AVAIN ASUMISOIKEUS OY

HOITOYLIJÄÄMIEN SIIRTÄMINEN PÄÄOMAPUOLELLE JA TASAUKSEEN

AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan yleishyödyllisenä yhteisönä kuuluu myös asukkailta hoitovastikkeissa kerättyjen ylijäämien siirtäminen vastoin asumisoikeussopimuksia ja ympäristöministeriön suositusta pääomapuolelle ja tasaukseen vuosina 2006 - 2010. Seuraavassa kuvataan aikajärjestyksessä keskeiset vaiheet ko. häpeällisessä toiminnassa (kommentit ja lihavoinnit ovat tämän kirjoittajan):

1 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN SUOSITUS HOITOVASTIKKEISTA (KUNTAKIRJE NRO 7/1996)

Ympäristöministeriön Asunto- ja rakennusosaston 30.9.1996 päivätty kuntakirje 7/1996 (Dno 10/601/96) sisältää ympäristöministeriön suosituksen asumisoikeuden haltijalta perittävien käyttövastikkeiden tasauksesta. Käyttövastikkeiden tasauksesta lausutaan suosituksessa seuraavaa:

Koska käyttövastikkeet voidaan sopia asumisoikeusyhteisöittäin, asumisoikeustalojen omistajat voivat tasata eri asuntojen käyttöarvon ja paikkakunnan vuokratason sallimissa rajoissa talojen käyttövastikkeita.

Ympäristöministeriö suosittelee, että asumisoikeusasuntojen haltijoilta perittävään käyttövastikkeeseen sisältyviä hoitomenoja ei tasattaisi yhteisön eri talojen kesken, vaan kunkin talon käyttövastikkeeseen sisällytettäisiin vain kyseisen talon todelliset hoitomenot.

Ympäristöministeriön kuntakirjeen Nro 7/1996 mukaan hoitomenojen tasaaminen yhteisön omistaman koko asumisoikeusasuntokannan kesken ei ole suositeltavaa.

Kommentti:

Suosituksen alkuvuosina YH-Asumisoikeus Oy (AVAIN Asumisoikeus Oy) noudatti sitä eikä tasannut hoitovastikkeita. Yhtiö lakkasi noudattamasta suositusta syksyllä 2006, jolloin yhtiön hallitus YH-Suomi Oy:n toimitusjohtajan ja YH-Asumisoikeus Oy:n hallituksen puheenjohtajan Perttu Liukun johdolla päätti siirtää hoitopuolen ylijäämät pääomapuolelle ja tasaukseen.

2 HOITOVASTIKE ASUMISOIKEUSSOPIMUSTEN MUKAAN

Asumisoikeussopimuksen liitteisiin kuuluvassa asumisoikeusasukkaan oppaassa todetaan, että hoitovastike muodostuu kunkin kiinteistön omista hoitokuluista. Esimerkiksi vuonna 2004 asumisoikeussopimuksen liitteenä saadussa YH-Asumisoikeus Oy:n sinikantisessa oppaassa kirjoitetaan hoitovastikkeen määräytymisestä sivuilla 5 - 6:

Vastaavasti asukkaiden omalla työllä ja hyvällä kiinteistönpidolla saavutetut säästöt hoitomenoissa koituvat täysimääräisesti kunkin taloyksikön eduksi.

Edellisten vuosien hoitovastikkeiden yli- tai alijäämä otetaan huomioon hoitovastiketta laskettaessa.

Toisessa sinikantisessa oppaassa kirjoitetaan hoitovastikkeista sivuilla 6 - 7 seuraavaa:

Hoitovastike muodostuu kunkin kiinteistön omista hoitokuluista. Näin hoitokuluissa saavutetut säästöt tai menojen lisäykset näkyvät kunkin taloyksikön hoitovastikkeissa.

Vastaavasti asukkaiden omalla työllä ja hyvällä kiinteistönpidolla saavutetut säästöt hoitomenoissa koituvat kunkin taloyksikön eduksi.

Edellisten vuosien hoitovastikkeiden yli- tai alijäämä otetaan huomioon hoitovastiketta määriteltäessä.

Ensimmäisestä oppaasta puuttuu painovuosi. Toisen oppaan kannessa lukee 1.1.2000. Vielä vuoden 2005 YH-Asumisoikeusasukkaan oppaassa sivulla 8 kirjoitetaan, että hoitovastike muodostuu kunkin kiinteistön omista hoitokuluista.

Uudemmassa oppaassa, jonka kannessa lukee myös Avara, kerrotaan sovellettavan käyttövastikkeiden tasausjärjestelmää, josta päättää yhtiön hallitus. Oppaassa ei ole enää mitään mainintoja aikaisemmissa oppaissa esitetyistä maininnoista hoitovastikkeiden kohdekohtaisuudesta. Avaran uutta opasta on toimitettu 2.5.2008 jälkeen asumisoikeussopimuksen tehneille asukkaille. Avaran nimi ilmestyi asumisoikeusasukkaan oppaan kanteen, kun vuoden 2008 maaliskuussa YH-Suomi Oy muutti nimensä Avara Suomi Oy:ksi ja YH-Asumisoikeus Oy AVAIN Asumisoikeus Oy:ksi. Vanhojen asumisoikeussopimusten sisällön ja ehtojen ilmoitettiin kuitenkin säilyvän entisellään.

