittajan taloyksikön kysymyksiin talousarvioista ja käyttövastikkeiden määräytymislaskelmista yhtiö ei ole koskaan vaivautunut vastaamaan nykyjohdon aikana, vaikka sille on lähetetty talousarvioita ja käyttövastikkeiden määräytymistä käsitelleiden asukkaiden ja talohallitusten/asukastoimikuntien kokousten pöytäkirjat ja lausunnot kysymyksineen.

Tarkastuskertomuksessa on myönteistä ARAn esittämät toimenpiteet asukkaiden kokouksen valitseman valvojan aseman parantamiseksi. Yhtiön edustajien näkemys siitä, kuka saa toimia valvojana, ja ehdot valvonnan suorittamisesta ovat käytännössä tehneet mahdottomaksi toimia valvojana. Vaikka tarkastuskertomuksessa esitetyt toimenpiteet parantavat huomattavasti valvojan asemaa, niin siitä ei käy ilmi, onko valvojalla oikeus saada tietää myös käyttövastike II:lla kerättyjen varojen käyttö tositteiden ja rahavirtojen tasolla. Yhtiön edustajien eri yhteyksissä esittämien näkemysten mukaan valvojalla on oikeus tutustua vain käyttövastike I:llä kerättyjen varojen käyttöön ”tositetasolla”. Kun asukastoimikuntien puheenjohtajien valtakunnallisessa kokouksessa marraskuussa 2012 kysyttiin valvojan oikeudesta saada tietoja, niin toimitusjohtaja Toveri vastasi, että ”saa käyttövastike I:n osalta ja vähän enemmän”. Hän ei kuitenkaan kertonut, mitä ”vähän enemmän” tarkoittaa. Onko taloyksikön asukkaiden kokouksen valitsemalla valvojalla oikeus saada tiedot kaikesta käyttövastikkeilla (käyttövastike I ja II) kerättyjen varojen käytöstä ja millä tasolla?

Tarkastuskertomuksessa ARA suosittelee, että valvojaksi valitaan tilintarkastuspätevyyden omaava henkilö (HTM- tai KHT-tilintarkastaja). Suositus on sinänsä hyvä, jos sellainen henkilö löytyy asukkaiden keskuudesta tai ulkopuolelta, mutta se ei saa estää tai rajoittaa asukkaiden tiedonsaantioikeutta heiltä käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käytöstä. Tilintarkastajat eivät saa missään nimessä olla yhtiön ja sen omistajien muissa yrityksissä käyttämiä tilintarkastajia eikä edes samoista tilintarkastustoimistoista. Jos tilintarkastajalta jää huomaamatta esimerkiksi asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen ”korvamerkittyjen” korjausvarojen (noin 8,5 miljoonaa euroa) laiton varainsiirto asukkailta salatun tytäryhtiön kautta vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon, niin sellainen tilintarkastaja ei kykene toimimaan objektiivisena ja neutraalina valvojana. Jos valvojaa valittaessa päädytään ulkopuoliseen ammattitilintarkastajaan, niin ihanteellisinta olisi, että hän työskentelisi yhteistyössä asukkaiden edustajien (asukastoimikunta tai sen puheenjohtaja) kanssa.

Tarkastuskertomuksen ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin
luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä. Sama näyttää koskevan myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä ym. tietoja. Lisäksi liitteistä on jätetty pois esimerkiksi tarkastukseen otettujen taloyksiköiden jälkilaskelmat, jotka on kuitenkin mainittu tarkastuskertomuksen liiteluettelossa.

Ympäristöministeriö ja ARA eivät ole suostuneet vastaamaan kysymykseen, onko tietojen peittäminen tarkastuskertomuksessa ja sen liitteenä olevassa Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportissa sekä tärkeiden liitteiden poisjättäminen tehty AVAIN Asumisoikeus Oy:n vaatimuksesta vai ARAn omasta aloitteesta. ARA ei ole pyynnöistä huolimatta lähettänyt asukkaiden edustajille sensuroimattomia versioita raporteista. Näin asukkaiden edustajat eivät voi arvioida peitettyjen tietojen merkityksellisyyttä.

Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetään tarkastuksessa tehtyjen havaintojen yhteenveto ja jatkotoimenpiteet. Ovatko esitetyt jatkotoimenpiteet sitovia vai vain suosituksia ja miten niiden toteuttamista aiotaan valvoa? Aivan lopussa kirjoitetaan lihavoidulla tekstillä:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

Saa nähdä, lähettääkö ARA selvityksen sitä pyytäneille asukkaiden edustajille, jotka ovat kiinnittäneet huomiota mm. isännöinti- ja hallintokulujen suuruuteen. Esimerkiksi isännöintikulut ovat kasvaneet huimasti, kun AVAIN Asumisoikeus Oy:n lähipiiriyhtiöihin kuuluva AARI Isännöinti Oy voitti AVAIN Asumisoikeus Oy:n isännöintipalvelujen ”kilpailutuksen”. Monia asukkaita ja asukkaiden edustajia kiinnostaa tietää, tutkiko ARA ko. kilpailutuksen valvontatarkastuksen yhteydessä ja täyttikö AARI Isännöinti Oy kaikki kriteerit, jotka vaaditaan kilpailutuksen voittaneelta yritykseltä kilpailutuksen aikana.

Tarkastuskertomuksessa on kiinnittänyt asukkaiden huomiota se, että sen on allekirjoittanut
vain ylitarkastaja Mirja Suopanki, ei esimerkiksi ylijohtaja Hannu Rossilahti tai
apulaisjohtaja Heli Huuhka. Onko kysymyksessä kuitenkin virallinen tarkastuskertomus,
vaikka siinä ei ole toista allekirjoitusta?

AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTIKEALE (3)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tiedotteessa (Tiedote 6.2.2015, Dnro 20846/631/15) asumisoikeusyhteisöille otsikolla "Asumisoikeusasuntojen tarjoaminen alennettuun hintaan" ylijohtaja Hannu Rossilahti ja apulaisjohtaja Heli Huuhka kirjoittavat seuraavaa:

Sanomalehdissä on tammikuussa markkinoitu uusille asumisoikeusasukkaille asumisoikeusasuntoja alennettuun hintaan. Alennus koskee käyttövastikkeita, ei asumisoikeusmaksua.

ARAn näkemys on, että kaikkia asumisoikeusasukkaita on kohdeltava tasapuolisesti käyttövastikkeiden suuruutta määriteltäessä. Uusille asumisoikeusasukkaille asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden tarjoaminen määräajan alennettuun hintaan ei sinällään ole omakustannusperiaatteen vastaista, mutta käyttövastikkeiden määräytymisperusteiden tulee lain mukaan olla sellaiset, että vastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla.

Asumisoikeuslain mukaan asumisoikeusasunnot pitää ensisijaisesti olla asumisoikeuskäytössä. Lain mukaan asuntoja voidaan kuitenkin toissijaisesti  käyttää vuokralaisten asuntoina. ARA on ohjeistanut, että asuntoja on markkinoitava asumisoikeusasuntojen irtisanomisaikaa vastaavan kolmen kuukauden ajan asumisoikeuskäyttöön. Jos asuntoon ei tässä ajassa saada uutta asumisoikeuden haltijaa, voi yhtiö vuokrata asunnon lyhyeksi määräajaksi.

Tiedotteen mukaan lisätietoja antaa ylitarkastaja Mirja Suopanki puh. 029 525 0816.

Rossilahden ja Huuhkan mukaan "uusille asumisoikeusasukkaille asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden tarjoaminen määräajan alennettuun hintaan ei sinällään ole omakustannusperiaatteen vastaista, mutta käyttövastikkeiden määräytymisperusteiden tulee lain mukaan olla sellaiset, että vastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla". Kun Rossilahti ja Huuhka kiemurtelevat vastauksessaan, niin ympäristöministeriön hallitussihteeri Juha Post ilmaisee vastauksessaan 20.2.2015 (YM3/033/2014) ministeriönsä ja ARAn kannan vastikealeen suoremmin:

Ympäristöministeriö on yhdessä ARAn kanssa selvittänyt asiaa ja todennut, että toiminta ei ole omakustannusperiaatteen vastaista.

Helsingin Sanomien artikkelissa 31.1.2015 Huuhka oli vielä sanonut, että ”vastikkeiden väliaikainen alennus ei ole omakustannusperiaatteen vastaista” ja että "puoleen hintaan markkinoitavat asunnot ovat suuria ja siksi käyttövastikkeet ovat suuria".

