AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTAUS ARAN SELVITYSPYYNTÖÖN (2)

Aikaisemmassa blogikirjoituksessa 30.4.2015 otsikolla "AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTAUS ARAN SELVITYSPYYNTÖÖN" kerrottiin AVAIN Asumisoikeus Oy:n 24.2.2015 antamasta selvityksestä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) selvityspyyntöön, jossa yhtiötä vaaditaan antamaan ARAan selvitys 27.2.2015 mennessä, "mitä toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi". Niiden kohtuuttomuus oli todettu ARAn valvontatarkastuksessa AVAIN Asumisoikeus Oy:öön vuonna 2013. Toki valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) oli esitetty muitakin epäkohtia ko. yhtiön toiminnassa (ks. aikaisemmat kirjoitukset 27.2.2015 ja 28.2.2015.)

Aikaisempi kevättalvellä 2015 ARAsta saatu kopio AVAIN Asumisoikeus Oy:n selvityksestä 24.2.2015 sisälsi sensuroituja kohtia eli selvitystä pyytäneille asukkaiden edustajille lähetettiin selvityksestä versio, josta oli poistettu tietoja. Nyt syksyllä 2015 saadun ARAn yhtiön selvitykseen 26.10.2015 antaman vastauksen mukana tuli myös sensuroimaton versio yhtiön 24.2.2014 antamasta selvityksestä, joka on kokonaisuudessaan seuraava ("lisäykset" punaisella):

AVAIN Asumisoikeus Oy ryhtyy ja on ryhtynyt seuraaviin toimenpiteisiin:

- Isännöintipalvelut ja myyntipalvelut kilpailutetaan 2015 aikana niin, että uudet sopimushinnat tulevat voimaan 1.1.2016.

- Kiinteistöpalveluita (nykyinen sopimus päättyy 31.12.2016) emme tule tässä vaiheessa kilpailuttamaan, vaan olemme neuvotelleet kyseisen kokonaisuuden hinnoittelun uudelleen ja otamme sen käyttöön 3/2015.

Kiinteistöpalvelut on sellainen AVAIN Asumisoikeus Oy:n kiinteistöhallinnon toimintojen johtamiseen liittyvä kokonaisuus, johon ei kilpailuttamalla saada kokonaishyötyä. AVAIN Asumisoikeus Oy ei tule myöskään palkkaamaan omaa kiinteistöjen huoltoon, ylläpitoon ja kunnossapitoon erikoistunutta henkilökuntaa. Nykyinen järjestely tuo joustavuutta resurssien käyttöön ja sitä kautta hillitsee kustannusten nousua. Tekemiemme kyselyiden perusteella voi todeta, että nykyisen kiinteistönjohtopalvelusopimuksen sisältöä vastaavan palvelun tarjoajia ei markkinoilla käytännössä ole. Kilpailuttaa voisi vain vuokratyövoimaa, koska tehtävät ovat sellaisia, että niitä on päivittäin läsnä ollen hoidettava tiiviissä yhteisytyössä AVAIN Asumisoikeus Oy:n johdon ja toimihenkilöiden kanssa. Työmäärätarve on keskimäärin 5 hlöä, mutta hetkittäin työ vaatii jopa kaksinkertaisen määrän henkilötyöpanosta. Kustannushyötyjä ei vuokratyövoiman käytöllä saavuteta. Olemme selvittäneet vuokratyövoiman samoin oman työvoiman käytön kustannukset. Molemmilla tavoilla toteutettava työ tulisi kalliimmaksi.

Nykyinen kiinteistönjohtopalvelujen veloitus perustuu neliöpohjaiseen veloitukseen. Kiinteistöpalveluiden uudelleen hinnoittelussa on huomioitu yhtiön perustamisen yhteydessä siirtyneen kiinteistökannan kunnon parantuminen ja mm. 10-vuotisvastuiden selvittämisen ja juridisten palvelujen vaatiman työaika- ja työmäärätarpeen sekä muun erityisosaamistarpeen normalisoituminen. Maaliskuun 2015 alusta hinnoittelussa siirrytään aiemmasta m2/kk veloituksesta kiinteähintaiseen kuukausiveloitukseen.

- ICT-infran kehittämiskustannukset pienevät, kun talous- ja kiinteistöhallinnon sekä raportointiohjelmistojen perustamiskustannukset tulevat maksetuiksi. Kustannussäästöä on saatu ja saadaan myös asukashallinnon kehittämisessä, kun asukashallinnon extranet-sivuston perustamistyö on tältä erää valmistunut ja asukkaille toimitettavien raporttien vaatima muutostarvetyö pikku hiljaa vähenee.

 - Näiden suurten kustannuserien lisäksi säästöjä on saatu mm. kiinteistön hoitokuluissa ja niitä haetaan edelleen.

Esitettyjen toimnpiteiden vaikutuksia vuosien 2015-2018 kuluihin on simuloitu liitteenä (Liite 1) olevassa taulukossa.

Edellä mainittujen tulevien toimien lisäksi AVAIN Asumisoikeus on jo tarkastuksen aikana ja sen jälkeen ryhtynyt toimenpiteisiin, jolla kustannuksia saadaan pienennettyä. Tällaisia toimenpiteitä ovat olleet mm. seuraavat:

 - Kiinteistönjohtopalveluiden hintaa ei ole nostettu koko sopimuksen voimassaoloaikana.

 - Kiinteistöpalveluja koskevaa sopimusta on muutettu siten, että sopimuskautta on lyhennetty 5 vuodesta 4 vuoteen ja poistettu optiovuodet sopimuksesta.

 - Isännöintisopimuksen neliöpohjaisia sopimushintoja (isännöinti ja tekninen isännöinti) on korotettu ainoastaan vuoden 2013 alusta (3 %). Vuosille 2014 ja 2015 ei korotuksia ole tehty ollenkaan.

- Kertaluonteisia isännöintiin liittyviä palkkioita ei ole korotettu sopimuskaudella kertaakaan.

- Asumisoikeuden myyntiin liittyviä palkkioita ei ole koroetttu sopimuskaudella kertaakaan.

- AVAIN Asumisoikeus Oy:n palveluksessa ollut myynti- ja markkinointijohtaja lopetti yhtiössä syksyllä 2014. Tässä yhteydessä yhtiö siirtyi ostamaan myynnin ja markkinoinnin johtamispalvelut Avain Rakennuttaja Oy:ltä. Sopimuksessa rajattiin palvelun veloitushinta käytettävään työaikaan. Sopimuksen mukaan veloitus voi olla enintään 90% yhtiön palveluksessa olleen myynti- ja markkinointijohtajan vastaavista henkilökuluista. Myös tämä järjestely tuo joustavuutta resurssien käyttöön ja sitä kautta hillitsee kustannusten nousua.

 - Uudistuotantoon liittyviin rakennuttamissopimuksiin on tehty muutos, jonka mukaisesti ensimmäinen maksuerä laskutetaan vasta, kun hankeen lainaa voidaan nostaa.

- Lisäksi olemme alusta asti veloittaneet AVAIN Asumisoikeus Oy:n taloushallintopalveluista AVAIN Rakennuttaja Oy:ltä muiden AVAIN Yhtiöiden käyttämistä palveluista osuuden, joka vastaa käytettyjen palveluiden määrää.

Tehtyjen toimenpiteiden vaikutukset näkyvät jo oheisessa taulukossa (Liite 1) vuoden 2014 neliökohtaisten isännöinnin ja hallinnon kokonaiskustannusten pienentymisenä. Tämän lisäksi hyvän isännöinnin vaikutukset näkyvät 2014 tuloksessa kiinteistön muiden hoitokulujen pienentymisenä. Laskelmien mukaan tehtyjen ja tulossa olevien toimenpiteiden vaikutuksesta Isännöinnin ja hallinnon kulut tulevat tarkastelujaksolla pienentymään n. 15%..

Toivomme esittämämme riittävän selvitykseksi siitä, mitä olemme tehneet ja mitä tulemme vielä tekemään saadaksemme isännöintiin ja hallintoon liittyvät kustannukset edullisemmiksi.

Sensuroidun version ARAlta kevättalvella 2015 saaneena asukkaiden edustajana on pakko kysyä, miksi ko. kohdat (tässä punaisella kirjoitetut) piti poistaa silloin lähetetystä versiosta, jos ne nyt syksyllä 2015 lokakuun lopussa lähetetyssä versiossa voitiin jättää poistamatta?

AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTAUS ARAN SELVITYSPYYNTÖÖN (1)

1 ARAN SELVITYSPYYNTÖ 15.12.2014

Tämän blogin aikaisemmissa kirjoituksissa 27.2.2015 ja 28.2.2015 kerrottiin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) valvontatarkastuksesta AVAIN Asumisoikeus Oy:öön vuonna 2013. Valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko tarkastuksessa havaittuja epäkohtia yhtiön toiminnassa. Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetään tarkastuksessa tehtyjen havaintojen yhteenveto ja jatkotoimenpiteet.  Aivan lopussa kirjoitetaan lihavoidulla tekstillä:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

2 AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N SELVITYS 24.2.2015

Toimitusjohtaja Maarit Toverin 24.2.2015 allekirjoittamassa selvityksessä kerrotaan, että "AVAIN Asumisoikeus Oy:n hallitus on käynyt tarkastusraportin perusteellisesti läpi ja hyväksynyt kokouksessaan 24.2.2015 yksimielisesti tämän selvityksen toimitettavaksi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle". Tämän jälkeen selvityksessä kirjoitetaan:

AVAIN Asumisoikeus Oy ryhtyy ja on ryhtynyt seuraaviin toimenpiteisiin:

- Isännöintipalvelut ja myyntipalvelut kilpailutetaan 2015 aikana niin, että uudet sopimushinnat tulevat voimaan 1.1.2016.

[Selvityksen ensimmäisellä sivulla mainitaan vain em. toimenpide, johon yhtiö "ryhtyy ja on ryhtynyt". Loppusivu sivun puolivälistä alkaen on tyhjää. Selvitys jatkuu toisen sivun puolivälistä eli sivun alussa on puoli sivua tyhjää.]

- Näiden suurten kustannuserien lisäksi säästöjä on saatu mm. kiinteistön hoitokuluissa ja niitä haetaan edelleen.

Esitettyjen toimnpiteiden vaikutuksia vuosien 2015-2018 kuluihin on simuloitu liitteenä (Liite 1) olevassa taulukossa.

Edellä mainittujen tulevien toimien lisäksi AVAIN Asumisoikeus on jo tarkastuksen aikana ja sen jälkeen ryhtynyt toimenpiteisiin, jolla kustannuksia saadaan pienennettyä. Tällaisia toimenpiteitä ovat olleet mm. seuraavat:

- Kiinteistönjohtopalveluiden hintaa ei ole nostettu koko sopimuksen voimassaoloaikana.

- Kiinteistöpalveluja koskevaa sopimusta on muutettu siten, että sopimuskautta on lyhennetty 5 vuodesta 4 vuoteen ja poistettu optiovuodet sopimuksesta.

- Isännöintisopimuksen neliöpohjaisia sopimushintoja (isännöinti ja tekninen isännöinti) on korotettu ainoastaan vuoden 2013 alusta (3 %). Vuosille 2014 ja 2015 ei korotuksia ole tehty ollenkaan.

- Kertaluonteisia isännöintiin liittyviä palkkioita ei ole korotettu sopimuskaudella kertaakaan.

- Asumisoikeuden myyntiin liittyviä palkkioita ei ole koroetttu sopimuskaudella kertaakaan.

[Selvityksen kolmannen sivun alussa on taas tyhjää, jonka jälkeen kirjoitetaan:]

- Myös tämä järjestely tuo joustavuutta resurssien käyttöön ja sitä kautta hillitsee kustannusten nousua.

- Uudistuotantoon liittyviin rakennuttamissopimuksiin on tehty muutos, jonka mukaisesti ensimmäinen maksuerä laskutetaan vasta, kun hankeen lainaa voidaan nostaa.

[Edellisen jälkeen tulee taas tyhjää 4-5 rivin verran, jonka jälkeen kirjoitetaan:]

Tehtyjen toimenpiteiden vaikutukset näkyvät jo oheisessa taulukossa (Liite 1) vuoden 2014 neliökohtaisten isännöinnin ja hallinnon kokonaiskustannusten pienentymisenä. Tämän lisäksi hyvän isännöinnin vaikutukset näkyvät 2014 tuloksessa kiinteistön muiden hoitokulujen pienentymisenä. Laskelmien mukaan tehtyjen ja tulossa olevien toimenpiteiden vaikutuksesta Isännöinnin ja hallinnon kulut tulevat tarkastelujaksolla pienentymään.

Toivomme esittämämme riittävän selvitykseksi siitä, mitä olemme tehneet ja mitä tulemme vielä tekemään saadaksemme isännöintiin ja hallintoon liittyvät kustannukset edullisemmiksi.

[Selvityksen mukaan se on lähetetty tiedoksi ympäristöministeriölle (Juha Postille) ja Valtiokonttorille.]

3 KOMMENTTEJA JA KYSYMYKSIÄ

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) AVAIN Asumisoikeus Oy:öön vuonna 2013 tekemän valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetyt jatkotoimenpiteet käyvät ilmi tämän blogin aikaisemmasta kirjoituksesta 28.2.2015 otsikolla "Valvontatarkastus AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä (2)".

AVAIN Asumisoikeus Oy:n selvityksessä on vajaat kolme sivua ja selvityksen mukaan yksi liite, jota ARA ei kuitenkaan lähettänyt selvityksen mukana selvitystä pyytäneille. Kolmen tekstisivun tekstistä noin puolet on pyyhitty pois. Sensuroitua selvitystä on vaikea lukea saatikka yhdistää valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen luvussa 11 esitettyihin jatkotoimenpiteisiin.

Tämän blogin aikaisemmissa kirjoituksissa 27.2.2015 ja 28.2.2015 on kerrottu, että ARAn tarkastuskertomuksen ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä ja että sama koskee myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä ym. tietoja. Lisäksi liitteistä on jätetty pois esimerkiksi tarkastukseen otettujen taloyksiköiden (vain 3 kpl) jälkilaskelmat, jotka on kuitenkin mainittu tarkastuskertomuksen liiteluettelossa.

Tämän kirjoittajan pyytäessä ympäristöministeriöltä sensuroimatonta versiota ARAn tarkastuskertomuksesta hallitussihteeri Juha Post vastasi 20.2.2015 seuraavaa:

Pyydätte jälleen kirjeessänne saada alkuperäisen version tarkastusraporteista. Tarkastusraportit ovat osittain salaisia julkisuuslain (621/1999) 24.1 §:n 20 kohdan mukaisesti. Salassa pidettävät kohdat koskevat yhtiön liikesalaisuuksia, mutta muilta osin tarkastuskertomus on julkinen. Asian kannalta ei ole merkitystä sillä, kuka raporttia on pyytänyt salaiseksi, vaan salassa pidettävät kohdat salataan, jos lain edellytykset täyttyvät. Ympäristöministeriö on ilmoittanut 22.12.2014 tehdyssä hallintokanteluunne liittyvässä ratkaisussa, että valvoja saa yhtiötä koskevan materiaalin nähtäväkseen yhtiöltä, ei ARAlta. Lainsäädäntö ei ole muuttunut hallintokantelunne käsittelyn jälkeen, eikä ARA siis voi toimittaa teille alkuperäistä raporttia.

Vastauksessaan Post jättää kertomatta, vaatiko AVAIN Asumisoikeus Oy raporteissa peitettyjen tietojen salaamista vai tekikö ARA salauksen yhtiön puolesta "virkatyönä" ennen kuin lähetti kopiot raporteista niitä pyytäneille asukkaiden edustajille. Lähes kaiken "numerotiedon" (eurojen) ja lähipiiriyhtiöitä koskevan tiedon sensurointi aiheuttaa sen, että asukkaiden edustajat eivät voi arvioida peitettyjen tietojen merkityksellisyyttä. Peitetyt/salatut tiedot koskevat meiltä asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käyttöä yhtiössä. Tuntuu käsittämättömältä, että liikesalaisuuden perusteella asukkailta voidaan evätä oikeus saada tietää heiltä kerättyjen varojen käyttö. Vielä käsittämättömämmäksi asian tekee se, että tietojen salaamisen tekee yhtiön puolesta sitä valvova viranomainen (ARA) ja että ARAn toiminnan ohjauksesta vastaava ministeriö (ympäristöministeriö) hyväksyy salaamisen. Liikesalaisuus sopii huonosti yleishyödyllisen yhteisön toimintaperiaatteisiin silloin, kun "yhteisön" koko toiminta pyörii yksinomaan asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen ja veronmaksajien kustantaman korkotuen varassa.

Apulaisjohtaja Heli Huuhkan ja ylitarkastaja Mikko Laakson allekirjoittamassa ja 3.3.2015 päivätyssä ARAn vastauksessa tämän kirjoittajalle ilmoitetaan, että...

Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetyt jatkotoimenpiteet ovat sitovia. ARA tulee valvomaan jatkotoimenpiteiden toteutumista tarkoituksenmukaiseksi katsomallaan tavalla.

ARAn tuntien Huuhkan ja Laakson vastaus ei kuulosta uskottavalta. Se olisi uskottavampi, jos se alkaisi sanoilla "ARA tullee valvomaan...". Ja "tarkoituksenmukaiseksi katsottu tapa" voi olla tietysti mitä tahansa.

