AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTAUS ARAN SELVITYSPYYNTÖÖN (1)

1 ARAN SELVITYSPYYNTÖ 15.12.2014

Tämän blogin aikaisemmissa kirjoituksissa 27.2.2015 ja 28.2.2015 kerrottiin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) valvontatarkastuksesta AVAIN Asumisoikeus Oy:öön vuonna 2013. Valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko tarkastuksessa havaittuja epäkohtia yhtiön toiminnassa. Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetään tarkastuksessa tehtyjen havaintojen yhteenveto ja jatkotoimenpiteet.  Aivan lopussa kirjoitetaan lihavoidulla tekstillä:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

2 AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N SELVITYS 24.2.2015

Toimitusjohtaja Maarit Toverin 24.2.2015 allekirjoittamassa selvityksessä kerrotaan, että "AVAIN Asumisoikeus Oy:n hallitus on käynyt tarkastusraportin perusteellisesti läpi ja hyväksynyt kokouksessaan 24.2.2015 yksimielisesti tämän selvityksen toimitettavaksi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle". Tämän jälkeen selvityksessä kirjoitetaan:

AVAIN Asumisoikeus Oy ryhtyy ja on ryhtynyt seuraaviin toimenpiteisiin:

- Isännöintipalvelut ja myyntipalvelut kilpailutetaan 2015 aikana niin, että uudet sopimushinnat tulevat voimaan 1.1.2016.

[Selvityksen ensimmäisellä sivulla mainitaan vain em. toimenpide, johon yhtiö "ryhtyy ja on ryhtynyt". Loppusivu sivun puolivälistä alkaen on tyhjää. Selvitys jatkuu toisen sivun puolivälistä eli sivun alussa on puoli sivua tyhjää.]

- Näiden suurten kustannuserien lisäksi säästöjä on saatu mm. kiinteistön hoitokuluissa ja niitä haetaan edelleen.

Esitettyjen toimnpiteiden vaikutuksia vuosien 2015-2018 kuluihin on simuloitu liitteenä (Liite 1) olevassa taulukossa.

Edellä mainittujen tulevien toimien lisäksi AVAIN Asumisoikeus on jo tarkastuksen aikana ja sen jälkeen ryhtynyt toimenpiteisiin, jolla kustannuksia saadaan pienennettyä. Tällaisia toimenpiteitä ovat olleet mm. seuraavat:

- Kiinteistönjohtopalveluiden hintaa ei ole nostettu koko sopimuksen voimassaoloaikana.

- Kiinteistöpalveluja koskevaa sopimusta on muutettu siten, että sopimuskautta on lyhennetty 5 vuodesta 4 vuoteen ja poistettu optiovuodet sopimuksesta.

- Isännöintisopimuksen neliöpohjaisia sopimushintoja (isännöinti ja tekninen isännöinti) on korotettu ainoastaan vuoden 2013 alusta (3 %). Vuosille 2014 ja 2015 ei korotuksia ole tehty ollenkaan.

- Kertaluonteisia isännöintiin liittyviä palkkioita ei ole korotettu sopimuskaudella kertaakaan.

- Asumisoikeuden myyntiin liittyviä palkkioita ei ole koroetttu sopimuskaudella kertaakaan.

[Selvityksen kolmannen sivun alussa on taas tyhjää, jonka jälkeen kirjoitetaan:]

- Myös tämä järjestely tuo joustavuutta resurssien käyttöön ja sitä kautta hillitsee kustannusten nousua.

- Uudistuotantoon liittyviin rakennuttamissopimuksiin on tehty muutos, jonka mukaisesti ensimmäinen maksuerä laskutetaan vasta, kun hankeen lainaa voidaan nostaa.

[Edellisen jälkeen tulee taas tyhjää 4-5 rivin verran, jonka jälkeen kirjoitetaan:]

Tehtyjen toimenpiteiden vaikutukset näkyvät jo oheisessa taulukossa (Liite 1) vuoden 2014 neliökohtaisten isännöinnin ja hallinnon kokonaiskustannusten pienentymisenä. Tämän lisäksi hyvän isännöinnin vaikutukset näkyvät 2014 tuloksessa kiinteistön muiden hoitokulujen pienentymisenä. Laskelmien mukaan tehtyjen ja tulossa olevien toimenpiteiden vaikutuksesta Isännöinnin ja hallinnon kulut tulevat tarkastelujaksolla pienentymään.

Toivomme esittämämme riittävän selvitykseksi siitä, mitä olemme tehneet ja mitä tulemme vielä tekemään saadaksemme isännöintiin ja hallintoon liittyvät kustannukset edullisemmiksi.