ARAn tiedotteessa 6.2.2015 kirjoitetaan, että asumisoikeusasuntoja on markkinoitu sanomalehdissä alehintaan tammikuussa. Totuus on kuitenkin se, että vastikeale alkoi jo viime vuoden loppupuolella ja jatkuu edelleen. Viime vuoden loppupuolella vastikeale puoleen hintaan luvattiin jopa kuudeksi kuukaudeksi. Tämän vuoden puolella vastikeale puoleen hintaan on luvattu enää kolmeksi kuukaudeksi. Vastikeale on jatkunut vielä helmikuussa ja tulee varmasti jatkumaan tulevaisuudessakin, kun "valvovat" tahot (ympäristöministeriö ja ARA) ovat nyt yhdessä todenneet, että "toiminta ei ole omakustannusperiaatteen vastaista".

Tiedotteissaan ja vastauksissaan asukkaiden kyselyihin ympäristöministeriö ja ARA eivät ole vastanneet suoraan seuraaviin kysymyksiin:

• Onko AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastikeale laillista ja kohteleeko se tasapuolisesti asukkaita?

• Kuinka pitkä vastikkeiden alennus uusille asumisoikeusasukkaille ei ole omakustan-nusperiaatteen vastaista? 

•  Onko vastikeale hyväksyttävää kaiken kokoisissa asunnoissa?

Helsingin Sanomien artikkelissa 31.1.2015 apulaisjohtaja Huuhka sanoi myös, että ”asunto voidaan vuokrata lyhyeksi aikaa, jos ei löydy uutta asumisoikeuden haltijaa". Ympäristöministeriö ja ARA eivät ole kuitenkaan vastaanneet seuraaviin asumisoikeusasuntojen vuokrausta koskeviin kysymyksiin:

• Kuinka pitkäksi aikaa yhtiö voi vuokrata asumisoikeusasunnon, jos siihen ei löydy asukkaita? 

• Koituvatko vuokratulot ko. taloyksikön hyväksi vai menevätkö ne tasauksen kautta valtakunnalliseen ”yhteiskäyttöön” vai voiko yhtiö vapaasti päättää niiden käytöstä?

Ympäristöministeriön ja ARAn kannanotot vastikealeen ovat ympäripyöreitä, mikä antaa AVAIN Asumisoikeus Oy:lle ja muille "asumisoikeusyhteisöille" vapaat kädet millaisiin tahansa vastikealennuksiin. AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille vastikealennusta merkittävämpi asia lienee toistaiseksi kuitenkin vielä se, että yhtiö ei kerro omistamansa talon asukkaille ja asukkaiden edustajille, onko kaikki asunnot käytössä asumisoikeusasuntoina vai onko joku asunto/jotkut asunnot vuokrattu. Asukkaat eivät voi myöskään tarkastaa sitä esimerkiksi ARAlta, koska "asia ei kuulu ARAn toimivaltaan". Onko näin?

Asumisoikeustalon asuinhuoneistojen käytöstä säädetään asumisoikeuslain (Laki asumisoikeusasunnoista 16.7.1990/650) 45 §:ssä mm. seuraavaa:

Asumisoikeustalon asuinhuoneistoja on ensisijaisesti käytettävä asumisoikeuden haltijoiden asuntoina. Toissijaisesti asuinhuoneistoja voidaan käyttää vuokralaisten asuntoina.

Asumisoikeuslaissa ei ole mainittu, kuinka kauaksi aikaa yhtiö voi vuokrata omistamansa asumisoikeusasunnon ja kenelle. Tähän kysymykseen ei ole otettu kantaa myöskään ARAn (Rossilahden ja Huuhkan) tiedotteessa 6.2.2015 eikä ympäristonministeriön (Post) vastauksessa 20.2.2015. Kumpikaan taho ei ole vaivautunut vastaamaan myöskään kysymykseen "Koituvatko vuokratulot ko. taloyksikön hyväksi vai menevätkö ne tasauksen kautta valtakunnalliseen ”yhteiskäyttöön” vai voiko yhtiö vapaasti päättää niiden käytöstä?".  Ainakin taloyksikön asumisoikeusasukkaiden näkökulmasta ainoa oikea käytäntö olisi, että vuokralaiset osallistuisivat ainakin taloyksikön hoitokulujen ja käyttökorvausten maksamiseen. Voisiko joku kertoa, mikä on nykyinen käytäntö ja mihin lakiin se perustuu?

AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTIKEALE (2)

Helsingin Sanomat julkaisi 31.1.2015 toimittaja Marja Salmelan artikkelin "Uudet asukkaat pilkkahinnalla asumisoikeustaloon, vanhat asukkaat maksavat korkeita vastikkeita", joka käsitteli AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastikealea. Artikkelia varten toimittaja oli haastatellut myös asuntoministeri Pia Viitasen erityisavustajaa Tanja Sippola-Alhoa, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) apulaisjohtajaa Heli Huuhkaa ja AVAIN Asumisoikeus Oy:n toimitusjohtajaa Maarit Toveria.

Salmelan artikkelin mukaan alekampanjasta on tullut kyselyjä ympäristöministeriöön, sillä uudenlaista alennusta käytetään ensimmäistä kertaa. Asuntoministeri Pia Viitasen erityisavustajan Tanja Sippola-Alhon mukaan pitää selvittää, onko tämä laillista ja kohteleeko se tasapuolisesti asukkaita.

Apulaisjohtaja Huuhkan mukaan ”asunto voidaan vuokrata lyhyeksi aikaa, jos ei löydy uutta asumisoikeuden haltijaa” ja ”vastikkeiden väliaikainen alennus ei ole omakustannusperiaatteen vastaista”. Lisäksi apulaisjohtaja Huuhkan mukaan puoleen hintaan markkinoitavat asunnot ovat suuria ja siksi käyttövastikkeet ovat suuria.

Toimitusjohtaja Toverin mukaan vastikeale on asukkaiden parhaaksi: "Jos asunnot olisivat tyhjillään, tasauksen takia kaikki asukkaat maksaisivat vielä enemmän." Toveri kiistää artikkelissa haastateltujen asukkaiden väitteen yhtiön huonosta tiedottamisesta mm. AVAIN Asumisoikeus Oy:n asuntojen hoito- ja muista kustannuksista. Toverin mukaan "Yhtiöllä on asiakkuuspäällikkö, joka vastaa asukkaiden kysymyksiin. Tietoa on nettisivuilla, ja asukkaat saavat sitä sähköposteihinsa."

AVAIN Asumisoikeus Oy järjesti viime vuoden lopulla Jyvässeudulla alekampanjan, jossa ennen vuoden vaihdetta asumisoikeussopimuksen tehneille luvattiin käyttövastikkeiden puolitus puoleksi vuodeksi. Vapaita asuntoja markkinoitiin mm. Suur-Jyväskylän lehdessä, jossa esimerkiksi 20.12.2014 julkaistiin kuuden asunnon ilmoitus otsikolla ”Asu puoli vuotta puoleen hintaan” Ilmoituksessa mainittujen asuntojen koko vaihtelee 49 m2:stä 102,5 m2:iin. Ko. ilmoituksessa mainituista kuudesta asunnosta neljä on pieniä tai keskikokoisia ja vain kaksi ns. isoja asuntoja (vrt. apulaisjohtaja Huuhkan vastaus toimittaja Salmelalle).

Apulaisjohtaja Huuhkan vastauksesta toimittaja Salmelalle ei käy ilmi, kuinka pitkäksi aikaa asunto voidaan vuokrata ja kuinka pitkä vastikkeiden väliaikainen alennus voi olla, että se ei ole omakustannusperiaatteen vastaista. AVAIN Asumisoikeus Oy:n verkkosivuilla olevassa tiedotteessa ”Asumisoikeusasuntojen myynti lähtenyt hyvin liikkeelle” kerrotaan, että uusi asukas voi asua ensimmäiset kolme kuukautta puolella hinnalla, mutta kuten edellä kerrottiin Jyväseudulla viime vuoden loppupuolella asuntoja markkinoitiin myös puolen vuoden puolituksella käyttövastikkeeseen.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkailta on tullut huolestuneita kyselyjä siitä, tuleeko ”vastikealeista” vapaiden tai vapautuvien asuntojen yleinen markkinointikeino ja rahoittavatko jo asuvat asukkaat tämänkin ”markkinoinnin” käyttövastikkeissaan, joissa jo ennestään kerättään suuria summia mm. markkinointiin. Markkinointikulut kerätään käyttövastike II:n tasattavina hoitomenoina, joihin asukkaana ja asukkaiden edustajana ei ole päässyt tutustumaan kuten ei myöskään muiden käyttövastike II:lla kerättyjen varojen käyttöön. Asumisoikeuksien myynti- ja markkinointikuluissa tapahtui vuonna 2014 jyrkkä kasvu vuoteen 2013 verrattuna. Esimerkiksi erään Jyväskylässä sijaitsevan AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohteen osuus asumisoikeuksien myynti- ja markkinointikuluissa kasvoi vuoden 2013 talousarvion 5360 eurosta 10 247 euroon vuoden 2014 talousarviossa eli 109,67 %. Muutenkin vuoden 2014 talousarvio ja käyttövastikkeiden määräytymislaskelma sisälsi suuria muutoksia (erityisesti korotuksia), joita ei perusteltu mitenkään: esimerkiksi isännöinti 37,06 %, tasattavat kiinteistö- ja huoneistokorjaukset 1372,22 % sekä viestintä- ja tiedotustoiminta 595,14 %. Ko. kohteen asukkaiden kokous ei hyväksynyt vuoden 2014 talousarviota ja käyttövastikkeen määräytymislaskelmaa mm. juuri korkeiden korotusten vuoksi.