Lopuksi todettakoon, että mitään valvontatarkastusta ei todennäköisesti olisi tehty AVAIN Asumisoikeus Oy:öön, jos muutamat asukkaat eivät olisi uskaltaneet kysellä yhtiön toiminnasta viranomaisilta. ARAlle oli kaiken kaikkiaan korkea kynnys lähteä tekemään tarkastus "ystäväyhteisöön". Tarkastuksesta ei kerrottu laajemmin AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille, jotta nämä olisivat voineet lähettää ARAlle omaa taloyksikköään koskevia kysymyksiä. Ainoastaan niiden taloyksikköjen (2 kpl) asukkaiden edustajille, jotka olivat olleet yhteydessä jälkilaskelma-asiassa ARAan, lähetettiin 4.9.2013 päivätty ARAn kirje AVAIN Asumisoikeus Oy:lle. Ko. kirjeessä (ARA 4.9.2013, Dnro 18659/651/12) otsikolla "Avain Asumisoikeus Oy:n laatimat jälkilaskelmat vuoden 2012 käyttövastikkeista" kirjoitetaan mm, että...

Tekemänsä tarkastuksen perusteella ARA vaatii Avain Asumisoikeus Oy:ä tekemään seuraavat lain edellyttämät muutokset yhtiön vuoden 2012 vastikkeista laadittuihin jälkilaskelmiin.

ARA pyytää Avain Asumisoikeus Oy:ä korjaamaan vuoden 2012 jälkilaskelmat ARAn vaatimalla tavalla sekä lähettämään ARAan korjatut jälkilaskelmat koko yhtiöstä ja kohteista nimeltä Helsingin Paciuksenkaari 10 - 12 ja Jyväskylän Wellamonpuisto. Korjatut jälkilaskelmat tulee olla ARAssa viimeistään torstaina 10.10.2013.

ARAn kirjeessä AVAIN Asumisoikeus Oy:lle 4.9.2013 ei kerrota mitään laajemmasta valvontatarkastuksesta yhtiöön. Laajempi tarkastus käy ilmi valmiista 15.12.2014 päivätystä tarkastuskertomuksesta (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) ja ARAn tämän kirjoittajalle 22.1.2015 lähettämästä vastauksesta (ARA 22.1.2015, Dnro 20619/082/14). Jälkimmäisessä apulaisjohtaja Heli Huuhka ja ylitarkastaja Mikko Laakso kirjoittavat mm.:

ARAn tarkastus ei keskittynyt ainoastaan jälkilaskelmiin, vaan tarkastuksessa on perehdytty jälkilaskelmien lisäksi mm. yhtiön kilpailutukseen, käyttövastikelaskelmiin, konsernin sisällä tapahtuviin ostoihin, isännöinti- ja hallintopalkkoihin ja valvojaa koskevaan ohjeistukseen.

ARAn valvontatarkastuksista "yleishyödyllisiin yhteisöihin" ja tarkastusten sisällöstä tulisi ehdottomasti ilmoittaa etukäteen ARAn verkkosivuilla, jotta ko. "yhteisön" ja sen "kohteiden" asukkaiden edustajilla olisi mahdollisuus saada tieto tarkastuksesta ja lähettää tarkastajille omia havaintojaan ja kysymyksiään "yhteisönsä" toiminnasta. Esimerkiksi tämän kirjoittajalla olisi ollut kysymyksiä kaikista niistä asioista, joihin ARAn valvontatarkastus AVAIN Asumisoikeus Oy:öön kohdistui. Tosin joihinkin em. "teemoihin" liittyviä kysymyksiä oli jo aikaisemmin syksyllä 2012 ja myöhemminkin lähetetty ARAan, mutta niitä olisi voitu täsmentää ja laatia lisää, jos tarkastuksesta ja sen sisällöstä olisi saatu tietää.

Asukkaita ja asukkaiden edustajia eli kaiken maksajia "yhteisöissään" ei saa enää nykyaikana sivuuttaa viranomaisten "yhteisöihin" tekemissä valvontatarkastuksissa! Heiltä ei saa myöskään salata tarkastuksen tuloksia "yleishyödyllisiin yhteisöihin" huonosti sopivan liikesalaisuuden eikä minkään muunkaan verukkeen perusteella!

HOITOYLIJÄÄMIEN SIIRTÄMINEN PÄÄOMAPUOLELLE JA TASAUKSEEN

AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan yleishyödyllisenä yhteisönä kuuluu myös asukkailta hoitovastikkeissa kerättyjen ylijäämien siirtäminen vastoin asumisoikeussopimuksia ja ympäristöministeriön suositusta pääomapuolelle ja tasaukseen vuosina 2006 - 2010. Seuraavassa kuvataan aikajärjestyksessä keskeiset vaiheet ko. häpeällisessä toiminnassa (kommentit ja lihavoinnit ovat tämän kirjoittajan):

1 YMPÄRISTÖMINISTERIÖN SUOSITUS HOITOVASTIKKEISTA (KUNTAKIRJE NRO 7/1996)

Ympäristöministeriön Asunto- ja rakennusosaston 30.9.1996 päivätty kuntakirje 7/1996 (Dno 10/601/96) sisältää ympäristöministeriön suosituksen asumisoikeuden haltijalta perittävien käyttövastikkeiden tasauksesta. Käyttövastikkeiden tasauksesta lausutaan suosituksessa seuraavaa:

Koska käyttövastikkeet voidaan sopia asumisoikeusyhteisöittäin, asumisoikeustalojen omistajat voivat tasata eri asuntojen käyttöarvon ja paikkakunnan vuokratason sallimissa rajoissa talojen käyttövastikkeita.

Ympäristöministeriö suosittelee, että asumisoikeusasuntojen haltijoilta perittävään käyttövastikkeeseen sisältyviä hoitomenoja ei tasattaisi yhteisön eri talojen kesken, vaan kunkin talon käyttövastikkeeseen sisällytettäisiin vain kyseisen talon todelliset hoitomenot.

Ympäristöministeriön kuntakirjeen Nro 7/1996 mukaan hoitomenojen tasaaminen yhteisön omistaman koko asumisoikeusasuntokannan kesken ei ole suositeltavaa.

Kommentti:

Suosituksen alkuvuosina YH-Asumisoikeus Oy (AVAIN Asumisoikeus Oy) noudatti sitä eikä tasannut hoitovastikkeita. Yhtiö lakkasi noudattamasta suositusta syksyllä 2006, jolloin yhtiön hallitus YH-Suomi Oy:n toimitusjohtajan ja YH-Asumisoikeus Oy:n hallituksen puheenjohtajan Perttu Liukun johdolla päätti siirtää hoitopuolen ylijäämät pääomapuolelle ja tasaukseen.

2 HOITOVASTIKE ASUMISOIKEUSSOPIMUSTEN MUKAAN

Asumisoikeussopimuksen liitteisiin kuuluvassa asumisoikeusasukkaan oppaassa todetaan, että hoitovastike muodostuu kunkin kiinteistön omista hoitokuluista. Esimerkiksi vuonna 2004 asumisoikeussopimuksen liitteenä saadussa YH-Asumisoikeus Oy:n sinikantisessa oppaassa kirjoitetaan hoitovastikkeen määräytymisestä sivuilla 5 - 6:

Vastaavasti asukkaiden omalla työllä ja hyvällä kiinteistönpidolla saavutetut säästöt hoitomenoissa koituvat täysimääräisesti kunkin taloyksikön eduksi.

Edellisten vuosien hoitovastikkeiden yli- tai alijäämä otetaan huomioon hoitovastiketta laskettaessa.

Toisessa sinikantisessa oppaassa kirjoitetaan hoitovastikkeista sivuilla 6 - 7 seuraavaa:

Hoitovastike muodostuu kunkin kiinteistön omista hoitokuluista. Näin hoitokuluissa saavutetut säästöt tai menojen lisäykset näkyvät kunkin taloyksikön hoitovastikkeissa.

Vastaavasti asukkaiden omalla työllä ja hyvällä kiinteistönpidolla saavutetut säästöt hoitomenoissa koituvat kunkin taloyksikön eduksi.

Edellisten vuosien hoitovastikkeiden yli- tai alijäämä otetaan huomioon hoitovastiketta määriteltäessä.

Ensimmäisestä oppaasta puuttuu painovuosi. Toisen oppaan kannessa lukee 1.1.2000. Vielä vuoden 2005 YH-Asumisoikeusasukkaan oppaassa sivulla 8 kirjoitetaan, että hoitovastike muodostuu kunkin kiinteistön omista hoitokuluista.

Uudemmassa oppaassa, jonka kannessa lukee myös Avara, kerrotaan sovellettavan käyttövastikkeiden tasausjärjestelmää, josta päättää yhtiön hallitus. Oppaassa ei ole enää mitään mainintoja aikaisemmissa oppaissa esitetyistä maininnoista hoitovastikkeiden kohdekohtaisuudesta. Avaran uutta opasta on toimitettu 2.5.2008 jälkeen asumisoikeussopimuksen tehneille asukkaille. Avaran nimi ilmestyi asumisoikeusasukkaan oppaan kanteen, kun vuoden 2008 maaliskuussa YH-Suomi Oy muutti nimensä Avara Suomi Oy:ksi ja YH-Asumisoikeus Oy AVAIN Asumisoikeus Oy:ksi. Vanhojen asumisoikeussopimusten sisällön ja ehtojen ilmoitettiin kuitenkin säilyvän entisellään.

