AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTAUS ARAN SELVITYSPYYNTÖÖN (1)

1 ARAN SELVITYSPYYNTÖ 15.12.2014

Tämän blogin aikaisemmissa kirjoituksissa 27.2.2015 ja 28.2.2015 kerrottiin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) valvontatarkastuksesta AVAIN Asumisoikeus Oy:öön vuonna 2013. Valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko tarkastuksessa havaittuja epäkohtia yhtiön toiminnassa. Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetään tarkastuksessa tehtyjen havaintojen yhteenveto ja jatkotoimenpiteet.  Aivan lopussa kirjoitetaan lihavoidulla tekstillä:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

2 AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N SELVITYS 24.2.2015

Toimitusjohtaja Maarit Toverin 24.2.2015 allekirjoittamassa selvityksessä kerrotaan, että "AVAIN Asumisoikeus Oy:n hallitus on käynyt tarkastusraportin perusteellisesti läpi ja hyväksynyt kokouksessaan 24.2.2015 yksimielisesti tämän selvityksen toimitettavaksi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle". Tämän jälkeen selvityksessä kirjoitetaan:

AVAIN Asumisoikeus Oy ryhtyy ja on ryhtynyt seuraaviin toimenpiteisiin:

- Isännöintipalvelut ja myyntipalvelut kilpailutetaan 2015 aikana niin, että uudet sopimushinnat tulevat voimaan 1.1.2016.

[Selvityksen ensimmäisellä sivulla mainitaan vain em. toimenpide, johon yhtiö "ryhtyy ja on ryhtynyt". Loppusivu sivun puolivälistä alkaen on tyhjää. Selvitys jatkuu toisen sivun puolivälistä eli sivun alussa on puoli sivua tyhjää.]

- Näiden suurten kustannuserien lisäksi säästöjä on saatu mm. kiinteistön hoitokuluissa ja niitä haetaan edelleen.

Esitettyjen toimnpiteiden vaikutuksia vuosien 2015-2018 kuluihin on simuloitu liitteenä (Liite 1) olevassa taulukossa.

Edellä mainittujen tulevien toimien lisäksi AVAIN Asumisoikeus on jo tarkastuksen aikana ja sen jälkeen ryhtynyt toimenpiteisiin, jolla kustannuksia saadaan pienennettyä. Tällaisia toimenpiteitä ovat olleet mm. seuraavat:

- Kiinteistönjohtopalveluiden hintaa ei ole nostettu koko sopimuksen voimassaoloaikana.

- Kiinteistöpalveluja koskevaa sopimusta on muutettu siten, että sopimuskautta on lyhennetty 5 vuodesta 4 vuoteen ja poistettu optiovuodet sopimuksesta.

- Isännöintisopimuksen neliöpohjaisia sopimushintoja (isännöinti ja tekninen isännöinti) on korotettu ainoastaan vuoden 2013 alusta (3 %). Vuosille 2014 ja 2015 ei korotuksia ole tehty ollenkaan.

- Kertaluonteisia isännöintiin liittyviä palkkioita ei ole korotettu sopimuskaudella kertaakaan.

- Asumisoikeuden myyntiin liittyviä palkkioita ei ole koroetttu sopimuskaudella kertaakaan.

[Selvityksen kolmannen sivun alussa on taas tyhjää, jonka jälkeen kirjoitetaan:]

- Myös tämä järjestely tuo joustavuutta resurssien käyttöön ja sitä kautta hillitsee kustannusten nousua.

- Uudistuotantoon liittyviin rakennuttamissopimuksiin on tehty muutos, jonka mukaisesti ensimmäinen maksuerä laskutetaan vasta, kun hankeen lainaa voidaan nostaa.

[Edellisen jälkeen tulee taas tyhjää 4-5 rivin verran, jonka jälkeen kirjoitetaan:]

Tehtyjen toimenpiteiden vaikutukset näkyvät jo oheisessa taulukossa (Liite 1) vuoden 2014 neliökohtaisten isännöinnin ja hallinnon kokonaiskustannusten pienentymisenä. Tämän lisäksi hyvän isännöinnin vaikutukset näkyvät 2014 tuloksessa kiinteistön muiden hoitokulujen pienentymisenä. Laskelmien mukaan tehtyjen ja tulossa olevien toimenpiteiden vaikutuksesta Isännöinnin ja hallinnon kulut tulevat tarkastelujaksolla pienentymään.

