AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTAUS ARAN SELVITYSPYYNTÖÖN (2)

Aikaisemmassa blogikirjoituksessa 30.4.2015 otsikolla "AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTAUS ARAN SELVITYSPYYNTÖÖN" kerrottiin AVAIN Asumisoikeus Oy:n 24.2.2015 antamasta selvityksestä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) selvityspyyntöön, jossa yhtiötä vaaditaan antamaan ARAan selvitys 27.2.2015 mennessä, "mitä toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi". Niiden kohtuuttomuus oli todettu ARAn valvontatarkastuksessa AVAIN Asumisoikeus Oy:öön vuonna 2013. Toki valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) oli esitetty muitakin epäkohtia ko. yhtiön toiminnassa (ks. aikaisemmat kirjoitukset 27.2.2015 ja 28.2.2015.)

Aikaisempi kevättalvellä 2015 ARAsta saatu kopio AVAIN Asumisoikeus Oy:n selvityksestä 24.2.2015 sisälsi sensuroituja kohtia eli selvitystä pyytäneille asukkaiden edustajille lähetettiin selvityksestä versio, josta oli poistettu tietoja. Nyt syksyllä 2015 saadun ARAn yhtiön selvitykseen 26.10.2015 antaman vastauksen mukana tuli myös sensuroimaton versio yhtiön 24.2.2014 antamasta selvityksestä, joka on kokonaisuudessaan seuraava ("lisäykset" punaisella):

AVAIN Asumisoikeus Oy ryhtyy ja on ryhtynyt seuraaviin toimenpiteisiin:

- Isännöintipalvelut ja myyntipalvelut kilpailutetaan 2015 aikana niin, että uudet sopimushinnat tulevat voimaan 1.1.2016.

- Kiinteistöpalveluita (nykyinen sopimus päättyy 31.12.2016) emme tule tässä vaiheessa kilpailuttamaan, vaan olemme neuvotelleet kyseisen kokonaisuuden hinnoittelun uudelleen ja otamme sen käyttöön 3/2015.

Kiinteistöpalvelut on sellainen AVAIN Asumisoikeus Oy:n kiinteistöhallinnon toimintojen johtamiseen liittyvä kokonaisuus, johon ei kilpailuttamalla saada kokonaishyötyä. AVAIN Asumisoikeus Oy ei tule myöskään palkkaamaan omaa kiinteistöjen huoltoon, ylläpitoon ja kunnossapitoon erikoistunutta henkilökuntaa. Nykyinen järjestely tuo joustavuutta resurssien käyttöön ja sitä kautta hillitsee kustannusten nousua. Tekemiemme kyselyiden perusteella voi todeta, että nykyisen kiinteistönjohtopalvelusopimuksen sisältöä vastaavan palvelun tarjoajia ei markkinoilla käytännössä ole. Kilpailuttaa voisi vain vuokratyövoimaa, koska tehtävät ovat sellaisia, että niitä on päivittäin läsnä ollen hoidettava tiiviissä yhteisytyössä AVAIN Asumisoikeus Oy:n johdon ja toimihenkilöiden kanssa. Työmäärätarve on keskimäärin 5 hlöä, mutta hetkittäin työ vaatii jopa kaksinkertaisen määrän henkilötyöpanosta. Kustannushyötyjä ei vuokratyövoiman käytöllä saavuteta. Olemme selvittäneet vuokratyövoiman samoin oman työvoiman käytön kustannukset. Molemmilla tavoilla toteutettava työ tulisi kalliimmaksi.

Nykyinen kiinteistönjohtopalvelujen veloitus perustuu neliöpohjaiseen veloitukseen. Kiinteistöpalveluiden uudelleen hinnoittelussa on huomioitu yhtiön perustamisen yhteydessä siirtyneen kiinteistökannan kunnon parantuminen ja mm. 10-vuotisvastuiden selvittämisen ja juridisten palvelujen vaatiman työaika- ja työmäärätarpeen sekä muun erityisosaamistarpeen normalisoituminen. Maaliskuun 2015 alusta hinnoittelussa siirrytään aiemmasta m2/kk veloituksesta kiinteähintaiseen kuukausiveloitukseen.