Kommentti:

YH-Suomi Oy:n ja YH-Asumisoikeus Oy:n nimenmuutokset liittyivät Avara-konsernin ”uuteen strategiaan”, josta mm. Kauppalehti kirjoitti 7.3.2008:

Avara Oy:ksi muuttunut yhtiö [YH-Suomi] uudistaa strategiaansa. Yleishyödylliseen rakentamiseen otetaan etäisyyttä ja jatkossa yhtiö keskittyy vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon ja kiinteistöliiketoimintaan. Yhtiön viime vuoden liikevaihto oli 173 miljoonaa euroa. - Uusi nimi ja tarkistettu strategia vastaavat paremmin muuttunutta omistajataustaamme ja poistavat arvoristiriidan vanhan nimen kanssa, sanoo Liukku. (Kauppalehti.fi 9.3.2008.)

Avaran "uusi strategia" puhutti aikoinaan myös kuntaomistajia - näin esimerkiksi Lahden kaupunkia kuten kaupunginhallituksen pöytäkirjasta 7.4.2008 (253 §) käy ilmi:

Yhtiön toimitusjohtaja Perttu Liukku kertoi yhtiön uudesta strategiasta Kauppalehdessä 7.3.2008 todeten samana päivänä tapahtuneen nimenmuutoksen ja tarkistetun strategian vastaavan paremmin yhtiön muuttunutta omistajataustaa, siis sijoittajaintressiä. Yleishyödylliseen rakentamiseen otetaan kertoman mukaan etäisyyttä ja jatkossa yhtiö keskittyy vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon ja kiinteistöliiketoimintaan.

Avaran tuolloisesta "uudesta strategiasta", joka tunnetaan nimellä "etäisyyden ottaminen yleishyödyllisyyteen", ja sen seurauksista mm. AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille, on kerrottu myös ARA-kirjoituksia -blogin kirjoituksissa 21.3.2015, 25.3.2015 ja 26.3.2015.

3 YHTIÖN HALLITUKSEN PÄÄTÖS SIIRTÄÄ HOITOPUOLEN YLIJÄÄMÄT PÄÄOMAPUOLELLE

Syksyllä 2006 YH-Asumisoikeus Oy:n operatiivinen johto ja hallitus siirsivät hoitopuolen ylijäämät pääomapuolelle ja tasaukseen seuraavien vaiheiden jälkeen:

3.1 Yhtiön hallituksen päätös 13.9.2006

YH-Asumisoikeus Oy:n hallitus käsitteli hoitoylijäämien siirtoa pääomapuolelle kokouksessaan 13.9.2006. Kokouksen puheenjohtajana toimi Perttu Liukku. Liukun lisäksi läsnä kokouksessa olivat Mika Koivupalo, Juha-Veikko Nikulainen (toimitusjohtaja), Seppo Ylinen ja Aini Ala-Louko (sihteeri). Lisäksi oli läsnä myyntijohtaja Tuija Haavisto YH-Suomi Oy:stä. Kokouksen pöytäkirjan (6 §) mukaan...

Hyväksyttiin toimitusjohtajan esitys, että mahdolliset vanhat hoitopuolen ylijäämät siirretään kokonaisuudessaan pääomapuolelle, jota käytäntöä tulee noudattaa vuosittain myös jatkossa.

Lisäksi todettiin, että ko. toimenpiteellä ei ole vaikutusta asukkaiden mahdollisiin kehityshankkeisiin tai esim. talkootyönä saavutettuihin säästöihin.

Lisäksi todettiin, että asia informoidaan hyvin isännöitsijöille ja otetaan esille alueellisissa - ja valtakunnallisessa talohallitusten puheenjohtajien kokouksissa.

3.2 Tiedote isännöitsijöille 21.9.2006

YH-Asumisoikeus Oy informoi yhtiön hallituksen päätöksestä (liite 22) isännöitsijöitä 21.9.2006 päivätyllä tiedotteella seuraavasti:

YH-Asumisoikeus Oy:n hallitus on kokouksessaan 13.9.2006 päättänyt, että mahdolliset vanhat hoitopuolen ylijäämät tullaan siirtämään kokonaisuudessaan pääomapuolelle, jota käytäntöä tulee noudattaa vuosittain myös jatkossa.

Ko. toimenpiteellä ei ole vaikutusta asukkaiden mahdollisiin kehityshankkeisiin tai esim. talkootyönä saavutettuihin säästöihin. Asiasta on hyvä informoida syksyn alueellisissa - ja valtakunnallisessa talohallitusten puheenjohtajien kokouksissa.

3.3 Talohallitusten puheenjohtajien Etelä-Suomen syyskokous 11.10.2006

Yhtiön hallituksen 13.9.2006 pidetyn kokouksen pöytäkirjan mukaan päätös hoitoylijäämien siirtämisestä pääomapuolelle otetaan esille alueellisissa ja valtakunnallisissa talohallitusten puheenjohtajien kokouksissa. Myös isännöitsijöitä informoitiin asiasta tiedotteella. Kuitenkaan kokousten kutsuissa ja esityslistoilla ei ollut mitään mainintaa koko asiasta. Esimerkiksi Etelä-Suomen talohallitusten puheenjohtajien syyskokouksen 11.10.2006 kutsussa ja esityslistalla ei ollut käsiteltävänä asiana hoitovastikkeiden siirtäminen pääomapuolelle.

Kokouksen pöytäkirjassa mainitaan kohdassa 7 (Vastikemääritykset vuodelle 2007), että yleiskeskustelussa käytiin keskustelua hoitoylijäämien ja hoitoalijäämien siirrosta pääomapuolelle. Kohdassa 11 (Mahdolliset lausunnot valtakunnalliselle kokoukselle) kirjoitetaan lausuntona puheenjohtajien valtakunnalliselle kokoukselle:

Leif Bergman vaatii, ettei hoitoylijäämiä siirretä pääomapuolelle.