[Selvityksen mukaan se on lähetetty tiedoksi ympäristöministeriölle (Juha Postille) ja Valtiokonttorille.]

3 KOMMENTTEJA JA KYSYMYKSIÄ

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) AVAIN Asumisoikeus Oy:öön vuonna 2013 tekemän valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetyt jatkotoimenpiteet käyvät ilmi tämän blogin aikaisemmasta kirjoituksesta 28.2.2015 otsikolla "Valvontatarkastus AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä (2)".

AVAIN Asumisoikeus Oy:n selvityksessä on vajaat kolme sivua ja selvityksen mukaan yksi liite, jota ARA ei kuitenkaan lähettänyt selvityksen mukana selvitystä pyytäneille. Kolmen tekstisivun tekstistä noin puolet on pyyhitty pois. Sensuroitua selvitystä on vaikea lukea saatikka yhdistää valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen luvussa 11 esitettyihin jatkotoimenpiteisiin.

Tämän blogin aikaisemmissa kirjoituksissa 27.2.2015 ja 28.2.2015 on kerrottu, että ARAn tarkastuskertomuksen ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä ja että sama koskee myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä ym. tietoja. Lisäksi liitteistä on jätetty pois esimerkiksi tarkastukseen otettujen taloyksiköiden (vain 3 kpl) jälkilaskelmat, jotka on kuitenkin mainittu tarkastuskertomuksen liiteluettelossa.

Tämän kirjoittajan pyytäessä ympäristöministeriöltä sensuroimatonta versiota ARAn tarkastuskertomuksesta hallitussihteeri Juha Post vastasi 20.2.2015 seuraavaa:

Pyydätte jälleen kirjeessänne saada alkuperäisen version tarkastusraporteista. Tarkastusraportit ovat osittain salaisia julkisuuslain (621/1999) 24.1 §:n 20 kohdan mukaisesti. Salassa pidettävät kohdat koskevat yhtiön liikesalaisuuksia, mutta muilta osin tarkastuskertomus on julkinen. Asian kannalta ei ole merkitystä sillä, kuka raporttia on pyytänyt salaiseksi, vaan salassa pidettävät kohdat salataan, jos lain edellytykset täyttyvät. Ympäristöministeriö on ilmoittanut 22.12.2014 tehdyssä hallintokanteluunne liittyvässä ratkaisussa, että valvoja saa yhtiötä koskevan materiaalin nähtäväkseen yhtiöltä, ei ARAlta. Lainsäädäntö ei ole muuttunut hallintokantelunne käsittelyn jälkeen, eikä ARA siis voi toimittaa teille alkuperäistä raporttia.

Vastauksessaan Post jättää kertomatta, vaatiko AVAIN Asumisoikeus Oy raporteissa peitettyjen tietojen salaamista vai tekikö ARA salauksen yhtiön puolesta "virkatyönä" ennen kuin lähetti kopiot raporteista niitä pyytäneille asukkaiden edustajille. Lähes kaiken "numerotiedon" (eurojen) ja lähipiiriyhtiöitä koskevan tiedon sensurointi aiheuttaa sen, että asukkaiden edustajat eivät voi arvioida peitettyjen tietojen merkityksellisyyttä. Peitetyt/salatut tiedot koskevat meiltä asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käyttöä yhtiössä. Tuntuu käsittämättömältä, että liikesalaisuuden perusteella asukkailta voidaan evätä oikeus saada tietää heiltä kerättyjen varojen käyttö. Vielä käsittämättömämmäksi asian tekee se, että tietojen salaamisen tekee yhtiön puolesta sitä valvova viranomainen (ARA) ja että ARAn toiminnan ohjauksesta vastaava ministeriö (ympäristöministeriö) hyväksyy salaamisen. Liikesalaisuus sopii huonosti yleishyödyllisen yhteisön toimintaperiaatteisiin silloin, kun "yhteisön" koko toiminta pyörii yksinomaan asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen ja veronmaksajien kustantaman korkotuen varassa.

Apulaisjohtaja Heli Huuhkan ja ylitarkastaja Mikko Laakson allekirjoittamassa ja 3.3.2015 päivätyssä ARAn vastauksessa tämän kirjoittajalle ilmoitetaan, että...

Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetyt jatkotoimenpiteet ovat sitovia. ARA tulee valvomaan jatkotoimenpiteiden toteutumista tarkoituksenmukaiseksi katsomallaan tavalla.