Kommentti:

YH-Suomi Oy:n ja YH-Asumisoikeus Oy:n nimenmuutokset liittyivät Avara-konsernin ”uuteen strategiaan”, josta mm. Kauppalehti kirjoitti 7.3.2008:

Avara Oy:ksi muuttunut yhtiö [YH-Suomi] uudistaa strategiaansa. Yleishyödylliseen rakentamiseen otetaan etäisyyttä ja jatkossa yhtiö keskittyy vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon ja kiinteistöliiketoimintaan. Yhtiön viime vuoden liikevaihto oli 173 miljoonaa euroa. - Uusi nimi ja tarkistettu strategia vastaavat paremmin muuttunutta omistajataustaamme ja poistavat arvoristiriidan vanhan nimen kanssa, sanoo Liukku. (Kauppalehti.fi 9.3.2008.)

Avaran "uusi strategia" puhutti aikoinaan myös kuntaomistajia - näin esimerkiksi Lahden kaupunkia kuten kaupunginhallituksen pöytäkirjasta 7.4.2008 (253 §) käy ilmi:

Yhtiön toimitusjohtaja Perttu Liukku kertoi yhtiön uudesta strategiasta Kauppalehdessä 7.3.2008 todeten samana päivänä tapahtuneen nimenmuutoksen ja tarkistetun strategian vastaavan paremmin yhtiön muuttunutta omistajataustaa, siis sijoittajaintressiä. Yleishyödylliseen rakentamiseen otetaan kertoman mukaan etäisyyttä ja jatkossa yhtiö keskittyy vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon ja kiinteistöliiketoimintaan.

Avaran tuolloisesta "uudesta strategiasta", joka tunnetaan nimellä "etäisyyden ottaminen yleishyödyllisyyteen", ja sen seurauksista mm. AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille, on kerrottu myös ARA-kirjoituksia -blogin kirjoituksissa 21.3.2015, 25.3.2015 ja 26.3.2015.

3 YHTIÖN HALLITUKSEN PÄÄTÖS SIIRTÄÄ HOITOPUOLEN YLIJÄÄMÄT PÄÄOMAPUOLELLE

Syksyllä 2006 YH-Asumisoikeus Oy:n operatiivinen johto ja hallitus siirsivät hoitopuolen ylijäämät pääomapuolelle ja tasaukseen seuraavien vaiheiden jälkeen:

3.1 Yhtiön hallituksen päätös 13.9.2006

YH-Asumisoikeus Oy:n hallitus käsitteli hoitoylijäämien siirtoa pääomapuolelle kokouksessaan 13.9.2006. Kokouksen puheenjohtajana toimi Perttu Liukku. Liukun lisäksi läsnä kokouksessa olivat Mika Koivupalo, Juha-Veikko Nikulainen (toimitusjohtaja), Seppo Ylinen ja Aini Ala-Louko (sihteeri). Lisäksi oli läsnä myyntijohtaja Tuija Haavisto YH-Suomi Oy:stä. Kokouksen pöytäkirjan (6 §) mukaan...

Hyväksyttiin toimitusjohtajan esitys, että mahdolliset vanhat hoitopuolen ylijäämät siirretään kokonaisuudessaan pääomapuolelle, jota käytäntöä tulee noudattaa vuosittain myös jatkossa.

Lisäksi todettiin, että ko. toimenpiteellä ei ole vaikutusta asukkaiden mahdollisiin kehityshankkeisiin tai esim. talkootyönä saavutettuihin säästöihin.

Lisäksi todettiin, että asia informoidaan hyvin isännöitsijöille ja otetaan esille alueellisissa - ja valtakunnallisessa talohallitusten puheenjohtajien kokouksissa.

3.2 Tiedote isännöitsijöille 21.9.2006 

YH-Asumisoikeus Oy informoi yhtiön hallituksen päätöksestä (liite 22) isännöitsijöitä 21.9.2006 päivätyllä tiedotteella seuraavasti:

YH-Asumisoikeus Oy:n hallitus on kokouksessaan 13.9.2006 päättänyt, että mahdolliset vanhat hoitopuolen ylijäämät tullaan siirtämään kokonaisuudessaan pääomapuolelle, jota käytäntöä tulee noudattaa vuosittain myös jatkossa.

Ko. toimenpiteellä ei ole vaikutusta asukkaiden mahdollisiin kehityshankkeisiin tai esim. talkootyönä saavutettuihin säästöihin. Asiasta on hyvä informoida syksyn alueellisissa - ja valtakunnallisessa talohallitusten puheenjohtajien kokouksissa.

3.3 Talohallitusten puheenjohtajien Etelä-Suomen syyskokous  11.10.2006

Yhtiön hallituksen 13.9.2006 pidetyn kokouksen pöytäkirjan mukaan päätös hoitoylijäämien siirtämisestä pääomapuolelle otetaan esille alueellisissa ja valtakunnallisissa talohallitusten puheenjohtajien kokouksissa. Myös isännöitsijöitä informoitiin asiasta tiedotteella. Kuitenkaan kokousten kutsuissa ja esityslistoilla ei ollut mitään mainintaa koko asiasta. Esimerkiksi Etelä-Suomen talohallitusten puheenjohtajien syyskokouksen 11.10.2006 kutsussa ja esityslistalla ei ollut käsiteltävänä asiana hoitovastikkeiden siirtäminen pääomapuolelle.

Kokouksen pöytäkirjassa mainitaan kohdassa 7 (Vastikemääritykset vuodelle 2007), että yleiskeskustelussa käytiin keskustelua hoitoylijäämien ja hoitoalijäämien siirrosta pääomapuolelle. Kohdassa 11 (Mahdolliset lausunnot valtakunnalliselle kokoukselle) kirjoitetaan lausuntona puheenjohtajien valtakunnalliselle kokoukselle:

Leif Bergman vaatii, ettei hoitoylijäämiä siirretä pääomapuolelle.

Leif Bergmanin vaatimus hyväksyttiin Etelä-Suomen talohallitusten puheenjohtajien kokouksen lausunnoksi puheenjohtajien valtakunnalliselle kokoukselle 16.10.2006.

3.4 Talohallitusten puheenjohtajien valtakunnallinen kokous 16.10.2006

Myöskään talohallitusten puheenjohtajien ja asukasneuvottelukunnan 16.10.2006 pidetyn syyskokouksen kutsussa ja esityslistalla ei ollut mainintaa hoitoylijäämien siirtämisestä pääomapuolelle. Kokouksen pöytäkirjan mukaan kokouksen puheenjohtajaksi valittiin [YH-Asumisoikeus Oy:n toimitusjohtaja] Juha-Veikko Nikulainen ja sihteeriksi [YH-Asumisoikeus Oy:n asiakkuuspäällikkö] Juha Heijala. Pöytäkirjan kohdassa 9 (Palautetta alueellisista kokouksista) kirjoitetaan:

Juha Heijala piti yleiskatsauksen alueellisten kokousten palautteesta. Asumisoikeudessa esiin nousi tiedon kulun parantamisen tarve ja yli- ja alijäämä keskustelu. Vuokrakohteissa ollaan huolestuneita hyvän asumistavan heikentymisestä ja asukkaiden yhteishengen puutteesta.

Kohdan 10 (Lausunnot hallitukselle käyttövastikkeista ja vuokrista vuodelle 2007) mukaan talohallitusten puheenjohtajien ja asukasneuvottelukunnan 16.10.2006 pidetty syyskokous esitti lausuntoinaan YH-Asumisoikeus Oy:n hallitukselle käyttövastikkeista ja vuokrista seuraavaa:

Kokous esittää hallitukselle, että hallitus selvittää
- tiedonkulun ongelmat asukkaille
- epämääräiset ja virheelliset budjetit talohallituksille
- liitemateriaalin liian myöhäisen toimittamisen
- isännöitsijöiden ammattitaidon ja asioiden hoitamatta jättämiset
- isännöitsijöiden toisistaan erilaiset toimintatavat
- kehitysprojektin käynnistämisen talkootyön elvyttämiseksi kohteissa ja sen hyvittämisen asukkaille
ja antaa yllämainittuihin kohtiin vastineen tämän kokouksen osanottajille.

YH-Asunnot Oy:n hallitukselle esitetään huolestuminen vuokrakehityksestä, jossa vuokrat nousevat vuosi vuodelta.

YH-Asumisoikeus Oy:n hallitukselle esitetään lausuntona, että tasausperiaatteet nähdään järkevinä. Lisäksi esitetään että hallitus pyytää ulkopuolisen lainopillisen lausunnon hoitoyli- ja alijäämien siirron laillisuudesta ja tiedottaa tämän kokouksen osanottajille asiasta, asian tutkittuaan.