Leif Bergmanin vaatimus hyväksyttiin Etelä-Suomen talohallitusten puheenjohtajien kokouksen lausunnoksi puheenjohtajien valtakunnalliselle kokoukselle 16.10.2006.

3.4 Talohallitusten puheenjohtajien valtakunnallinen kokous 16.10.2006

Myöskään talohallitusten puheenjohtajien ja asukasneuvottelukunnan 16.10.2006 pidetyn syyskokouksen kutsussa ja esityslistalla ei ollut mainintaa hoitoylijäämien siirtämisestä pääomapuolelle. Kokouksen pöytäkirjan mukaan kokouksen puheenjohtajaksi valittiin [YH-Asumisoikeus Oy:n toimitusjohtaja] Juha-Veikko Nikulainen ja sihteeriksi [YH-Asumisoikeus Oy:n asiakkuuspäällikkö] Juha Heijala. Pöytäkirjan kohdassa 9 (Palautetta alueellisista kokouksista) kirjoitetaan:

Juha Heijala piti yleiskatsauksen alueellisten kokousten palautteesta. Asumisoikeudessa esiin nousi tiedon kulun parantamisen tarve ja yli- ja alijäämä keskustelu. Vuokrakohteissa ollaan huolestuneita hyvän asumistavan heikentymisestä ja asukkaiden yhteishengen puutteesta.

Kohdan 10 (Lausunnot hallitukselle käyttövastikkeista ja vuokrista vuodelle 2007) mukaan talohallitusten puheenjohtajien ja asukasneuvottelukunnan 16.10.2006 pidetty syyskokous esitti lausuntoinaan YH-Asumisoikeus Oy:n hallitukselle käyttövastikkeista ja vuokrista seuraavaa:

Kokous esittää hallitukselle, että hallitus selvittää
- tiedonkulun ongelmat asukkaille
- epämääräiset ja virheelliset budjetit talohallituksille
- liitemateriaalin liian myöhäisen toimittamisen
- isännöitsijöiden ammattitaidon ja asioiden hoitamatta jättämiset
- isännöitsijöiden toisistaan erilaiset toimintatavat
- kehitysprojektin käynnistämisen talkootyön elvyttämiseksi kohteissa ja sen hyvittämisen asukkaille
ja antaa yllämainittuihin kohtiin vastineen tämän kokouksen osanottajille.

YH-Asunnot Oy:n hallitukselle esitetään huolestuminen vuokrakehityksestä, jossa vuokrat nousevat vuosi vuodelta.

YH-Asumisoikeus Oy:n hallitukselle esitetään lausuntona, että tasausperiaatteet nähdään järkevinä. Lisäksi esitetään että hallitus pyytää ulkopuolisen lainopillisen lausunnon hoitoyli- ja alijäämien siirron laillisuudesta ja tiedottaa tämän kokouksen osanottajille asiasta, asian tutkittuaan.

Kommentti:

Hoitoylijäämien siirtämisessä pääomapuolelle ja tasaukseen oli kysymys taloudellisesti ja periaatteellisesti suuresta asiasta. Yhtiö ei kuitenkaan ilmoittanut asukkaiden edustajille yhtiön hallituksen siirtopäätöksestä alueellisten kokousten eikä valtakunnallisen kokouksen kutsuissa eikä esityslistoissa. Näin asukkaiden edustajat joutuivat "kylmiltään" tilanteeseen, jossa olisi pitänyt pystyä arvioimaan yhtiön hallituksen päätöksen seuraukset asukkaille. Kokouksissa ei myöskään kerrottu asukkaiden edustajille Ympäristömisteriön kuntakirjeestä ja sen suosituksesta olla tasaamatta hoitomenoja.

3.5 Asianajaja Pekka Kokon lausunto 2.11.2006

YH-Asumisoikeus Oy (AVAIN Asumisoikeus Oy) pyysi lausunnon Asianajotoimisto Bützow’in asianajajalta Pekka Kokolta. Kokon 2.11.2006 päivätyn lausunnon mukaan...

YH-Asumisoikeus Oy menettelee lain mukaisesti, kun se siirtää asumisoikeustalojen tai -kohteiden hoitopuolen yli- tai alijäämän pääomapuolelle.

Lausunnossaan Kokko ei ota mitään kantaa Ympäristöministeriön kuntakirjeeseen Nro 7/1996, jonka mukaan hoitomenojen tasaaminen yhteisön omistaman koko asumisoikeusasuntokannan kesken ei ole suositeltavaa. Kokko ei ottanut kantaa myöskään siihen, että asumisoikeussopimuksen liitteenä olevissa oppaissa todetaan, että hoitovastike muodostuu kunkin kiinteistön omista hoitokuluista.

Kokon lausunto lähetettiin tiedoksi talohallitusten puheenjohtajien 16.10.2006 pidetyn syyskokouksen osanottajille toimitusjohtaja Juha-Veikko Nikulaisen 15.11.2006 päivätyn kirjeen liitteenä. Kirjeessä ei esitetty asukkaille mitään mahdollisuutta kommentoida tai kyseenalaistaa Kokon lausuntoa. Osallistujaluettelon mukaan ko. kokoukseen osallistui vain 14 taloyksikön edustajaa. Todennäköisesti toimitusjohtajan kirjettä liitteineen ei saatettu tiedoksi yhtiön muiden kohteiden (yli 200) asukkaille ja heidän edustajilleen.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) kesäkuussa 2009 Sireenikatu 5-7:n talohallituksen kanteluun antaman vastauksen (ARA 17.6.2009, Dnro 14908/635/08) saaman julkisuuden johdosta syksyn 2009 talohallitusten puheenjohtajien aluekokouksissa kerrottiin hoitoylijäämän siirrosta. AVAIN Asumisoikeus Oy:n asiakkuusvastaava Kirsi Airikan diaesityksen mukaan päätös hoitoylijäämien siirrosta pääomapuolelle tehtiin YH-Asumisoikeus Oy:n hallituksen kokouksessa 13.9.2006. Silloin...