Toivomme esittämämme riittävän selvitykseksi siitä, mitä olemme tehneet ja mitä tulemme vielä tekemään saadaksemme isännöintiin ja hallintoon liittyvät kustannukset edullisemmiksi.

[Selvityksen mukaan se on lähetetty tiedoksi ympäristöministeriölle (Juha Postille) ja Valtiokonttorille.]

3 KOMMENTTEJA JA KYSYMYKSIÄ

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) AVAIN Asumisoikeus Oy:öön vuonna 2013 tekemän valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetyt jatkotoimenpiteet käyvät ilmi tämän blogin aikaisemmasta kirjoituksesta 28.2.2015 otsikolla "Valvontatarkastus AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä (2)".

AVAIN Asumisoikeus Oy:n selvityksessä on vajaat kolme sivua ja selvityksen mukaan yksi liite, jota ARA ei kuitenkaan lähettänyt selvityksen mukana selvitystä pyytäneille. Kolmen tekstisivun tekstistä noin puolet on pyyhitty pois. Sensuroitua selvitystä on vaikea lukea saatikka yhdistää valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen luvussa 11 esitettyihin jatkotoimenpiteisiin.

Tämän blogin aikaisemmissa kirjoituksissa 27.2.2015 ja 28.2.2015 on kerrottu, että ARAn tarkastuskertomuksen ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä ja että sama koskee myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä ym. tietoja. Lisäksi liitteistä on jätetty pois esimerkiksi tarkastukseen otettujen taloyksiköiden (vain 3 kpl) jälkilaskelmat, jotka on kuitenkin mainittu tarkastuskertomuksen liiteluettelossa.

Tämän kirjoittajan pyytäessä ympäristöministeriöltä sensuroimatonta versiota ARAn tarkastuskertomuksesta hallitussihteeri Juha Post vastasi 20.2.2015 seuraavaa:

Pyydätte jälleen kirjeessänne saada alkuperäisen version tarkastusraporteista. Tarkastusraportit ovat osittain salaisia julkisuuslain (621/1999) 24.1 §:n 20 kohdan mukaisesti. Salassa pidettävät kohdat koskevat yhtiön liikesalaisuuksia, mutta muilta osin tarkastuskertomus on julkinen. Asian kannalta ei ole merkitystä sillä, kuka raporttia on pyytänyt salaiseksi, vaan salassa pidettävät kohdat salataan, jos lain edellytykset täyttyvät. Ympäristöministeriö on ilmoittanut 22.12.2014 tehdyssä hallintokanteluunne liittyvässä ratkaisussa, että valvoja saa yhtiötä koskevan materiaalin nähtäväkseen yhtiöltä, ei ARAlta. Lainsäädäntö ei ole muuttunut hallintokantelunne käsittelyn jälkeen, eikä ARA siis voi toimittaa teille alkuperäistä raporttia.

Vastauksessaan Post jättää kertomatta, vaatiko AVAIN Asumisoikeus Oy raporteissa peitettyjen tietojen salaamista vai tekikö ARA salauksen yhtiön puolesta "virkatyönä" ennen kuin lähetti kopiot raporteista niitä pyytäneille asukkaiden edustajille. Lähes kaiken "numerotiedon" (eurojen) ja lähipiiriyhtiöitä koskevan tiedon sensurointi aiheuttaa sen, että asukkaiden edustajat eivät voi arvioida peitettyjen tietojen merkityksellisyyttä. Peitetyt/salatut tiedot koskevat meiltä asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käyttöä yhtiössä. Tuntuu käsittämättömältä, että liikesalaisuuden perusteella asukkailta voidaan evätä oikeus saada tietää heiltä kerättyjen varojen käyttö. Vielä käsittämättömämmäksi asian tekee se, että tietojen salaamisen tekee yhtiön puolesta sitä valvova viranomainen (ARA) ja että ARAn toiminnan ohjauksesta vastaava ministeriö (ympäristöministeriö) hyväksyy salaamisen. Liikesalaisuus sopii huonosti yleishyödyllisen yhteisön toimintaperiaatteisiin silloin, kun "yhteisön" koko toiminta pyörii yksinomaan asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen ja veronmaksajien kustantaman korkotuen varassa.

Apulaisjohtaja Heli Huuhkan ja ylitarkastaja Mikko Laakson allekirjoittamassa ja 3.3.2015 päivätyssä ARAn vastauksessa tämän kirjoittajalle ilmoitetaan, että...

Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetyt jatkotoimenpiteet ovat sitovia. ARA tulee valvomaan jatkotoimenpiteiden toteutumista tarkoituksenmukaiseksi katsomallaan tavalla.

ARAn tuntien Huuhkan ja Laakson vastaus ei kuulosta uskottavalta. Se olisi uskottavampi, jos se alkaisi sanoilla "ARA tullee valvomaan...". Ja "tarkoituksenmukaiseksi katsottu tapa" voi olla tietysti mitä tahansa.

Lopuksi todettakoon, että mitään valvontatarkastusta ei todennäköisesti olisi tehty AVAIN Asumisoikeus Oy:öön, jos muutamat asukkaat eivät olisi uskaltaneet kysellä yhtiön toiminnasta viranomaisilta. ARAlle oli kaiken kaikkiaan korkea kynnys lähteä tekemään tarkastus "ystäväyhteisöön". Tarkastuksesta ei kerrottu laajemmin AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille, jotta nämä olisivat voineet lähettää ARAlle omaa taloyksikköään koskevia kysymyksiä. Ainoastaan niiden taloyksikköjen (2 kpl) asukkaiden edustajille, jotka olivat olleet yhteydessä jälkilaskelma-asiassa ARAan, lähetettiin 4.9.2013 päivätty ARAn kirje AVAIN Asumisoikeus Oy:lle. Ko. kirjeessä (ARA 4.9.2013, Dnro 18659/651/12) otsikolla "Avain Asumisoikeus Oy:n laatimat jälkilaskelmat vuoden 2012 käyttövastikkeista" kirjoitetaan mm, että...

Tekemänsä tarkastuksen perusteella ARA vaatii Avain Asumisoikeus Oy:ä tekemään seuraavat lain edellyttämät muutokset yhtiön vuoden 2012 vastikkeista laadittuihin jälkilaskelmiin.

ARA pyytää Avain Asumisoikeus Oy:ä korjaamaan vuoden 2012 jälkilaskelmat ARAn vaatimalla tavalla sekä lähettämään ARAan korjatut jälkilaskelmat koko yhtiöstä ja kohteista nimeltä Helsingin Paciuksenkaari 10 - 12 ja Jyväskylän Wellamonpuisto. Korjatut jälkilaskelmat tulee olla ARAssa viimeistään torstaina 10.10.2013.

ARAn kirjeessä AVAIN Asumisoikeus Oy:lle 4.9.2013 ei kerrota mitään laajemmasta valvontatarkastuksesta yhtiöön. Laajempi tarkastus käy ilmi valmiista 15.12.2014 päivätystä tarkastuskertomuksesta (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) ja ARAn tämän kirjoittajalle 22.1.2015 lähettämästä vastauksesta (ARA 22.1.2015, Dnro 20619/082/14). Jälkimmäisessä apulaisjohtaja Heli Huuhka ja ylitarkastaja Mikko Laakso kirjoittavat mm.:

ARAn tarkastus ei keskittynyt ainoastaan jälkilaskelmiin, vaan tarkastuksessa on perehdytty jälkilaskelmien lisäksi mm. yhtiön kilpailutukseen, käyttövastikelaskelmiin, konsernin sisällä tapahtuviin ostoihin, isännöinti- ja hallintopalkkoihin ja valvojaa koskevaan ohjeistukseen.

ARAn valvontatarkastuksista "yleishyödyllisiin yhteisöihin" ja tarkastusten sisällöstä tulisi ehdottomasti ilmoittaa etukäteen ARAn verkkosivuilla, jotta ko. "yhteisön" ja sen "kohteiden" asukkaiden edustajilla olisi mahdollisuus saada tieto tarkastuksesta ja lähettää tarkastajille omia havaintojaan ja kysymyksiään "yhteisönsä" toiminnasta. Esimerkiksi tämän kirjoittajalla olisi ollut kysymyksiä kaikista niistä asioista, joihin ARAn valvontatarkastus AVAIN Asumisoikeus Oy:öön kohdistui. Tosin joihinkin em. "teemoihin" liittyviä kysymyksiä oli jo aikaisemmin syksyllä 2012 ja myöhemminkin lähetetty ARAan, mutta niitä olisi voitu täsmentää ja laatia lisää, jos tarkastuksesta ja sen sisällöstä olisi saatu tietää.