Kommentti:

Hoitoylijäämien siirtämisessä pääomapuolelle ja tasaukseen oli kysymys taloudellisesti ja periaatteellisesti suuresta asiasta. Yhtiö ei kuitenkaan ilmoittanut asukkaiden edustajille yhtiön hallituksen siirtopäätöksestä alueellisten kokousten eikä valtakunnallisen kokouksen kutsuissa eikä esityslistoissa. Näin asukkaiden edustajat joutuivat "kylmiltään" tilanteeseen, jossa olisi pitänyt pystyä arvioimaan yhtiön hallituksen päätöksen seuraukset asukkaille. Kokouksissa ei myöskään kerrottu asukkaiden edustajille Ympäristömisteriön kuntakirjeestä ja sen suosituksesta olla tasaamatta hoitomenoja.

3.5 Asianajaja Pekka Kokon lausunto 2.11.2006

YH-Asumisoikeus Oy (AVAIN Asumisoikeus Oy) pyysi lausunnon Asianajotoimisto Bützow’in asianajajalta Pekka Kokolta. Kokon 2.11.2006 päivätyn lausunnon mukaan...

YH-Asumisoikeus Oy menettelee lain mukaisesti, kun se siirtää asumisoikeustalojen tai -kohteiden hoitopuolen yli- tai alijäämän pääomapuolelle.

Lausunnossaan Kokko ei ota mitään kantaa Ympäristöministeriön kuntakirjeeseen Nro 7/1996, jonka mukaan hoitomenojen tasaaminen yhteisön omistaman koko asumisoikeusasuntokannan kesken ei ole suositeltavaa. Kokko ei ottanut kantaa myöskään siihen, että asumisoikeussopimuksen liitteenä olevissa oppaissa todetaan, että hoitovastike muodostuu kunkin kiinteistön omista hoitokuluista.

Kokon lausunto lähetettiin tiedoksi talohallitusten puheenjohtajien 16.10.2006 pidetyn syyskokouksen osanottajille toimitusjohtaja Juha-Veikko Nikulaisen 15.11.2006 päivätyn kirjeen liitteenä. Kirjeessä ei esitetty asukkaille mitään mahdollisuutta kommentoida tai kyseenalaistaa Kokon lausuntoa. Osallistujaluettelon mukaan ko. kokoukseen osallistui vain 14 taloyksikön edustajaa. Todennäköisesti toimitusjohtajan kirjettä liitteineen ei saatettu tiedoksi yhtiön muiden kohteiden (yli 200) asukkaille ja heidän edustajilleen.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) kesäkuussa 2009 Sireenikatu 5-7:n talohallituksen kanteluun antaman vastauksen (ARA 17.6.2009, Dnro 14908/635/08) saaman julkisuuden johdosta syksyn 2009 talohallitusten puheenjohtajien aluekokouksissa kerrottiin hoitoylijäämän siirrosta. AVAIN Asumisoikeus Oy:n asiakkuusvastaava Kirsi Airikan diaesityksen mukaan päätös hoitoylijäämien siirrosta pääomapuolelle tehtiin YH-Asumisoikeus Oy:n hallituksen kokouksessa 13.9.2006. Silloin...

Päätettiin, että mahdolliset vanhat hoitopuolen ylijäämät siirretään kokonaisuudessaan pääomapuolelle, jota käytäntöä tulee noudattaa vuosittain myös jatkossa.

Airikan mukaan hoitoylijäämän siirtoasia käsiteltiin talohallitusten puheenjohtajien syyskokouksissa 2006 ja talohallitusten puheenjohtajien ja asukasneuvottelukunnan syyskokouksessa 16.10.2006. Jälkimmäisessä kokouksessa ”pyydettiin ulkopuolisen lainopillisen lausunnon hankkimista siirron laillisuudesta”. Kirsi Airikan mukaan lausunto pyydettiin Asianajotoimisto Butzow’ilta, jonka mukaan...

[Asumisoikeuslaissa] mainittu yhteisö voi varautua omistuksessaan olevien asumisoikeustalojensa tuleviin korjauksiin siten, että vuosittaisia hoitovastikeylijäämiä ei huomioida yksittäisen kohteen osalta seuraavan mahdollisen vuoden käyttövastikkeissa alentavana, vaan ylijäämillä voidaan kattaa myöhempiä yksittäisen asumisoikeustalon tai kohteen tai muidenkin saman yhteisön omistuksessa olevien kohteiden tai –talojen korjaustarpeita.

Kommentti:

Asukkaiden ja asukkaiden edustajien keskuudessa yli taloyksikkörajojen on ihmetelty sitä, että lausuntoa ei pyydetty asumisoikeusyhtiöiden toimintaa valvovalta viranomaiselta eli Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta (ARA) vaan se ostettiin yksityiseltä asianajotoimistolta (Bützow Oy). Jos lausunto olisi pyydetty ARAlta, niin silloin ei olisi voitu salata asukkailta ja heidän edustajiltaan, että yhtiön päätös siirtää hoitopuolen ylijäämät pääomapuolelle ja tasaukseen on vastoin Ympäristöministeriön suositusta (kuntakirje 1/1996) ja myös vastoin asumisoikeussopimuksia, joiden liitteinä jaetuissa asumisoikeusasukkaan oppaissa on kerrottu, että

- hoitovastike muodostuu kunkin kiinteistön omista hoitokuluista,

- asukkaiden omalla työllä ja hyvällä kiinteistönpidolla savutetut säästöt hoitomenoissa koituvat täysimääräisesti kunkin taloyksikön eduksi ja

- edellisten vuosien hoitovastikkeiden yli- tai alijäämä otetaan huomioon hoitovastiketta määritettäessä. 

YH-Asumisoikeus Oy:n hallitus Perttu Liukun johdolla päätti hoitopuolen ylijäämien siirtämisestä pääomapuolelle kokouksessaan 13.9.2006. Asumisoikeussopimuksissa ja niiden liitteinä jaetuissa ohjekirjoissa (oppaissa) kuvattua asukkaiden kuulemista käyttövastikkeita koskevassa päätöksenteossa ei noudatettu hoitovastikkeiden ylijäämien siirtämisessä pääomapuolelle. Hallituksen päätös tuotiin lähinnä "ilmoitusasiana" asukkaiden edustajien kokouksille ilman että sitä oli vaivauduttu laittamaan kokousten kutsuihin ja esityslistoille. Asukkaiden edustajilta salattiin ympäristöministeriön suositus olla siirtämättä hoitoylijäämiä pääomapuolelle. Asiaa koskeva lausuntoa ei hankittu valvovalta viranomaiselta vaan yksityiseltä juristilta, joka lausunnossaan myös jätti kertomatta ko. suosituksesta. Todella epäeettistä ja häpeällistä toimintaa!

4 ERÄÄN TALOHALLITUKSEN KANTELU 27.11.2008

4.1 Kantelu 27.11.2008

Sireenikatu 5-7:n (nyk. Paciuksenkaari 10-12) talohallitus kanteli 27.11.2008 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle (ARA) yhteishallintolain mukaisen tiedonsaantioikeuden rikkomisesta, isännöintipalvelujen kilpailuttamisesta ja liikaa perityistä käyttövastikkeista.

Kanteluun liittyen talohallitus kutsui koolle 10.2.2009 ylimääräisen asukaskokouksen, johon kutsumatta omistajan oikeudella osallistuivat myös yhtiön edustajat. Talohallituksen tavoitteena oli ollut informoida asukkaita kantelusta ja käsitellä siihen kohdistettuja erottamisvaatimuksia.

4.2 AVAIN Asumisoikeus Oy:n reaktio kanteluun 10.2.2009

Avara Suomi Oy:n lakimies Suvi Seila esitti AVAIN Asumisoikeus Oy:n kannan ylimääräisessä asukaskokouksessa käsiteltävistä asioista. Kokouksessa asukkaille jaettiin AVAIN Asumisoikeus Oy:n tiedote, jossa vastikkeiden tasaamista puolusteltiin mm. seuraavasti:

Myös viranomaisten antamien ohjeiden mukaan asumiskustannusten kohtuullisuuteen päästään muun ohessa tasaamalla sekä omistajayhteisöiden pääomamenoja että jaksottaisia korjauskuluja. Vaikka vuokrien tasausta suositellaan sovellettavaksi vain pääomamenoihin, soveltaa Avain Asumisoikeus Oy fuusioyhtiönä lain antamaa mahdollisuutta myös hoitovastikkeiden tasaamiseen.

4.3 Kantelun täydentäminen 26.2.2009

Ylimääräisen asukaskokouksen jälkeen Harri Kemppi lähetti 26.2.2009 ARAlle lisäyksen (liite 4) talohallituksen kanteluun, koska kokouksessa oli selvinnyt hoitovastikkeiden ylijäämien siirtäminen pääomapuolelle, eivätkä ylijäämät näin tulleetkaan kohteen omaan käyttöön kuten asumisoikeussopimuksessa on sovittu.

4.4 AVAIN Asumisoikeus Oy:n selvitys ARAlle 20.3.2009

AVAIN Asumisoikeus Oy:n 20.3.2009 päivätyssä selvityksessä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle (ARA) myönnetään, että Sireenikatu 5-7:n talousarvioissa on ollut epätarkkuuksia ja että hoitopuolen ylijäämät on siirretty pääomapuolelle, mutta että ylijäämät ovat syntyneet siitä, että...