Päätettiin, että mahdolliset vanhat hoitopuolen ylijäämät siirretään kokonaisuudessaan pääomapuolelle, jota käytäntöä tulee noudattaa vuosittain myös jatkossa.

Airikan mukaan hoitoylijäämän siirtoasia käsiteltiin talohallitusten puheenjohtajien syyskokouksissa 2006 ja talohallitusten puheenjohtajien ja asukasneuvottelukunnan syyskokouksessa 16.10.2006. Jälkimmäisessä kokouksessa ”pyydettiin ulkopuolisen lainopillisen lausunnon hankkimista siirron laillisuudesta”. Kirsi Airikan mukaan lausunto pyydettiin Asianajotoimisto Butzow’ilta, jonka mukaan...

[Asumisoikeuslaissa] mainittu yhteisö voi varautua omistuksessaan olevien asumisoikeustalojensa tuleviin korjauksiin siten, että vuosittaisia hoitovastikeylijäämiä ei huomioida yksittäisen kohteen osalta seuraavan mahdollisen vuoden käyttövastikkeissa alentavana, vaan ylijäämillä voidaan kattaa myöhempiä yksittäisen asumisoikeustalon tai kohteen tai muidenkin saman yhteisön omistuksessa olevien kohteiden tai –talojen korjaustarpeita.

Kommentti:

Asukkaiden ja asukkaiden edustajien keskuudessa yli taloyksikkörajojen on ihmetelty sitä, että lausuntoa ei pyydetty asumisoikeusyhtiöiden toimintaa valvovalta viranomaiselta eli Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta (ARA) vaan se ostettiin yksityiseltä asianajotoimistolta (Bützow Oy). Jos lausunto olisi pyydetty ARAlta, niin silloin ei olisi voitu salata asukkailta ja heidän edustajiltaan, että yhtiön päätös siirtää hoitopuolen ylijäämät pääomapuolelle ja tasaukseen on vastoin Ympäristöministeriön suositusta (kuntakirje 1/1996) ja myös vastoin asumisoikeussopimuksia, joiden liitteinä jaetuissa asumisoikeusasukkaan oppaissa on kerrottu, että

- hoitovastike muodostuu kunkin kiinteistön omista hoitokuluista,

- asukkaiden omalla työllä ja hyvällä kiinteistönpidolla savutetut säästöt hoitomenoissa koituvat täysimääräisesti kunkin taloyksikön eduksi ja

- edellisten vuosien hoitovastikkeiden yli- tai alijäämä otetaan huomioon hoitovastiketta määritettäessä.

YH-Asumisoikeus Oy:n hallitus Perttu Liukun johdolla päätti hoitopuolen ylijäämien siirtämisestä pääomapuolelle kokouksessaan 13.9.2006. Asumisoikeussopimuksissa ja niiden liitteinä jaetuissa ohjekirjoissa (oppaissa) kuvattua asukkaiden kuulemista käyttövastikkeita koskevassa päätöksenteossa ei noudatettu hoitovastikkeiden ylijäämien siirtämisessä pääomapuolelle. Hallituksen päätös tuotiin lähinnä "ilmoitusasiana" asukkaiden edustajien kokouksille ilman että sitä oli vaivauduttu laittamaan kokousten kutsuihin ja esityslistoille. Asukkaiden edustajilta salattiin ympäristöministeriön suositus olla siirtämättä hoitoylijäämiä pääomapuolelle. Asiaa koskeva lausuntoa ei hankittu valvovalta viranomaiselta vaan yksityiseltä juristilta, joka lausunnossaan myös jätti kertomatta ko. suosituksesta. Todella epäeettistä ja häpeällistä toimintaa!

4 ERÄÄN TALOHALLITUKSEN KANTELU 27.11.2008

4.1 Kantelu 27.11.2008

Sireenikatu 5-7:n (nyk. Paciuksenkaari 10-12) talohallitus kanteli 27.11.2008 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle (ARA) yhteishallintolain mukaisen tiedonsaantioikeuden rikkomisesta, isännöintipalvelujen kilpailuttamisesta ja liikaa perityistä käyttövastikkeista.

Kanteluun liittyen talohallitus kutsui koolle 10.2.2009 ylimääräisen asukaskokouksen, johon kutsumatta omistajan oikeudella osallistuivat myös yhtiön edustajat. Talohallituksen tavoitteena oli ollut informoida asukkaita kantelusta ja käsitellä siihen kohdistettuja erottamisvaatimuksia.

4.2 AVAIN Asumisoikeus Oy:n reaktio kanteluun 10.2.2009

Avara Suomi Oy:n lakimies Suvi Seila esitti AVAIN Asumisoikeus Oy:n kannan ylimääräisessä asukaskokouksessa käsiteltävistä asioista. Kokouksessa asukkaille jaettiin AVAIN Asumisoikeus Oy:n tiedote, jossa vastikkeiden tasaamista puolusteltiin mm. seuraavasti:

Myös viranomaisten antamien ohjeiden mukaan asumiskustannusten kohtuullisuuteen päästään muun ohessa tasaamalla sekä omistajayhteisöiden pääomamenoja että jaksottaisia korjauskuluja. Vaikka vuokrien tasausta suositellaan sovellettavaksi vain pääomamenoihin, soveltaa Avain Asumisoikeus Oy fuusioyhtiönä lain antamaa mahdollisuutta myös hoitovastikkeiden tasaamiseen.