Asukkaita ja asukkaiden edustajia eli kaiken maksajia "yhteisöissään" ei saa enää nykyaikana sivuuttaa viranomaisten "yhteisöihin" tekemissä valvontatarkastuksissa! Heiltä ei saa myöskään salata tarkastuksen tuloksia "yleishyödyllisiin yhteisöihin" huonosti sopivan liikesalaisuuden eikä minkään muunkaan verukkeen perusteella!

VALVONTATARKASTUS AVAIN ASUMISOIKEUS OY:SSÄ (2)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) 15.12.2014 julkaisemassa AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 tehdyn valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, (Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko havaintoja, jotka omalta osaltaan tukevat vuosien varrella muodostunutta negatiivista kuvaa yhtiön ”toimintakulttuurista” ja sen jatkumisesta edelleenkin.

Sekä ARAn tarkastuskertomuksen että sen liitteenä olevan Deloitten valvontatarkastusraportin luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä. Sama näyttää koskevan myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä. Mustalla värillä peittäminen voi käsittää luvun, yksittäisen sanan, useampia sanoja, tekstikappaleen, kokonaisen sivun tai taulukon. Seuraavassa esitetään joitakin otteita ARAn tarkastuskertomuksesta. Lainatuissa otteissa on kirjoitettu PEITETTY, jos tieto on peitetty mustalla värillä.

ARA on kirjoittanut alustavassa tarkastuskertomuksessa, että AVAIN Asumisoikeus Oy ei ole huomioinut edellisten vuosien tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen yli- tai alijäämiä tulevien vuosien vastikkeissa, vaan yhtiö on käsitellyt edellä mainitut erät jälkilaskelmassa varautumisena. (Tarkastuskertmus 2014, s. 4 - 5.)

- - Hoito- ja rahoitusmenojen ylijäämät eivät automaattisesti voi muuttua varautumisiksi jälkilaskelmassa. Tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen jälkilaskelman mukaiset yli- tai alijäämät tulee edelleen yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin. (Tarkastuskertomus 2014, s. 5.)

Yhtiön tulee korjata jälkilaskelmia siten, että yhtiö esittää jälkilaskelmissa ei-tasattavista tilikaudelta ja edellisiltä tilikausilta kertyneiden yli- tai alijäämien lisäksi myös tasattavista hoito- ja rahoitusmenoista tilikaudelta ja edellisiltä tilikausilta vuodesta 2011 alkaen kertyneet yli- tai alijäämät. Tämä koskee sekä kohdekohtaisia jälkilaskelmia että yhtiökohtaista jälkilaskelmaa. (Tarkastuskertomus 2014, s. 6.)

Tasattavien kustannusten hoito- ja rahoitusmenoista kertynyt yli- tai alijäämä tulee yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin, jotta omakustannusperiaate toteutuu. (Tarkastuskertomus 2014, s. 6 - 7.)

Yhtiön järjestämä kiinteistöpalveluiden kilpailutus ei ARAn näkemyksen mukaan
täytä asumisoikeuslain vaatimuksia kilpailuttamisesta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 16.)

Yhtiön hallintoon liittyvät kulut, joihin myös kiinteistön johtopalvelut kuuluu,
ovat huomattavasti korkeammat verrattuna muihin asumisoikeusyhtiöihin (kts.
kiinteistöjen hoitokulut / isännöintiin ja hallintoon kuuluvat kulut). Yhtiö on kuitenkin
hakiessaan nimeämistä yleishyödylliseksi yhteisöksi ja edelleen korkotukilainaa
sitoutunut tarjoamaan asuntoja kohtuullisin kustannuksin, joten ARA
katsoo, että yleishyödyllisenä yhteisönä AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee jatkossa
pyrkiä tarjoamaan asukkaiden tarvitsemat palvelut huomattavasti edullisemmilla
kustannuksilla. (Tarkastuskertomus 2014, s.17.)

ARA vertasi alustavaa tarkastusketomusta varten AVAIN Asumisoikeus Oy:n
kiinteistöjen hoitokuluja, joista oli eliminoitu korjaukset ja tontin vuokrat, kahden
muun asumisoikeusyhtiön hoitokuluihin. AVAIN Asumisoikeus Oy:n kiinteistöjen
hoitokulut olivat noin 20 % suuremmat verrattuna edellä mainittujen kahden
muun asumisoikeusyhtiön kiinteistöjen hoitokuluihin. Suurimpana syynä korkeisiin
hoitokuluihin olivat isännöintiin ja hallinnointiin liittyvät kulut, jotka ovat 40-
50 % korkeammat verrattuna muiden asumisoikeusyhtiöiden hallinnointiin liittyviin
kuluihin. Hallinnointiin liittyvät kulut ovat jo vuonna 2011 olleet korkeat,
mutta kulut ovat nousseet vielä vuodesta 2011 vuoteen 2013. (Tarkastuskertomus 2014, s. 17 - 18.) 