Salmelan artikkelin mukaan toimitusjohtaja Toveri kiistää huonon tiedottamisen asukkaille. Hänen mukaansa yhtiöllä on asiakkuuspäällikkö, joka vastaa asukkaiden kysymyksiin. Oma kokemukseni ko. asiakkuuspäälliköstä on, että hänen antamiinsa tietoihin ja vastauksiin ei voi luottaa. Esimerkiksi syksyllä 2013 asiakkuuspäällikkö Kirsi Härmä ilmoitti 19.8.2013 ja 27.9.2013, että ”jälkilaskelma tehdään käyttövastike I:n osalta”. Kun tarkistin asian ARAsta, niin ylitarkastaja Mirja Suopanki ilmoitti 23.8.2013, että jälkilaskelman tulee sisältää myös käyttövastike II:n tiedot. Härmän toisen virheellisen ilmoituksen jälkeen ylitarkastaja Suopanki ilmoitti, että ”Avain Asumisoikeus Oy:n tulee esittää jälkilaskelmissa sekä käyttövastike I:n (kohteen suorat menot) että käyttövastike II:n (tasattavat menot) tuotot ja niihin kohdistuneet kulut sekä edellisiltä tilikausilta siirtyvät vastikeyli- tai alijäämät. Lisäksi ARA suosittelee, että yhtiö esittää erikseen kohdekohtaisesti varautumisiin kerättävät vastiketuotot ja niihin kohdistuneet kulut sekä siirtyvät yli- tai alijäämät.” Asiakkuuspäällikön antamat virheelliset tiedot syksyllä 2013 herättivät ihmetystä, sillä kevään 2013 asumisoikeuspäivän ohjelmaan kuului mm. ylitarkastaja Mirja Suopankin luento otsikolla ”Käyttövastike- ja jälkilaskelmat uuden lain mukaan”.

Monet asukkaat ovat kysyneet, että riittääkö suuren asumisoikeusyhtiön asiakkuuspäällikön saatikka toimitusjohtajan tehtäviin 1970-luvulla tai edes 1980-luvun alussa suoritetut merkonomikoulutukset ja onko koulutuksiin sisältynyt etiikan opintoja, koska kysymyksessä on työ yleishyödyllisessä yhteisössä.

Salmelan artikkeliin viitaten tiedustelen, kuinka pitkäksi aikaa yhtiö voi vuokrata asumisoikeusasunnon, jos siihen ei löydy asukkaita? Koituvatko vuokratulot ko. taloyksikön hyväksi vai menevätkö ne tasauksen kautta valtakunnalliseen ”yhteiskäyttöön” vai voiko yhtiö vapaasti päättää niiden käytöstä?

Kuinka pitkä vastikkeiden alennus uusille asumisoikeusasukkaille ei ole omakustannusperiaatteen vastaista? Aikooko asuntoministeri selvittää kuten asuntoministeri Pia Viitasen erityisavustaja Tanja Sippola-Alho antaa ymmärtää Salmelan artikkelissa, onko AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastikeale laillista ja kohteleeko se tasapuolisesti asukkaita. Tämä kiinnostaa siitä syystä, jos vastikealesta tulee yleinen ja jatkuva käytäntö asuntojen markkinoinnissa.

AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTIKEALE (1)

Tuorein uutinen AVAIN Asumisoikeus Oy:stä on toimittaja Marja Salmelan kirjoitus Helsingin Sanomissa 31.1.2015 otsikolla "Uudet asukkaat pilkkahinnalla asumisoikeustaloon, vanhat asukkaat maksavat korkeita vastikkeita". Salmelan kirjoituksen mukaan AVAIN Asumisoikeus Oy:llä on tyhjiä asuntoja pääkaupunkiseudulla 140 ja muualla Suomessa 160. Korkeat käyttövastikkeet ajavat asukkaita pois AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohteista. "Nyt yhtiö yrittää haalia tyhjillään oleviin asuntoihinsa asukkaita tarjoamalla käyttövastikkeen puolittamista kolmeksi kuukaudeksi", Salmela kirjoittaa.

Artikkeliaan varten Salmela on haastatellut mm. asuntoministeri Pia Viitasen erityisavustajaa Tanja Sippola-Alhoa, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) apualaisjohtajaa Heli Huuhkaa ja AVAIN Asumisoikeus Oy:n toimitusjohtaja Maarit Toveria.

Alekampanjasta on tullut kyselyjä ympäristöministeriöön, sillä uudenlaista alennusta käytetään ensimmäistä kertaa. Asuntoministeri Viitasen erityisavustajan Tanja Sippola-Alhon mukaan "Pitää selvittää, onko tämä laillista ja kohteleeko se tasapuolisesti asukkaita".

ARAn apulaisjohtaja Heli Huuhkan mukaan asunto voidaan vuokrata lyhyeksi aikaa, jos ei löydy uutta asumisoikeuden haltijaa. Vastikkeiden väliaikainen alennus ei ole Huuhkan mukaan omakustannusperiaatteen vastaista.

Toimitusjohtaja Toverin mukaan vastikeale on Avain Asumisoikeus Oy:n asukkaiden parhaaksi: "Jos asunnot olisivat tyhjillään, tasauksen takia kaikki asukkaat maksaisivat vielä enemmän." Toveri kiistää Salmelan artikkelissa haastateltujen asukkaiden väitteen huonosta tiedottamisesta mm. hoito- ja muista kustannuksista: "Yhtiöllä on asiakkuuspäällikkö, joka vastaa asukkaiden kysymyksiin. Tietoa on nettisivuilla, ja asukkaat saavat sitä sähköposteihinsa."

Salmelan artikkeliin liittyvät samana päivänä julkaistut Salmelan toinen artikkeli "Suuromistaja sai ohituskaistalta halvan tontin - myy kohdetta kalliilla hinnalla" ja Jyri Hännisen artikkeli "Tuhansia asuntoja kaupattiin pilkkahintaan - Liukku ja Mäenpää saivat määräysvallan yhtiössä, joka omistaa 5500 asuntoa". Salmelan kirjoituksessa kerrotaan mm., että Perttu Liukku sai aikoinaan Vantaan kaupungilta alehintaan ja "ohituskaistaa" käyttäen omakotitalotontin ja nyt hän on myymässä taloaan kalliilla hinnalla. Hännisen kirjoituksessa kerrotaan mm., kuinka Avaran entinen johtaja Perttu Liukku ja [Avaran entinen rakennuttamisen toimialajohtaja] Kari Mäenpää saivat pilkkahintaan haltuunsa AVAIN Asumisoikeus Oy:n enemmistöomistuksen ja siten määräysvallan. Kirjoituksessa kerrotaan myös, että "Liukku ja Mäenpää ovat rakentaneet Avain Asumisoikeuksien ympärille yhtiöryppään" ja että "Liiketoimintaa pyöritetään Avain Rakennuttaja -konsernin kautta, jonka Liukku ja Mäenpää omistavat puoliksi".