4.3 Kantelun täydentäminen 26.2.2009

Ylimääräisen asukaskokouksen jälkeen Harri Kemppi lähetti 26.2.2009 ARAlle lisäyksen (liite 4) talohallituksen kanteluun, koska kokouksessa oli selvinnyt hoitovastikkeiden ylijäämien siirtäminen pääomapuolelle, eivätkä ylijäämät näin tulleetkaan kohteen omaan käyttöön kuten asumisoikeussopimuksessa on sovittu.

4.4 AVAIN Asumisoikeus Oy:n selvitys ARAlle 20.3.2009

AVAIN Asumisoikeus Oy:n 20.3.2009 päivätyssä selvityksessä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle (ARA) myönnetään, että Sireenikatu 5-7:n talousarvioissa on ollut epätarkkuuksia ja että hoitopuolen ylijäämät on siirretty pääomapuolelle, mutta että ylijäämät ovat syntyneet siitä, että...

Budjetin sisällä olevat luvut ovat kohteen isännöitsijän toimesta ’eksyneet’ ns. vääriin paikkoihin, joiden tuloksena on ollut hoitopuolen ylijäämä.

Suvi Seilan laatimassa selvityksessä toistetaan asukkaille 10.2.2009 jaetussa tiedotteessa esitetty yhtiön näkemys, että...

Vaikka vuokrien tasausta suositellaan sovellettavaksi vain pääomamenoihin, voi Avain Asumisoikeus Oy käyttää fuusioyhtiönä lain antamaa mahdollisuutta sekä pääomavastikkeiden että hoitovastikkeiden tasaamiseen.

5 ARAN VASTAUS KANTELUUN 17.6.2009

Vastauksessaan (ARA 17.6.2009, Dnro 14908/635/08) Sireenikatu 5-7:n talohallituksen kanteluun Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) totesi mm. seuraavaa:

Avain Asumisoikeus Oy on Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle antamassaan selvityksessä ilmoittanut, että Sireenikatu 5-7:n osalta hoitovastiketuotot ovat olleet 29.682,13 euroa (0,45 euroa/m2/kk) suuremmat kuin toteutuneet hoitokulut vuonna 2006, 41.660,23 euroa (0,76 euroa/m2/kk) suuremmat kuin toteutuneet vuonna 2007 ja 54.722,57 euroa (0,85 euroa/m2/kk) suuremmat kuin toteutuneet hoitokulut vuonna 2008.

Ympäristöministeriön kuntakirjeeseen Nro 7/1996 mukaan hoitomenojen tasaaminen yhteisön omistaman koko asumisoikeusasuntokannan kesken ei ole suositeltavaa.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus katsoo saatujen selvitysten perusteella, että Sireenikatu 5-7 osalta kertynyttä hoitovastikkeiden ylijäämää on tasattu ainakin jo vuodesta 2006 lähtien, vaikka vasta loppuvuodesta 2008 on annettu joillekin asukkaille tiedoksi opas, jossa ilmoitetaan, että asumisoikeustalon omistaja soveltaa omistamissaan asumisoikeustaloissa käyttövastikkeiden, siis myös hoitovastikkeiden tasausjärjestelmää. Menettely on ristiriidassa asumisoikeudenhaltijoille asumisoikeusoppaissa ja talousarvioissa käyttövastikkeen määräytymisestä annetun tiedon kanssa.

Edellä todettu menettely johtaa Sireenikatu 5-7:n asukkaiden kannalta kohtuuttoman korkeaan hoitovastikkeeseen verrattuna kohteen todellisiin hoitokuluihin.

Avain Asumisoikeus Oy on viime vuosina sisällyttänyt käyttövastikkeiden pääomavastikkeeseen edellä mainitun 0,5 €:n suuruisen varauksen. Kun huomioidaan edellä mainitut Sireenikatu 5-7:n hoitovastikkeista kertyneet ylijäämät ja edellä mainittu pääomavastikkeeseen sisällytetty korjausvaraus, muodostuu kohteen kokonaisylijäämäksi ainakin vuosina 2007-2008 noin 1,3-1,4 €/m2/kk. Tätä voidaan jo pitää huomattavan korkeana ja talon asukkaiden kannalta ehkä jopa kohtuuttomana ja epäoikeudenmukaisena.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus katsoo ottaen huomioon Sireenikatu 5-7:n talohallituksille annetuissa vuoden 2006-2009 talousarvioissa olevat virheet sekä puutteelliset tiedot kohteen tuloista ja hoitokatteen tasauksesta ja talohallituksille toimitettujen talousarvioiden poikkeaminen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle toimitetuista talousarvioiden ja toteutumien tiedoista, että Avain Asumisoikeus Oy ei ole toiminut talohallitukselle tietoja antaessaan läpinäkyvästi asukkaiden kannalta. Kun talousarvioista puuttuu osa tuotoista eikä toteutumatietoja kerrota talohallitukselle, talohallituksen on käytännössä mahdotonta antaa lausuntoa talousarvioesityksestä ja käyttövastikkeiden määrityksestä. Tällä menettelyllä Avain Asumisoikeus Oy on myös salannut Sireenikatu 5-7 talohallitukselta sen, että Sireenikatu 5-7:n osalta vuosilta 2006-2009 kertyneet hoitokatteet, ylijäämät, on tasattu koko Avain Avainasumisoikeus Oy:n asumisoikeusasuntokannan (yli 5000 asuntoa) kesken. Menettely on ollut kokonaisuudessaan yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain 11 §:n vastaista. Asukkaat eivät ole saaneet lain mukaisten oikeuksiensa toteuttamiseksi tarvittavia oikeita tietoja.