- - ARAn kanta on, että itse tuotettujen palvelujen kustannusten tulee olla kohtuulliset sekä kilpailukykyiset verrattuna ostopalveluna hankittuihin ulkopuolisten yhtiöiden veloittamiin hintoihin. Yhtiön tulee tehdä toimenpiteitä saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi. (Tarkastuskertomus 2014, s. 19.)

AVAIN Asumisoikeus Oy on kirjannut uudishankkeiden kehittämiskulut AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon. Jos kohde ei ole toteutunut, ovat kustannukset
jääneet lopullisesti asumisoikeuden haltijoiden maksettaviksi. Tarkastuksen
perusteella suurin osa suunnittelukustannuksista kertyy PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) veloittamista rakennuttajapalkkioista summiltaan noin PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) euroa. Deloitte & Touche Oy:n alustavan raportin mukaan uudishankkeiden kehittämiskuluja oli tarkastuskäynnillä yhteensä PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) euroa sellaisiin kohteisiin, joista ei ole tehty aloittamispäätöstä. (Tarkastuskertomus 2014, s. 19.)

PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) ei ole AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastineen mukaan lainkaan AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohde. Lasku on tullut virheellisesti AVAIN Asumisoikeus Oy:lle ja kulu on siirretty oikealle yhtiölle 25.11.2013, minkä ARA on tarkastanut tositteesta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 20.)

ARAn tulkinta on, että ennen ARAn varauspäätöstä syntyneitä suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia ei saa sisällyttää asukkailta perittäviin vastikkeisiin. (Tarkastuskertomus 2014, s. 20-21.)

ARA kuitenkin haluaa huomauttaa AVAIN Asumisoikeus Oy:ä siitä, että koska
yhtiö lainaa varoja asunto-osakeyhtiöille, lainatut varat ARAn käsityksen mukaan
otetaan varautumisiin kerätyistä varoista, mikä tulee esittää jälkilaskelmissa. Varojen
tulee palautua alkuperäiseen tarkoitukseen heti, kun kohteen rakentamiseen myönnetty korkotukilaina on nostettu. Varojen palauttaminen tulee myös esittää jälkilaskelmassa.” (Tarkastuskertomus 2014, s. 21.)

Tarkastuskertomuksensa luvussa 10 sivuilla 21-23 ARA esittää ehdotuksia, jotka parantavat
taloyksikköjen asukkaiden kokouksien valitsemien valvojien asemaa ja tiedonsaantia AVAIN
Asumisoikeus Oy:ssä. Ehdotukset parantaisivat huomattavasti asukkaiden valitsemien valvojien mahdollisuuksia valvoa asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käyttöä.

Tarkastuskertomuksensa luvussa 11 sivuilla 23-25 ARA esittää havaintojen yhteenvedon ja jatkotoimenpiteet. Havaintojen ja jatkotoimenpiteiden luetteloon johdatellaan seuraavasti: "ARA on tarkastuksessa havainnut seuraavia epäkohtia liittyen AVAIN Asumisoikeus Oy:n toimintaan. Havainnot sisältävät myös Deloitte & Touche Oy:n valvontaraportissaan esille ottamat asiat." Luettelossa esitetään seuraavat havainnot/epäkohdat ja jatkotoimenpiteet:

1) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tarkastuksen valmistumista viivästytti se, että tarkastukseen tarvittava materiaali ei ennakkopyynnöistä huolimatta ollut tarkastuskäynnillä käytettävissä. Pyydettäessä lisäselvityksiä varten materiaalia, yhtiön tarvitsema aika materiaalin toimittamiseen oli myös huomattavan pitkä. Yhtiön tulee vastaisuudessa noudattaa asumisoikeuslain säädöstä asiakirjojen ja selvitysten toimittamisesta tarkastukseen viivytyksettä.

2) Yhtiön tulee muuttaa jälkilaskelmiaan siten, että yhtiö esittää toteutuneen tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen yli- tai alijäämän sekä kohde- että yhtiökohtaisesti. Hoito- ja rahoitusmenoista kertynyt yli- tai alijäämä tulee yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin.