Budjetin sisällä olevat luvut ovat kohteen isännöitsijän toimesta ’eksyneet’ ns. vääriin paikkoihin, joiden tuloksena on ollut hoitopuolen ylijäämä.

Suvi Seilan laatimassa selvityksessä toistetaan asukkaille 10.2.2009 jaetussa tiedotteessa esitetty yhtiön näkemys, että...

Vaikka vuokrien tasausta suositellaan sovellettavaksi vain pääomamenoihin, voi Avain Asumisoikeus Oy käyttää fuusioyhtiönä lain antamaa mahdollisuutta sekä pääomavastikkeiden että hoitovastikkeiden tasaamiseen. 

5 ARAN VASTAUS KANTELUUN 17.6.2009

Vastauksessaan (ARA 17.6.2009, Dnro 14908/635/08) Sireenikatu 5-7:n talohallituksen kanteluun Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) totesi mm. seuraavaa:

Avain Asumisoikeus Oy on Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle antamassaan selvityksessä ilmoittanut, että Sireenikatu 5-7:n osalta hoitovastiketuotot ovat olleet 29.682,13 euroa (0,45 euroa/m2/kk) suuremmat kuin toteutuneet hoitokulut vuonna 2006, 41.660,23 euroa (0,76 euroa/m2/kk) suuremmat kuin toteutuneet vuonna 2007 ja 54.722,57 euroa (0,85 euroa/m2/kk) suuremmat kuin toteutuneet hoitokulut vuonna 2008.

Ympäristöministeriön kuntakirjeeseen Nro 7/1996 mukaan hoitomenojen tasaaminen yhteisön omistaman koko asumisoikeusasuntokannan kesken ei ole suositeltavaa.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus katsoo saatujen selvitysten perusteella, että Sireenikatu 5-7 osalta kertynyttä hoitovastikkeiden ylijäämää on tasattu ainakin jo vuodesta 2006 lähtien, vaikka vasta loppuvuodesta 2008 on annettu joillekin asukkaille tiedoksi opas, jossa ilmoitetaan, että asumisoikeustalon omistaja soveltaa omistamissaan asumisoikeustaloissa käyttövastikkeiden, siis myös hoitovastikkeiden tasausjärjestelmää. Menettely on ristiriidassa asumisoikeudenhaltijoille asumisoikeusoppaissa ja talousarvioissa käyttövastikkeen määräytymisestä annetun tiedon kanssa.

Edellä todettu menettely johtaa Sireenikatu 5-7:n asukkaiden kannalta kohtuuttoman korkeaan hoitovastikkeeseen verrattuna kohteen todellisiin hoitokuluihin.

Avain Asumisoikeus Oy on viime vuosina sisällyttänyt käyttövastikkeiden pääomavastikkeeseen edellä mainitun 0,5 €:n suuruisen varauksen. Kun huomioidaan edellä mainitut Sireenikatu 5-7:n hoitovastikkeista kertyneet ylijäämät ja edellä mainittu pääomavastikkeeseen sisällytetty korjausvaraus, muodostuu kohteen kokonaisylijäämäksi ainakin vuosina 2007-2008 noin 1,3-1,4 €/m2/kk. Tätä voidaan jo pitää huomattavan korkeana ja talon asukkaiden kannalta ehkä jopa kohtuuttomana ja epäoikeudenmukaisena.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus katsoo ottaen huomioon Sireenikatu 5-7:n talohallituksille annetuissa vuoden 2006-2009 talousarvioissa olevat virheet sekä puutteelliset tiedot kohteen tuloista ja hoitokatteen tasauksesta ja talohallituksille toimitettujen talousarvioiden poikkeaminen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle toimitetuista talousarvioiden ja toteutumien tiedoista, että Avain Asumisoikeus Oy ei ole toiminut talohallitukselle tietoja antaessaan läpinäkyvästi asukkaiden kannalta. Kun talousarvioista puuttuu osa tuotoista eikä toteutumatietoja kerrota talohallitukselle, talohallituksen on käytännössä mahdotonta antaa lausuntoa talousarvioesityksestä ja käyttövastikkeiden määrityksestä. Tällä menettelyllä Avain Asumisoikeus Oy on myös salannut Sireenikatu 5-7 talohallitukselta sen, että Sireenikatu 5-7:n osalta vuosilta 2006-2009 kertyneet hoitokatteet, ylijäämät, on tasattu koko Avain Avainasumisoikeus Oy:n asumisoikeusasuntokannan (yli 5000 asuntoa) kesken. Menettely on ollut kokonaisuudessaan yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain 11 §:n vastaista. Asukkaat eivät ole saaneet lain mukaisten oikeuksiensa toteuttamiseksi tarvittavia oikeita tietoja.

6 YHTIÖN REAKTIO ARAN VASTAUKSEEN 25.6.2009

ARAn vastauksen jälkeen Avain Asumisoikeus Oy jakoi kaikille asukkaille 25.6. 2009 päivätyn uuden tiedotteen otsikolla ”AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastaus Harri Kempille Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen antaman Sireeninkatu 5-7 koskevan vastauksen johdosta”.

Tiedotteessaan yhtiö antaa oman hyvin subjektiivisen selvityksensä ja tulkintansa tapahtumista ja ARAn vastauksesta todeten toimineensa lakien ja voimassa olevien sopimuksien mukaisesti. Tiedotteen kohdassa 5 (AVAIN Asumisoikeus Oy on toiminut voimassa olevien sopimuksien mukaisesti) kirjoitetaan:

Vuonna 2000 julkaistu opas on ollut voimassa vuosina 2000–2005. Tuolloin AVAIN Asumisoikeus Oy on toiminut oppaassa kerrotulla tavalla.

Hoitopuolen ylijäämien siirtäminen pääomapuolelle on aloitettu vuoden 2006 aikana. Samassa yhteydessä on tullut käyttöön myös uusi opas joka sopimusehtojen mukaan on tullut myös vanhoja asukkaita sitovaksi. Oppaan sisällön muutokset on tiedotettu vanhoille asukkaille.

AVAIN Asumisoikeus Oy on toiminut kulloinkin voimassa olevien asumisoikeussopimusten mukaisesti käyttövastikkeita määritettäessä

Yhtiön tiedotteessa kiinnittää huomiota myös väite, uusi opas tulee myös vanhoja asukkaita sitovaksi. Tämä on ristiriidassa YH-Suomi Oy:n kiinteistöasiamies Marjaana Martikaisen 17.12.2007 päivättyjen kirjeiden kanssa, joissa kerrotaan talohallitusten puheenjohtajille, että...

Asumisoikeusasukkaan opas tarkentaa uusien asumisoikeussopimusten sisältöä ja se on siten osa niiden sopimusehtoja.

Lisäksi Martikaisen kirjeissä kerrotaan, että...

Uusi opas on voimassa vain uusiin asumisoikeussopimuksiin nähden eikä se mitenkään muuta vanhojen asumisoikeussopimusten ehtoja.

Siten myös kiinteistöasiamies Martikaisen kirjeet osoittavat, että asumisoikeusasukkaan opas (ohjekirja) on osa asumisoikeussopimusta ja että "uusi opas ei mitenkään muuta vanhojen asumisoikeussopimusten ehtoja".

Mainittakoon vielä, että AVAIN Asumisoikeus Oy:n asiakkuusvastaava Kirsi Airikka (nyk. asiakkuuspäällikkö Kirsi Härmä) lähetti yhtiön 25.6.2009 päivätyn tiedotteen sähköpostiviestinsä liitetiedostona tammikuun 2010 iltaseminaariin osallistuneille talohallitusten puheenjohtajille seuraavin saatesanoin:

Seminaarissa nousi useasti esille erään taloyksikön ARA:lle tekemä kantelu. Olen liittänyt tähän viestiin asiasta ko. taloyksikölle lähetetyn asukastiedotteen, josta saa vastauksia vielä ehkä avoimeksi jääneisiin kysymyksiin.

Kuvaavaa yhtiön yksipuoliselle ja omaa toimintaansa peittelevälle toiminnalle on se, että asiakkuusvastaava Airikka ei lähettänyt sähköpostiviestinsä liitteenä ARAn vastausta (ARA 17.6.2009, Dnro 14908/635/08) Sireenikatu 5-7:n talohallituksen kanteluun. Jotkut talohallitusten puheenjohtajat yhtiön tiedotteen saatuaan kyseenalaistivat yhteydenotoissaan asiakkuusvastaava Airikan toiminnan juuri siksi, että hän lähetti vain yhtiön tiedotteen, mutta ei ARAn vastausta tai Harri Kempin mahdollista vastinetta tiedotteeseen.