6 YHTIÖN REAKTIO ARAN VASTAUKSEEN 25.6.2009

ARAn vastauksen jälkeen Avain Asumisoikeus Oy jakoi kaikille asukkaille 25.6. 2009 päivätyn uuden tiedotteen otsikolla ”AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastaus Harri Kempille Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen antaman Sireeninkatu 5-7 koskevan vastauksen johdosta”.

Tiedotteessaan yhtiö antaa oman hyvin subjektiivisen selvityksensä ja tulkintansa tapahtumista ja ARAn vastauksesta todeten toimineensa lakien ja voimassa olevien sopimuksien mukaisesti. Tiedotteen kohdassa 5 (AVAIN Asumisoikeus Oy on toiminut voimassa olevien sopimuksien mukaisesti) kirjoitetaan:

Vuonna 2000 julkaistu opas on ollut voimassa vuosina 2000–2005. Tuolloin AVAIN Asumisoikeus Oy on toiminut oppaassa kerrotulla tavalla.

Hoitopuolen ylijäämien siirtäminen pääomapuolelle on aloitettu vuoden 2006 aikana. Samassa yhteydessä on tullut käyttöön myös uusi opas joka sopimusehtojen mukaan on tullut myös vanhoja asukkaita sitovaksi. Oppaan sisällön muutokset on tiedotettu vanhoille asukkaille.

AVAIN Asumisoikeus Oy on toiminut kulloinkin voimassa olevien asumisoikeussopimusten mukaisesti käyttövastikkeita määritettäessä

Yhtiön tiedotteessa kiinnittää huomiota myös väite, uusi opas tulee myös vanhoja asukkaita sitovaksi. Tämä on ristiriidassa YH-Suomi Oy:n kiinteistöasiamies Marjaana Martikaisen 17.12.2007 päivättyjen kirjeiden kanssa, joissa kerrotaan talohallitusten puheenjohtajille, että...

Asumisoikeusasukkaan opas tarkentaa uusien asumisoikeussopimusten sisältöä ja se on siten osa niiden sopimusehtoja.

Lisäksi Martikaisen kirjeissä kerrotaan, että...

Uusi opas on voimassa vain uusiin asumisoikeussopimuksiin nähden eikä se mitenkään muuta vanhojen asumisoikeussopimusten ehtoja.

Siten myös kiinteistöasiamies Martikaisen kirjeet osoittavat, että asumisoikeusasukkaan opas (ohjekirja) on osa asumisoikeussopimusta ja että "uusi opas ei mitenkään muuta vanhojen asumisoikeussopimusten ehtoja".

Mainittakoon vielä, että AVAIN Asumisoikeus Oy:n asiakkuusvastaava Kirsi Airikka (nyk. asiakkuuspäällikkö Kirsi Härmä) lähetti yhtiön 25.6.2009 päivätyn tiedotteen sähköpostiviestinsä liitetiedostona tammikuun 2010 iltaseminaariin osallistuneille talohallitusten puheenjohtajille seuraavin saatesanoin:

Seminaarissa nousi useasti esille erään taloyksikön ARA:lle tekemä kantelu. Olen liittänyt tähän viestiin asiasta ko. taloyksikölle lähetetyn asukastiedotteen, josta saa vastauksia vielä ehkä avoimeksi jääneisiin kysymyksiin.

Kuvaavaa yhtiön yksipuoliselle ja omaa toimintaansa peittelevälle toiminnalle on se, että asiakkuusvastaava Airikka ei lähettänyt sähköpostiviestinsä liitteenä ARAn vastausta (ARA 17.6.2009, Dnro 14908/635/08) Sireenikatu 5-7:n talohallituksen kanteluun. Jotkut talohallitusten puheenjohtajat yhtiön tiedotteen saatuaan kyseenalaistivat yhteydenotoissaan asiakkuusvastaava Airikan toiminnan juuri siksi, että hän lähetti vain yhtiön tiedotteen, mutta ei ARAn vastausta tai Harri Kempin mahdollista vastinetta tiedotteeseen.

Sireenikatu 5-7:n talohallituksen ARAlle tekemän kantelun johdosta talohallituksen puheenjohtaja Harri Kemppi joutui myös AVAIN Asumisoikeus Oy:n hallituksen ”erityishuomion” kohteeksi. Yhtiön hallituksen kokouksessa 2.10.2009 hallituksen puheenjohtaja toivotti aluksi uuden hallituksen jäsenen Harri Kempin tervetulleeksi hallitukseen, mutta sen jälkeen koko kokouksen ajan käsiteltiin yhtiön saamaa negatiivista julkisuutta Sireenikatu 5-7:n talohallituksen kantelun johdosta . Yhtiön toiminnassa ei nähty juuri mitään puutteita tai kehitettävää saatikka että olisi tutkittu yhdessä ARAn vastausta talohallituksen kanteluun.

7 UUSI KANTELU 20.9.2010 JA ARAN VASTAUS 21.10.2010

AVAIN Asumisoikeus Oy:n kieltäydyttyä palauttamasta liikaa perittyjä hoitovastikkeita talohallituksen puheenjohtaja Harri Kemppi teki 20.9.2010 uuden kantelun Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle. Kantelun mukaan AVAIN Asumisoikeus Oy on perinyt Sireenikatu 5-7:n asukkailta hoitovastiketta vuosilta 2006 - 2009 liikaa yhteensä 158 493,95 euroa (29 682,13 euroa vuodelta 2006, 41 660,23 euroa vuodelta 2007, 54 772,57 euroa vuodelta 2008 ja lisäksi 32 429,02 euroa vuodelta 2009).