Varautumisissa yhtiö voi esittää ainoastaan vastaavan summan pinta-alaa kohden, mitä yhtiö on esittänyt asukkaille käyttövastikelaskelmassa perivänsä vastiketta varautumisiin pinta-alaa kohden. Hoito- ja rahoitusmenojen ylijäämät eivät siten automaattisesti muutu varautumiksi eikä tyhjistä asunnoista kerry varautumisiin vastiketta, koska varautumisiin kerättävät varat kerätään vastiketuotoissa. Vuokratuista huoneistoista yhtiö kuitenkin voi kerätä varoja varautumisiin.

Varautumisista käytetyt varat tulee myös esittää varautumisten vähennyksenä jälkilaskelmassa.

Jälkilaskelmat laaditaan kirjanpidon perusteella, joten jälkilaskelmien tulee täsmätä kirjanpidossa esitettyihin lukuihin.

3) AVAIN Asumisoikeus Oy:n maksamat isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut ovat huomattavan korkeat verrattuna muihin asumisoikeusyhtiöihin. Yhtiön tulee tehdä toimenpiteitä saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

Hankinnoissa on suositeltavaa hyödyntää olemassa olevia markkinoita ja hankintamenettelyjen kaikissa vaiheissa on perusteltua noudattaa EU:n hankintoja koskevia syrjimättömyyden, yhdenvertaisuuden, avoimuuden ja suhteellisuuden periaatteita. ARA suosittelee, että yhtiö julkaisee hankintailmoitukset tarjouspyyntöasiakirjoineen sähköisessä tietokannassa HILMASSA tai noudattaa muuta luonteeltaan avointa hankintamenettelyä. Kilpailutus tulee uusia vähintään neljän vuoden välein ja kilpailutuksessa tulee huomioida erityisesti, että konsernin ulkopuolisia ja samaan konserniin kuuluvia yhtiöitä kohdellaan yhdenvertaisesti. Yhtiön tulee lisäksi huomioida asukkaat kilpailutuksissa asumisoikeuslain 16 c §:n mukaisesti.

4) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee muuttaa uudishankkeiden kehittämiskustannusten osalta käytäntöään siten, että yhtiö kirjaa ennen rahoitushakemuksen jättämistä syntyneet asunto-osakeyhtiöille kohdistuvat kustannukset kyseessä olevan asuntoosakeyhtiön kirjanpitoon, ei AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon.

5) AVAIN Asumisoikeus Oy ei saa sisällyttää uusien, mahdollisesti rakennettavien kohteiden suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia asukkailta perittäviin vastikkeisiin.

6) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee muuttaa asumisoikeuskohteiden valvojaa koskeva ohjeistus siten, että laatiakseen asukkaiden kokoukselle ja omistajalle kirjallisen, vapaamuotoisen kertomuksen on valvojalla oikeus tehdä muistiinpanoja ja ottaa jäljennöksiä yhtiön kirjanpitoaineistosta ja hankintasopimuksista.

Valvojaa koskevaa ohjeistusta tulee muuttaa myös siltä osin, että valvojaksi voidaan valita talohallituksen jäsen asukkaiden ja ulkopuolisten henkilöiden lisäksi. ARA kuitenkin suosittelee, että valvojaksi valitaan tilintarkastuspätevyyden omaava henkilö (HTM- tai KHT -tilintarkastaja). Valvojasta aiheutuvat kustannukset voidaan sisällyttää asukkailta perittäviin käyttövastikkeisiin.

7) Deloitte & Touche Oy on verrannut asunto-osakeyhtiö XXXXX hankinnasta aiheutuneita kustannuksia ARAn tarkistuspäätöksessä hyväksyttyihin kustannuksiin. Deloitten raportin mukaan hankintakustannukset ovat alittaneet ARAn päätöksessä hyväksytyt kustannukset, mutta koska AVAIN Asumisoikeus Oy on kirjannut kohteeseen kuuluvia korkomenoja AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon, lopullinen hankintameno on ylittänyt ARAn päätöksessä hyväksytyt kustannukset. Ylitys ei kuitenkaan euromäärän vähäisyyden vuoksi aiheuta erillisiä toimenpiteitä.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä
toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin- ja hallintoon liittyvät kulut
kohtuullisiksi.