- ICT-infran kehittämiskustannukset pienevät, kun talous- ja kiinteistöhallinnon sekä raportointiohjelmistojen perustamiskustannukset tulevat maksetuiksi. Kustannussäästöä on saatu ja saadaan myös asukashallinnon kehittämisessä, kun asukashallinnon extranet-sivuston perustamistyö on tältä erää valmistunut ja asukkaille toimitettavien raporttien vaatima muutostarvetyö pikku hiljaa vähenee.

 - Näiden suurten kustannuserien lisäksi säästöjä on saatu mm. kiinteistön hoitokuluissa ja niitä haetaan edelleen.

Esitettyjen toimnpiteiden vaikutuksia vuosien 2015-2018 kuluihin on simuloitu liitteenä (Liite 1) olevassa taulukossa.

Edellä mainittujen tulevien toimien lisäksi AVAIN Asumisoikeus on jo tarkastuksen aikana ja sen jälkeen ryhtynyt toimenpiteisiin, jolla kustannuksia saadaan pienennettyä. Tällaisia toimenpiteitä ovat olleet mm. seuraavat:

 - Kiinteistönjohtopalveluiden hintaa ei ole nostettu koko sopimuksen voimassaoloaikana.

 - Kiinteistöpalveluja koskevaa sopimusta on muutettu siten, että sopimuskautta on lyhennetty 5 vuodesta 4 vuoteen ja poistettu optiovuodet sopimuksesta.

 - Isännöintisopimuksen neliöpohjaisia sopimushintoja (isännöinti ja tekninen isännöinti) on korotettu ainoastaan vuoden 2013 alusta (3 %). Vuosille 2014 ja 2015 ei korotuksia ole tehty ollenkaan.

- Kertaluonteisia isännöintiin liittyviä palkkioita ei ole korotettu sopimuskaudella kertaakaan.

- Asumisoikeuden myyntiin liittyviä palkkioita ei ole koroetttu sopimuskaudella kertaakaan.

- AVAIN Asumisoikeus Oy:n palveluksessa ollut myynti- ja markkinointijohtaja lopetti yhtiössä syksyllä 2014. Tässä yhteydessä yhtiö siirtyi ostamaan myynnin ja markkinoinnin johtamispalvelut Avain Rakennuttaja Oy:ltä. Sopimuksessa rajattiin palvelun veloitushinta käytettävään työaikaan. Sopimuksen mukaan veloitus voi olla enintään 90% yhtiön palveluksessa olleen myynti- ja markkinointijohtajan vastaavista henkilökuluista. Myös tämä järjestely tuo joustavuutta resurssien käyttöön ja sitä kautta hillitsee kustannusten nousua.

 - Uudistuotantoon liittyviin rakennuttamissopimuksiin on tehty muutos, jonka mukaisesti ensimmäinen maksuerä laskutetaan vasta, kun hankeen lainaa voidaan nostaa.

- Lisäksi olemme alusta asti veloittaneet AVAIN Asumisoikeus Oy:n taloushallintopalveluista AVAIN Rakennuttaja Oy:ltä muiden AVAIN Yhtiöiden käyttämistä palveluista osuuden, joka vastaa käytettyjen palveluiden määrää.

Tehtyjen toimenpiteiden vaikutukset näkyvät jo oheisessa taulukossa (Liite 1) vuoden 2014 neliökohtaisten isännöinnin ja hallinnon kokonaiskustannusten pienentymisenä. Tämän lisäksi hyvän isännöinnin vaikutukset näkyvät 2014 tuloksessa kiinteistön muiden hoitokulujen pienentymisenä. Laskelmien mukaan tehtyjen ja tulossa olevien toimenpiteiden vaikutuksesta Isännöinnin ja hallinnon kulut tulevat tarkastelujaksolla pienentymään n. 15%..

Toivomme esittämämme riittävän selvitykseksi siitä, mitä olemme tehneet ja mitä tulemme vielä tekemään saadaksemme isännöintiin ja hallintoon liittyvät kustannukset edullisemmiksi.

Sensuroidun version ARAlta kevättalvella 2015 saaneena asukkaiden edustajana on pakko kysyä, miksi ko. kohdat (tässä punaisella kirjoitetut) piti poistaa silloin lähetetystä versiosta, jos ne nyt syksyllä 2015 lokakuun lopussa lähetetyssä versiossa voitiin jättää poistamatta?