Vastauksessaan (ARA 21.10.2010, Dnro 16761/633/10) Sireenikatu 5-7:n talohallituksen puheenjohtajan Harri Kempin 20.9.2010 tekemään uuteen kanteluun hoitovastikkeiden määräytymistä koskevassa asiassa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) totesi mm. seuraavaa:

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus on pyytänyt kantelun johdosta kirjallisen selvityksen Avain Asumisoikeus Oy:ltä ja saanut liitteenä olevan 15.10.2010 päivätyn selvityksen.

[AVAIN Asumisoikeus Oy:n] Selvityksen mukaan Avain Asumisoikeus Oy:n hallitus on 09.08.2010 ja 07.09.2010 kokouksissaan käsitellyt Sireenikatu 5-7:n talohallituksen esittämää hoitovastikkeiden palauttamista vuosilta 2006-2009 ja päättänyt edellä mainitussa 07.09.2010 muistiossa esitetyillä perusteluilla, että hoitovastikkeen palauttamiseen ei ole perusteita.

[AVAIN Asumisoikeus Oy:n] Selvityksen mukaan yhtiön hallitus on siis varannut oikeuden periaatteiden muuttamiseen ja tätä oikeutta hallitus on käyttänyt vuonna 2006, jolloin on siirrytty myös hoitovastikkeiden osalta tasausjärjestelmään. Selvityksen mukaan YH-Asumisoikeus Oy:n hallitus on 13.9.2006 päättänyt, että mahdolliset vanhat hoitopuolen ylijäämät siirretään kokonaisuudessaan pääomapuolelle, jota käytäntöä tulee noudattaa vuosittain myös jatkossa. Yhtiö on pyytänyt menettelyn lainmukaisuudesta lausunnon asianajaja Pekka Kokolta, jonka 02.11.2006 allekirjoittama lausunto on selvityksen liitteenä 6.

Ympäristöministeriö on kuitenkin kuntakirjeessä 7/1996 suositellut, että asumisoikeuden haltijalta perittäviä hoitovastikkeita ei pitäisi tasata, vaan hoitomenoissa saavutetut säästöt tulisi hyödyttää niiden talojen asukkaita, jotka ovat säästöt omilla toimillaan saavuttaneet. Tämä ohje on ollut voimassa myös silloin, kun asianajaja Pekka Kokko on antanut YH-Asumisoikeus Oy:lle [nyk. AVAIN Asumisoikeus Oy] edellä mainitun lausunnon ja se on edelleen voimassa.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus katsoo, että Avain Asumisoikeus Oy:n vuodesta 2006 noudattama tapa tasata kohdekohtaiset hoitovastikkeiden yli- ja alijäämät Avain Asumisoikeus Oy:n omistamien asumisoikeuskohteiden kesken ei ole suosituksen mukainen toimintatapa.

ARAn vastauksessa viitataan myös tuohon aikaan meneillään olleeseen asumisoikeusasunnoista annetun lain (650/1990) uudistamiseen, jonka "tavoitteena on mm. edellä mainitun ympäristöministeriön hoitovastikkeiden tasauskieltoa koskevan suosituksen nostaminen lain tasolle siitä syystä, että suositusta ei ole kaikissa asumisoikeusyhtiöissä noudatettu".

8 VUODEN 2010 LAKIMUUTOS

Hoitovastikkeiden tasauskieltoa koskeva ympäristöministeriön suositus nostettiin lainsäädäntöön vuoden 2010 lakimuutoksessa. Hallituksen esityksessä Eduskunnalle laiksi asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta (HE 120/2010) kirjoitetaan käyttövastikkeiden tasaamisesta mm. seuraavaa:

Tasaustavat ja pääoma- ja hoitomenojen määrittely vaihtelevat asumisoikeusyhtiöittäin. Jotkut asumisoikeusyhtiöt tasaavat koko omistamansa asumisoikeuskannan kesken myös hoitovastikkeen osuuden, vaikka ympäristöministeriön suosituksen (ympäristöministeriön suositus asumisoikeuden haltijalta perittävien käyttövastikkeiden tasauksesta, julkaistu kuntakirjeessä 7/1996) mukaan hoitovastikkeita ei pitäisi tasata. Suurin osa yhtiöistä ei tasaa kustannuksia, joihin asukas pystyy itse vaikuttamaan.

Tasausta ehdotetaan säänneltäväksi siten, että talojen hoitokustannuksia, joihin asukas voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei saisi tasata ja pääomavastikkeen tasauksen kohdekohtainen vaikutus käyttövastikkeeseen tulisi kertoa asukkaille. Hoitovastikkeet olisivat siis lainoituskohdekohtaisia ja ali- tai ylijäämä tulisi kattaa tai käyttää kohdekohtaisesti. Uudistus merkitsisi ympäristöministeriön hoitovastikkeiden tasauskieltoa koskevan suosituksen nostamista lainsäädäntöön siitä syystä, että suositusta ei ole noudatettu.

Hallituksen esityksen perusteluista on pääteltävissä, että AVAIN Asumisoikeus Oy kuului ennen vuoden 2010 lakimuutosta siihen vähemmistöön yhtiöitä, joka tasasi hoitovastikkeita vastoin ympäristöministeriön suositusta. Näin AVAIN Asumisoikeus Oy omalta osaltaan vaikutti siihen, että ko. lakimuutos tarvittiin asukkaiden suojaksi.