ARAn AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 tekemän valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin voi tilata ARAsta seuraavista osoitteista:
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA)
Postiosoite: PL 30,15141 Lahti

Virallinen sähköpostiosoite: kirjaamo.ara@ara.fi
Henkilöstön sähköpostit muotoa: etunimi.sukunimi@ara.fi

Tietoja tarkastuksesta ja tarkastuskertomuksesta antaa:

Ylitarkastaja Mirja Suopanki
Puh.  029 525 0816
mirja.suopanki@ara.fi

AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTIKEALE (2)

Helsingin Sanomat julkaisi 31.1.2015 toimittaja Marja Salmelan artikkelin "Uudet asukkaat pilkkahinnalla asumisoikeustaloon, vanhat asukkaat maksavat korkeita vastikkeita", joka käsitteli AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastikealea. Artikkelia varten toimittaja oli haastatellut myös asuntoministeri Pia Viitasen erityisavustajaa Tanja Sippola-Alhoa, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) apulaisjohtajaa Heli Huuhkaa ja AVAIN Asumisoikeus Oy:n toimitusjohtajaa Maarit Toveria.

Salmelan artikkelin mukaan alekampanjasta on tullut kyselyjä ympäristöministeriöön, sillä uudenlaista alennusta käytetään ensimmäistä kertaa. Asuntoministeri Pia Viitasen erityisavustajan Tanja Sippola-Alhon mukaan pitää selvittää, onko tämä laillista ja kohteleeko se tasapuolisesti asukkaita.

Apulaisjohtaja Huuhkan mukaan ”asunto voidaan vuokrata lyhyeksi aikaa, jos ei löydy uutta asumisoikeuden haltijaa” ja ”vastikkeiden väliaikainen alennus ei ole omakustannusperiaatteen vastaista”. Lisäksi apulaisjohtaja Huuhkan mukaan puoleen hintaan markkinoitavat asunnot ovat suuria ja siksi käyttövastikkeet ovat suuria.

Toimitusjohtaja Toverin mukaan vastikeale on asukkaiden parhaaksi: "Jos asunnot olisivat tyhjillään, tasauksen takia kaikki asukkaat maksaisivat vielä enemmän." Toveri kiistää artikkelissa haastateltujen asukkaiden väitteen yhtiön huonosta tiedottamisesta mm. AVAIN Asumisoikeus Oy:n asuntojen hoito- ja muista kustannuksista. Toverin mukaan "Yhtiöllä on asiakkuuspäällikkö, joka vastaa asukkaiden kysymyksiin. Tietoa on nettisivuilla, ja asukkaat saavat sitä sähköposteihinsa."

AVAIN Asumisoikeus Oy järjesti viime vuoden lopulla Jyvässeudulla alekampanjan, jossa ennen vuoden vaihdetta asumisoikeussopimuksen tehneille luvattiin käyttövastikkeiden puolitus puoleksi vuodeksi. Vapaita asuntoja markkinoitiin mm. Suur-Jyväskylän lehdessä, jossa esimerkiksi 20.12.2014 julkaistiin kuuden asunnon ilmoitus otsikolla ”Asu puoli vuotta puoleen hintaan” Ilmoituksessa mainittujen asuntojen koko vaihtelee 49 m2:stä 102,5 m2:iin. Ko. ilmoituksessa mainituista kuudesta asunnosta neljä on pieniä tai keskikokoisia ja vain kaksi ns. isoja asuntoja (vrt. apulaisjohtaja Huuhkan vastaus toimittaja Salmelalle).