Sireenikatu 5-7:n talohallituksen ARAlle tekemän kantelun johdosta talohallituksen puheenjohtaja Harri Kemppi joutui myös AVAIN Asumisoikeus Oy:n hallituksen ”erityishuomion” kohteeksi. Yhtiön hallituksen kokouksessa 2.10.2009 hallituksen puheenjohtaja toivotti aluksi uuden hallituksen jäsenen Harri Kempin tervetulleeksi hallitukseen, mutta sen jälkeen koko kokouksen ajan käsiteltiin yhtiön saamaa negatiivista julkisuutta Sireenikatu 5-7:n talohallituksen kantelun johdosta . Yhtiön toiminnassa ei nähty juuri mitään puutteita tai kehitettävää saatikka että olisi tutkittu yhdessä ARAn vastausta talohallituksen kanteluun.

7 UUSI KANTELU 20.9.2010 JA ARAN VASTAUS 21.10.2010

AVAIN Asumisoikeus Oy:n kieltäydyttyä palauttamasta liikaa perittyjä hoitovastikkeita talohallituksen puheenjohtaja Harri Kemppi teki 20.9.2010 uuden kantelun Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle. Kantelun mukaan AVAIN Asumisoikeus Oy on perinyt Sireenikatu 5-7:n asukkailta hoitovastiketta vuosilta 2006 - 2009 liikaa yhteensä 158 493,95 euroa (29 682,13 euroa vuodelta 2006, 41 660,23 euroa vuodelta 2007, 54 772,57 euroa vuodelta 2008 ja lisäksi 32 429,02 euroa vuodelta 2009).

Vastauksessaan (ARA 21.10.2010, Dnro 16761/633/10) Sireenikatu 5-7:n talohallituksen puheenjohtajan Harri Kempin 20.9.2010 tekemään uuteen kanteluun hoitovastikkeiden määräytymistä koskevassa asiassa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) totesi mm. seuraavaa:

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus on pyytänyt kantelun johdosta kirjallisen selvityksen Avain Asumisoikeus Oy:ltä ja saanut liitteenä olevan 15.10.2010 päivätyn selvityksen.

[AVAIN Asumisoikeus Oy:n] Selvityksen mukaan Avain Asumisoikeus Oy:n hallitus on 09.08.2010 ja 07.09.2010 kokouksissaan käsitellyt Sireenikatu 5-7:n talohallituksen esittämää hoitovastikkeiden palauttamista vuosilta 2006-2009 ja päättänyt edellä mainitussa 07.09.2010 muistiossa esitetyillä perusteluilla, että hoitovastikkeen palauttamiseen ei ole perusteita.

[AVAIN Asumisoikeus Oy:n] Selvityksen mukaan yhtiön hallitus on siis varannut oikeuden periaatteiden muuttamiseen ja tätä oikeutta hallitus on käyttänyt vuonna 2006, jolloin on siirrytty myös hoitovastikkeiden osalta tasausjärjestelmään. Selvityksen mukaan YH-Asumisoikeus Oy:n hallitus on 13.9.2006 päättänyt, että mahdolliset vanhat hoitopuolen ylijäämät siirretään kokonaisuudessaan pääomapuolelle, jota käytäntöä tulee noudattaa vuosittain myös jatkossa. Yhtiö on pyytänyt menettelyn lainmukaisuudesta lausunnon asianajaja Pekka Kokolta, jonka 02.11.2006 allekirjoittama lausunto on selvityksen liitteenä 6.

Ympäristöministeriö on kuitenkin kuntakirjeessä 7/1996 suositellut, että asumisoikeuden haltijalta perittäviä hoitovastikkeita ei pitäisi tasata, vaan hoitomenoissa saavutetut säästöt tulisi hyödyttää niiden talojen asukkaita, jotka ovat säästöt omilla toimillaan saavuttaneet. Tämä ohje on ollut voimassa myös silloin, kun asianajaja Pekka Kokko on antanut YH-Asumisoikeus Oy:lle [nyk. AVAIN Asumisoikeus Oy] edellä mainitun lausunnon ja se on edelleen voimassa.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus katsoo, että Avain Asumisoikeus Oy:n vuodesta 2006 noudattama tapa tasata kohdekohtaiset hoitovastikkeiden yli- ja alijäämät Avain Asumisoikeus Oy:n omistamien asumisoikeuskohteiden kesken ei ole suosituksen mukainen toimintatapa.

ARAn vastauksessa viitataan myös tuohon aikaan meneillään olleeseen asumisoikeusasunnoista annetun lain (650/1990) uudistamiseen, jonka "tavoitteena on mm. edellä mainitun ympäristöministeriön hoitovastikkeiden tasauskieltoa koskevan suosituksen nostaminen lain tasolle siitä syystä, että suositusta ei ole kaikissa asumisoikeusyhtiöissä noudatettu".

8 VUODEN 2010 LAKIMUUTOS

Hoitovastikkeiden tasauskieltoa koskeva ympäristöministeriön suositus nostettiin lainsäädäntöön vuoden 2010 lakimuutoksessa. Hallituksen esityksessä Eduskunnalle laiksi asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta (HE 120/2010) kirjoitetaan käyttövastikkeiden tasaamisesta mm. seuraavaa:

Tasaustavat ja pääoma- ja hoitomenojen määrittely vaihtelevat asumisoikeusyhtiöittäin. Jotkut asumisoikeusyhtiöt tasaavat koko omistamansa asumisoikeuskannan kesken myös hoitovastikkeen osuuden, vaikka ympäristöministeriön suosituksen (ympäristöministeriön suositus asumisoikeuden haltijalta perittävien käyttövastikkeiden tasauksesta, julkaistu kuntakirjeessä 7/1996) mukaan hoitovastikkeita ei pitäisi tasata. Suurin osa yhtiöistä ei tasaa kustannuksia, joihin asukas pystyy itse vaikuttamaan.

Tasausta ehdotetaan säänneltäväksi siten, että talojen hoitokustannuksia, joihin asukas voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei saisi tasata ja pääomavastikkeen tasauksen kohdekohtainen vaikutus käyttövastikkeeseen tulisi kertoa asukkaille. Hoitovastikkeet olisivat siis lainoituskohdekohtaisia ja ali- tai ylijäämä tulisi kattaa tai käyttää kohdekohtaisesti. Uudistus merkitsisi ympäristöministeriön hoitovastikkeiden tasauskieltoa koskevan suosituksen nostamista lainsäädäntöön siitä syystä, että suositusta ei ole noudatettu.

Hallituksen esityksen perusteluista on pääteltävissä, että AVAIN Asumisoikeus Oy kuului ennen vuoden 2010 lakimuutosta siihen vähemmistöön yhtiöitä, joka tasasi hoitovastikkeita vastoin ympäristöministeriön suositusta. Näin AVAIN Asumisoikeus Oy omalta osaltaan vaikutti siihen, että ko. lakimuutos tarvittiin asukkaiden suojaksi.

Lakimuutos hyväksyttiin eduskunnassa 21.12.2010 ja se tuli voimaan 1.1.2011. Lakimuutoksessa asumisoikeuslakiin (Laki asumisoikeusasunnoista 16.7.1990/650 ) lisättiin 16 a § (21.12.2010/1256), jossa säädetään käyttövastikkeilla katettavista menoista. 16 a §:n 2 momentissa säädetään käyttövastikkeiden tasauksesta seuraavaa:

Asumisoikeusasunnosta perittävää käyttövastiketta voidaan käyttää sekä sen asumisoikeustalon, jossa asunto sijaitsee, että saman omistajan muiden asumisoikeustalojen menojen kattamiseen (käyttövastikkeiden tasaus). Käyttövastikkeeseen sisältyviä asumisoikeustalon hoitomenoja, joihin asukas voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei kuitenkaan saa tasata eri asumisoikeustalojen kesken. Käyttövastikkeita ei myöskään saa tasata 3 §:n 3 momentissa tarkoitettujen vapaarahoitteisten ja arava- tai korkotukilainoitettujen asumisoikeustalojen kesken.

Kuten tämän kirjoituksen alussa todettiin AVAIN Asumisoikeus Oy lakkasi noudattamasta  hoitovastikkeiden tasauskieltoa koskeva suositusta syksyllä 2006, jolloin yhtiön hallitus Perttu Liukun johdolla päätti siirtää hoitopuolen ylijäämät pääomapuolelelle ja tasaukseen. Vuoden 2010 lakimuutoksessa hoitovastikkeiden tasauskieltoa koskeva suositus nostettiin lainsäädäntöön. Näin AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan kuuluva tapahtuma oli johtanut asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamiseen.