Lakimuutos hyväksyttiin eduskunnassa 21.12.2010 ja se tuli voimaan 1.1.2011. Lakimuutoksessa asumisoikeuslakiin (Laki asumisoikeusasunnoista 16.7.1990/650 ) lisättiin 16 a § (21.12.2010/1256), jossa säädetään käyttövastikkeilla katettavista menoista. 16 a §:n 2 momentissa säädetään käyttövastikkeiden tasauksesta seuraavaa:

Asumisoikeusasunnosta perittävää käyttövastiketta voidaan käyttää sekä sen asumisoikeustalon, jossa asunto sijaitsee, että saman omistajan muiden asumisoikeustalojen menojen kattamiseen (käyttövastikkeiden tasaus). Käyttövastikkeeseen sisältyviä asumisoikeustalon hoitomenoja, joihin asukas voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei kuitenkaan saa tasata eri asumisoikeustalojen kesken. Käyttövastikkeita ei myöskään saa tasata 3 §:n 3 momentissa tarkoitettujen vapaarahoitteisten ja arava- tai korkotukilainoitettujen asumisoikeustalojen kesken.

Kuten tämän kirjoituksen alussa todettiin AVAIN Asumisoikeus Oy lakkasi noudattamasta hoitovastikkeiden tasauskieltoa koskeva suositusta syksyllä 2006, jolloin yhtiön hallitus Perttu Liukun johdolla päätti siirtää hoitopuolen ylijäämät pääomapuolelelle ja tasaukseen. Vuoden 2010 lakimuutoksessa hoitovastikkeiden tasauskieltoa koskeva suositus nostettiin lainsäädäntöön. Näin AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan kuuluva tapahtuma oli johtanut asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamiseen.

Toinenkin AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan liittyvä tapahtuma huomioitiin tavallaan ko. lakimuutoksessa. Hoitovastikkeiden tasauksen lisäksi kiellettiin myös käyttövastikkeiden tasaus vapaarahoitteisten ja arava- tai korkotukilainoitettujen asumisoikeustalojen kesken (ks. 16 a § 2 mom.). ARA-kirjoituksia -blogissa 21.3.2015 on kerrottu AVAIN Asumisoikeus Oy:n laittomasta sijoitustoiminnasta, jossa asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjä korjausvaroja siirrettiin vuosina 2006 - 2007 salaisen tytäryhtiön kautta noin 8,5 miljoonaa euroa vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon eli YH-Omakoti Asumisoikeus Oy:n (AVAIN Asoasunnot Oy) omistaman As Oy Vihdin Neliapilan rakentamisen rahoitukseen. Ensimmäinen erä siirrettiin joulukuussa 2006 hallituksen puheenjohtajan Perttu Liukun ja hallituksen jäsenen Seppo Ylisen allekirjoittamalla päätöksellä - ei siis hallituksen kokouksen päätöksellä. Toinen erä siirrettiin tammikuussa 2007 ja hyväksytettiin jälkeenpäin hallituksen kokouksessa helmikuussa. Samassa kokouksessa hyväksyttiin kolmas siirto ja joulukuussa 2007 neljäs siirto. Laiton sijoitustoiminta huomattiin ARAssa Sireenikatu 5-7:n (nyk. Paciuksenkaari 10-12) talohallituksen kantelun käsittelyn yhteydessä keväällä 2009. Ylijohtaja Hannu Rossilahden ja kehittämispäällikkö Markku Virtasen allekirjoittamassa kirjeessä (ARA 20.5.2009, Dnro 15234/651/09) Perttu Liukulle todetaan, että AVAIN Asumisoikeus Oy:n oman pääoman ehtoinen sijoitus (yhteensä noin 8,5 milj. euroa) AVAIN Asoasunnot Oy:öön on ollut ”arava- ja korkotukilainsäädännön kuin myös asumisoikeusasunnoista annetun lain vastainen”, jonka vuoksi ”sijoitus tulee kokonaisuudessaan purkaa ja sijoitetut varat tulee palauttaa AVAIN Asumisoikeus Oy:lle". Tässä tapauksessa vuoden 2010 lakimuutosta ei tarvittu, koska jo olemassa oleva lainsäädäntö riitti ko. "sijoitustoiminnan" toteamiseen lainvastaiseksi.

Kolmaskin AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan liittyvä tapahtuma on aiheuttanut lakimuutoksen. AVAIN Asumisoikeus Oy.n omistusjärjestelyt vuosina 2007 - 2010 huipentuivat syksyn 2010 salaiseen Liukku-kauppaan, jossa yleishyödyllinen asumisoikeusyhtiö päätyi yksityisten liikemiesten enemmistöomistukseen ja määräysvaltaan. Keskeinen henkilö noissa paljon julkisuutta saaneissa omistusjärjestelyissä oli Perttu Liukku. joka osallistui niihin vuosina 2007 - 2008 Avara-konsernin toimitusjohtajana ja Avarasta syksyllä 2009 potkut saatuaan vuonna 2010 yksityisenä liikemiehenä. Vuoden 2012 lakimuutoksella (29.6.2012/386) pyritään estämään asumisoikeustalon omistajayhtiön osakkeiden luovuttaminen uudelle omistajalle asumisoikeusyhtiön omistajayhteisön (holding-yhtiön) osakkeiden luovutuksella (48 e §) eli estämään syksyn 2010 kaltaiset Liukku-kaupat (ks. perustelut tarkemmin HE 47/2012). ARA-kirjoituksia -blogissa on useita kirjoituksia AVAIN Asumisoikeus Oy:n omistusjärjestelyistä ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen osuudesta niissä.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n "asukasystävällisyyttä" kuvaa hyvin se, että yhtiö ei ole vielä tänä päivänäkään palauttamut Sireenikatu 5 - 7:n asukkaille liikaa perimiään hoitovastikkeita, vaikka ARA on todennut ne kohtuuttoman korkeiksi ja vaikka lainsäätäjäkin on lakimuutoksellaan ottanut kantaa niihin.