Apulaisjohtaja Huuhkan vastauksesta toimittaja Salmelalle ei käy ilmi, kuinka pitkäksi aikaa asunto voidaan vuokrata ja kuinka pitkä vastikkeiden väliaikainen alennus voi olla, että se ei ole omakustannusperiaatteen vastaista. AVAIN Asumisoikeus Oy:n verkkosivuilla olevassa tiedotteessa ”Asumisoikeusasuntojen myynti lähtenyt hyvin liikkeelle” kerrotaan, että uusi asukas voi asua ensimmäiset kolme kuukautta puolella hinnalla, mutta kuten edellä kerrottiin Jyväseudulla viime vuoden loppupuolella asuntoja markkinoitiin myös puolen vuoden puolituksella käyttövastikkeeseen.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkailta on tullut huolestuneita kyselyjä siitä, tuleeko ”vastikealeista” vapaiden tai vapautuvien asuntojen yleinen markkinointikeino ja rahoittavatko jo asuvat asukkaat tämänkin ”markkinoinnin” käyttövastikkeissaan, joissa jo ennestään kerättään suuria summia mm. markkinointiin. Markkinointikulut kerätään käyttövastike II:n tasattavina hoitomenoina, joihin asukkaana ja asukkaiden edustajana ei ole päässyt tutustumaan kuten ei myöskään muiden käyttövastike II:lla kerättyjen varojen käyttöön. Asumisoikeuksien myynti- ja markkinointikuluissa tapahtui vuonna 2014 jyrkkä kasvu vuoteen 2013 verrattuna. Esimerkiksi erään Jyväskylässä sijaitsevan AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohteen osuus asumisoikeuksien myynti- ja markkinointikuluissa kasvoi vuoden 2013 talousarvion 5360 eurosta 10 247 euroon vuoden 2014 talousarviossa eli 109,67 %. Muutenkin vuoden 2014 talousarvio ja käyttövastikkeiden määräytymislaskelma sisälsi suuria muutoksia (erityisesti korotuksia), joita ei perusteltu mitenkään: esimerkiksi isännöinti 37,06 %, tasattavat kiinteistö- ja huoneistokorjaukset 1372,22 % sekä viestintä- ja tiedotustoiminta 595,14 %. Ko. kohteen asukkaiden kokous ei hyväksynyt vuoden 2014 talousarviota ja käyttövastikkeen määräytymislaskelmaa mm. juuri korkeiden korotusten vuoksi.

Salmelan artikkelin mukaan toimitusjohtaja Toveri kiistää huonon tiedottamisen asukkaille. Hänen mukaansa yhtiöllä on asiakkuuspäällikkö, joka vastaa asukkaiden kysymyksiin. Oma kokemukseni ko. asiakkuuspäälliköstä on, että hänen antamiinsa tietoihin ja vastauksiin ei voi luottaa. Esimerkiksi syksyllä 2013 asiakkuuspäällikkö Kirsi Härmä ilmoitti 19.8.2013 ja 27.9.2013, että ”jälkilaskelma tehdään käyttövastike I:n osalta”. Kun tarkistin asian ARAsta, niin ylitarkastaja Mirja Suopanki ilmoitti 23.8.2013, että jälkilaskelman tulee sisältää myös käyttövastike II:n tiedot. Härmän toisen virheellisen ilmoituksen jälkeen ylitarkastaja Suopanki ilmoitti, että ”Avain Asumisoikeus Oy:n tulee esittää jälkilaskelmissa sekä käyttövastike I:n (kohteen suorat menot) että käyttövastike II:n (tasattavat menot) tuotot ja niihin kohdistuneet kulut sekä edellisiltä tilikausilta siirtyvät vastikeyli- tai alijäämät. Lisäksi ARA suosittelee, että yhtiö esittää erikseen kohdekohtaisesti varautumisiin kerättävät vastiketuotot ja niihin kohdistuneet kulut sekä siirtyvät yli- tai alijäämät.” Asiakkuuspäällikön antamat virheelliset tiedot syksyllä 2013 herättivät ihmetystä, sillä kevään 2013 asumisoikeuspäivän ohjelmaan kuului mm. ylitarkastaja Mirja Suopankin luento otsikolla ”Käyttövastike- ja jälkilaskelmat uuden lain mukaan”.

Monet asukkaat ovat kysyneet, että riittääkö suuren asumisoikeusyhtiön asiakkuuspäällikön saatikka toimitusjohtajan tehtäviin 1970-luvulla tai edes 1980-luvun alussa suoritetut merkonomikoulutukset ja onko koulutuksiin sisältynyt etiikan opintoja, koska kysymyksessä on työ yleishyödyllisessä yhteisössä.

Salmelan artikkeliin viitaten tiedustelen, kuinka pitkäksi aikaa yhtiö voi vuokrata asumisoikeusasunnon, jos siihen ei löydy asukkaita? Koituvatko vuokratulot ko. taloyksikön hyväksi vai menevätkö ne tasauksen kautta valtakunnalliseen ”yhteiskäyttöön” vai voiko yhtiö vapaasti päättää niiden käytöstä?

Kuinka pitkä vastikkeiden alennus uusille asumisoikeusasukkaille ei ole omakustannusperiaatteen vastaista? Aikooko asuntoministeri selvittää kuten asuntoministeri Pia Viitasen erityisavustaja Tanja Sippola-Alho antaa ymmärtää Salmelan artikkelissa, onko AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastikeale laillista ja kohteleeko se tasapuolisesti asukkaita. Tämä kiinnostaa siitä syystä, jos vastikealesta tulee yleinen ja jatkuva käytäntö asuntojen markkinoinnissa.