Kaikkien kolmen artikkelin kommenttien enemmistössä tuomitaan AVAIN Asumisoikeus Oy:n ja sen omistajien toiminta. Myös asumisoikeusjärjestelmä ja asumisoikeusyhtiöitä valvova viranomainen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) saavat osansa arvostelusta. AVAIN Asumisoikeus Oy:n pitkäaikaisena asukkaana on helppo yhtyä kritiikkiin. Vuodesta 2006 alkaen yhtiön toiminnassa on tapahtunut paljon sellaista, jota ei koskaan olisi voinut uskoa tapahtuvan yleishyödyllisessä yhteisössä. Noista tapahtumista on paljon kirjoitettu ja keskusteltu viime vuosina. Koska kirjoitusten säilymisessä eri keskustelufoorumeilla on ollut ongelmia, niistä joitakin on katsottu tarpeelliseksi tallentaa myös tähän blogiin. Kaikki kommentit, jotka perustuvat faktoihin ja ovat tarvittaessa asiakirjoilla tai muulla luotettavalla tavalla osoitettavissa, ovat tervetulleita.

MIKÄ YHTIÖ ON AVAIN ASUMISOIKEUS OY?

AVAIN Asumisoikeus Oy:n verkkosivuilla kirjoitetaan, että

Asumisoikeusasuminen sopii monenlaiselle tallaajalle ja moniin eri elämäntilanteisiin. Mutta millainen asukas sinä olet? Onko asumiseen liittyvä mottosi "oma tupa, oma lupa" vai "kotini on linnani"?

Lisäksi lukijaa pyydetään tekemään testi ja näin saamaan selville, mihin asukastyyppiin hän kuuluu.

Tämä blogi sisältää kirjoituksia, jotka kuvaavat sitä, millainen yhtiö AVAIN Asumisoikeus Oy on ja mikä näyttää olevan sen "motto" yhtiöstä julkisuuteen tulleiden uutisten ja asukkaiden yhtiön edustajista saamien kokemusten perusteella. Kirjoitukset ovat eri vuosilta. Joitakin niistä on päivitetty vastaamaan paremmin tämän hetken tietoa tästä kenties eniten julkisuudessa olleesta "yleishyödyllisestä yhteisöstä". Julkisuus on pääsääntöisesti ollut negatiivista - jopa häpeällistä. AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan yleishyödyllisenä yhteisönä voidaan lukea seuraavat tapahtumat sen lähihistoriassa:

• Asukkailta hoitovastikkeissa kerättyjen ylijäämien siirtäminen vastoin ympäristöministeriön suositusta pääomapuolelle ja tasaukseen vuosina 2006 - 2010
• Asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen korjausvarojen laiton siirtäminen vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon vuosina 2006 - 2007
• Omistusjärjestelyt vuosina 2007 - 2010, joiden tuloksena yleishyödyllinen asumisoikeusyhtiö päätyi yksityisten liikemiesten omistukseen ja määräysvaltaan
• AVARA-konsernin huonosti rakennettujen ja kaupaksi käymättömien vapaarahoitteisten omakotitalojen siirtäminen yleishyödylliseen asumisoikeusyhtiöön vuonna 2009
• Asukkaiden edustajien alueellisten kokousten ja valtakunnallisen kokouksen lakkauttaminen vuonna 2013 eli asukashallinnon ja -demokratian typistäminen kohdetasolle, jolloin asukkaiden edustajat eivät voi enää yli taloyksikkörajojen ottaa kantaa esimerkiksi talousarvioihin ja käyttövastikkeiden määräytymislaskelmiin
• Asukkaiden rahastaminen lähipiiriyhtiöiden kautta, jonka seurauksena esimerkiksi isännöintikulut ovat huomattavasti korkeammat kuin muissa asumisoikeusyhtiöissä
• Vastikeale, jossa uusille asumisoikeusasukkaille luvataan käyttövastike puoleen hintaan jopa puoleksi vuodeksi

AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan yleishyödyllisenä yhteisönä liittyy monissa tapauksisa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) häpeällinen historia yleishyödyllisiä yhteisöjä valvovana viranomaisena. Silloin kun AVAIN Asumisoikeus Oy:n edellä luetellut häpeälliset tapahtumat liittyvät myös ARAn häpeälliseen historiaan valvontaviranomaisena, niin ko. tapahtumia käsitellään ARA-kirjoituksia -blogissa.

Blogin kirjoitukset eivät ole aikajärjestyksessä. Kirjoitukset alkavat tuoreimmilla tapahtumilla eli vastikealella ja ARAn valvontatarkastuksella AVAIN Asumisoikeus Oy:öön. Blogi on osa "blogiperhettä", johon kuuluvat myös blogit ARA-kirjoituksia, Asuntorakentamisen Kehityssäätiö ja Asumisoikeusasukkaat.