ARAn tuntien Huuhkan ja Laakson vastaus ei kuulosta uskottavalta. Se olisi uskottavampi, jos se alkaisi sanoilla "ARA tullee valvomaan...". Ja "tarkoituksenmukaiseksi katsottu tapa" voi olla tietysti mitä tahansa.

Lopuksi todettakoon, että mitään valvontatarkastusta ei todennäköisesti olisi tehty AVAIN Asumisoikeus Oy:öön, jos muutamat asukkaat eivät olisi uskaltaneet kysellä yhtiön toiminnasta viranomaisilta. ARAlle oli kaiken kaikkiaan korkea kynnys lähteä tekemään tarkastus "ystäväyhteisöön". Tarkastuksesta ei kerrottu laajemmin AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille, jotta nämä olisivat voineet lähettää ARAlle omaa taloyksikköään koskevia kysymyksiä. Ainoastaan niiden taloyksikköjen (2 kpl) asukkaiden edustajille, jotka olivat olleet yhteydessä jälkilaskelma-asiassa ARAan, lähetettiin 4.9.2013 päivätty ARAn kirje AVAIN Asumisoikeus Oy:lle. Ko. kirjeessä (ARA 4.9.2013, Dnro 18659/651/12) otsikolla "Avain Asumisoikeus Oy:n laatimat jälkilaskelmat vuoden 2012 käyttövastikkeista" kirjoitetaan mm, että...

Tekemänsä tarkastuksen perusteella ARA vaatii Avain Asumisoikeus Oy:ä tekemään seuraavat lain edellyttämät muutokset yhtiön vuoden 2012 vastikkeista laadittuihin jälkilaskelmiin.

ARA pyytää Avain Asumisoikeus Oy:ä korjaamaan vuoden 2012 jälkilaskelmat ARAn vaatimalla tavalla sekä lähettämään ARAan korjatut jälkilaskelmat koko yhtiöstä ja kohteista nimeltä Helsingin Paciuksenkaari 10 - 12 ja Jyväskylän Wellamonpuisto. Korjatut jälkilaskelmat tulee olla ARAssa viimeistään torstaina 10.10.2013.

ARAn kirjeessä AVAIN Asumisoikeus Oy:lle 4.9.2013 ei kerrota mitään laajemmasta valvontatarkastuksesta yhtiöön. Laajempi tarkastus käy ilmi valmiista 15.12.2014 päivätystä tarkastuskertomuksesta (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) ja ARAn tämän kirjoittajalle 22.1.2015 lähettämästä vastauksesta (ARA 22.1.2015, Dnro 20619/082/14). Jälkimmäisessä apulaisjohtaja Heli Huuhka ja ylitarkastaja Mikko Laakso kirjoittavat mm.:

ARAn tarkastus ei keskittynyt ainoastaan jälkilaskelmiin, vaan tarkastuksessa on perehdytty jälkilaskelmien lisäksi mm. yhtiön kilpailutukseen, käyttövastikelaskelmiin, konsernin sisällä tapahtuviin ostoihin, isännöinti- ja hallintopalkkoihin ja valvojaa koskevaan ohjeistukseen.

ARAn valvontatarkastuksista "yleishyödyllisiin yhteisöihin" ja tarkastusten sisällöstä tulisi ehdottomasti ilmoittaa etukäteen ARAn verkkosivuilla, jotta ko. "yhteisön" ja sen "kohteiden" asukkaiden edustajilla olisi mahdollisuus saada tieto tarkastuksesta ja lähettää tarkastajille omia havaintojaan ja kysymyksiään "yhteisönsä" toiminnasta. Esimerkiksi tämän kirjoittajalla olisi ollut kysymyksiä kaikista niistä asioista, joihin ARAn valvontatarkastus AVAIN Asumisoikeus Oy:öön kohdistui. Tosin joihinkin em. "teemoihin" liittyviä kysymyksiä oli jo aikaisemmin syksyllä 2012 ja myöhemminkin lähetetty ARAan, mutta niitä olisi voitu täsmentää ja laatia lisää, jos tarkastuksesta ja sen sisällöstä olisi saatu tietää.

Asukkaita ja asukkaiden edustajia eli kaiken maksajia "yhteisöissään" ei saa enää nykyaikana sivuuttaa viranomaisten "yhteisöihin" tekemissä valvontatarkastuksissa! Heiltä ei saa myöskään salata tarkastuksen tuloksia "yleishyödyllisiin yhteisöihin" huonosti sopivan liikesalaisuuden eikä minkään muunkaan verukkeen perusteella!