Toinenkin AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan liittyvä tapahtuma huomioitiin tavallaan ko. lakimuutoksessa. Hoitovastikkeiden tasauksen lisäksi kiellettiin myös käyttövastikkeiden tasaus vapaarahoitteisten ja arava- tai korkotukilainoitettujen asumisoikeustalojen kesken (ks. 16 a § 2 mom.). ARA-kirjoituksia -blogissa 21.3.2015 on kerrottu AVAIN Asumisoikeus Oy:n laittomasta sijoitustoiminnasta, jossa asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjä korjausvaroja siirrettiin vuosina 2006 - 2007 salaisen tytäryhtiön kautta noin 8,5 miljoonaa euroa vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon eli YH-Omakoti Asumisoikeus Oy:n (AVAIN Asoasunnot Oy) omistaman As Oy Vihdin Neliapilan rakentamisen rahoitukseen. Ensimmäinen erä siirrettiin joulukuussa 2006 hallituksen puheenjohtajan Perttu Liukun ja hallituksen jäsenen Seppo Ylisen allekirjoittamalla päätöksellä - ei siis hallituksen kokouksen päätöksellä. Toinen erä siirrettiin tammikuussa 2007 ja hyväksytettiin jälkeenpäin hallituksen kokouksessa helmikuussa. Samassa kokouksessa hyväksyttiin kolmas siirto ja joulukuussa 2007 neljäs siirto. Laiton sijoitustoiminta huomattiin ARAssa Sireenikatu 5-7:n (nyk. Paciuksenkaari 10-12) talohallituksen kantelun käsittelyn yhteydessä keväällä 2009. Ylijohtaja Hannu Rossilahden ja kehittämispäällikkö Markku Virtasen allekirjoittamassa kirjeessä (ARA 20.5.2009, Dnro 15234/651/09) Perttu Liukulle todetaan, että AVAIN Asumisoikeus Oy:n oman pääoman ehtoinen sijoitus (yhteensä noin 8,5 milj. euroa) AVAIN Asoasunnot Oy:öön on ollut ”arava- ja korkotukilainsäädännön kuin myös asumisoikeusasunnoista annetun lain vastainen”, jonka vuoksi ”sijoitus tulee kokonaisuudessaan purkaa ja sijoitetut varat tulee palauttaa AVAIN Asumisoikeus Oy:lle". Tässä tapauksessa vuoden 2010 lakimuutosta ei tarvittu, koska jo olemassa oleva lainsäädäntö riitti ko. "sijoitustoiminnan" toteamiseen lainvastaiseksi.

Kolmaskin AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan liittyvä tapahtuma on aiheuttanut lakimuutoksen. AVAIN Asumisoikeus Oy.n omistusjärjestelyt vuosina 2007 - 2010 huipentuivat syksyn 2010 salaiseen Liukku-kauppaan, jossa yleishyödyllinen asumisoikeusyhtiö päätyi yksityisten liikemiesten enemmistöomistukseen ja määräysvaltaan. Keskeinen henkilö noissa paljon julkisuutta saaneissa omistusjärjestelyissä oli Perttu Liukku. joka osallistui niihin vuosina 2007 - 2008 Avara-konsernin toimitusjohtajana ja Avarasta syksyllä 2009 potkut saatuaan vuonna 2010 yksityisenä liikemiehenä. Vuoden 2012 lakimuutoksella (29.6.2012/386) pyritään estämään asumisoikeustalon omistajayhtiön osakkeiden luovuttaminen uudelle omistajalle asumisoikeusyhtiön omistajayhteisön (holding-yhtiön) osakkeiden luovutuksella (48 e §) eli estämään syksyn 2010 kaltaiset Liukku-kaupat (ks. perustelut tarkemmin HE 47/2012). ARA-kirjoituksia -blogissa on useita kirjoituksia AVAIN Asumisoikeus Oy:n omistusjärjestelyistä ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen osuudesta niissä.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n "asukasystävällisyyttä" kuvaa hyvin se, että yhtiö ei ole vielä tänä päivänäkään palauttamut Sireenikatu 5 - 7:n asukkaille liikaa perimiään hoitovastikkeita, vaikka ARA on todennut ne kohtuuttoman korkeiksi ja vaikka lainsäätäjäkin on lakimuutoksellaan ottanut kantaa niihin.

AVAIN ASUMISOIKEUS OY LAKKAUTTI ASUKKAIDEN EDUSTAJIEN ALUE- JA VALTAKUNNALLISET KOKOUKSET

Aikaisemmassa kirjoituksessa 31.3.2015 lueteltiin tapahtumia, jotka liittyvät AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan yleishyödyllisenä yhteisönä.Yleishyödylliselle yhteisölle häpeällisenä tapahtumana voidaan pitää myös asukastoimikuntien puheenjohtajien alueellisten kokousten ja valtakunnallisen kokouksen lakkauttamista vuoden 2014 alusta. Yhtiön johdon mukaan kysymyksessä oli asukashallinnon uudistus, jolla em. kokoukset korvattiin yhden päivän kehitysseminaarilla. Viime vuonna "kehitysseminaari" järjestettiin kesäkuussa Tallinnassa. Ja tänäkin vuonna se järjestetään Tallinnassa.

"Uudistus" kavensi jo ennestään vähäistä asukasdemokratiaa AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä. Se typisti asukasdemokratian kohdetasolle. Asukkaat eivät voi enää antaa yli taloyksikkörajojen lausuntoja esimerkiksi talousarvioista ja käyttövastikkeidenmääräytymislaskelmista. Kohdekohtaiset asukkaiden kokoukset saattoivat jo ennestään antaa suorat lausuntonsa. "Uudistuksen" tuloksena lakkasi asukkaiden oikeus antaa aluekokousten ja valtakunnallisen kokouksen kautta valtakunnallinen lausunto yhtiön hallitukselle. Lisäksi yhtiön hallituksen asukasjäseniksi (2 kpl) voivat uudistuksen jälkeen tulla henkilöt, joita ei tunneta ollenkaan oman kohteensa ulkopuolella. Tähän asti kohteiden asettamat ehdokkaat on todettu ensin aluekokouksissa ja sen jälkeen valtakunnallisessa kokouksessa, jossa heistä on äänestetty. Tosin AVAIN Asumisoikeus Oy:n yhtiökokouksen ei ole tarvinnut noudattaa äänestystulosta eikä se ole yleensä noudattanutkaan.

Asumisoikeussopimuksen liitteenä jaetussa asumisoikeusasukkaan oppaassa "asukasdemokra-tiaeliminä" mainitaan kohdekohtaiset asukkaiden kokoukset ja niiden valitsemat talohallitukset (nyk. asukastoimikunnat), aluekokoukset ja valtakunnallinen kokous. Kysymykseen, rikkooko AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukashallintouudistus asumisoikeussopimusta, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) ylitarkastaja Irmeli Tuominen vastasi seuraavasti:

Kysymyksenne siitä, rikkooko uusi asukasdemokratiamalli asukkaiden kanssa tehtyjä asumisoikeussopimuksia, on sopimusoikeudellinen riita-asia, jota voidaan selvittää Kuluttajariitalautakunnassa tai käräjäoikeudessa. 

Esimerkiksi vuonna 1997 tehdyissä asumisoikeussopimuksissa sivulla 3 kohdassa 12 ”Lisätietoja” kirjoitetaan mm., että asumisoikeuden haltijalle on sopimuksen allekirjoituksen yhteydessä tai sitä ennen luovutettu YH-Asumisoikeus Oy:n ohjekirja, jossa kerrotaan mm. asukashallinnosta. Ko. ohjekirjassa (asumisoikeussopimusta tehtäessä asukkaalle annettu asumisoikeusasukkaan opas) esitetyssä asukasdemokratiamallissa asukashallinto on esitetty juuri kolmitasoisena:

• kohde- eli taloyksikkötasolla asukkaiden kokous ja talohallitus (nyk. asukastoimikunta),

• aluetasolla talohallitusten (nyk. asukastoimikuntien) puheenjohtajien aluekokous ja 

• valtakunnallisella tasolla talohallitusten (nyk. asukastoimikuntien) puheenjohtajien valtakun-nallinen kokous, johon edustajat on valittu aluekokoukissa. Lisäksi valtakunnallisessa kokouksessa valitaan asukasjäsenehdokkaat (2 kpl) yhtiön hallitukseen.

"Asukashallintouudistuksessa" esitetty kehitysseminaari ei korvaa alue- ja valtakunnallisia kokouksia. Seminaareilla ei ole päätösvaltaa, koska ne ovat tiedotus- ja koulutustilaisuuksia. "Uudistusta" koskevassa tiedotteessaan yhtiö kertoo, että...

Seminaareissa voidaan myös muodostaa työryhmiä pohtimaan erillis- ja ajankohtaisia kysymyksiä, työryhmät kutsuu ja muodostaa AVAIN Asumisoikeus Oy. (Lihavoinnit ovat tämän kirjoittajan.)

Tämä jo kuvaa hyvin sitä, että uudistuksella ei ole tarkoituskaan parantaa asukasdemokratiaa AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä. Eikö asukkaiden pitäisi saada itse valita edustajansa työryhmiin?

Avainasukkaan tiedotteessa 6/2013 asukashallinnon uudistuksesta kirjoitettiin otsikolla "Uusi asukashallintomalli käyttöön 1.1.2014" seuraavaa:

Asukashallinnon uudistuksesta asukastoimikunnat antoivat lausuntonsa talousarviokierroksen yhteydessä. Lausuntoja annettiin kaikkiaan 28 kpl. Palautteissa kaivattiin toimintakulttuurin muutosta sekä kannatettiin uutta ja avoimempaa viestintää.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n hallitus teki päätöksen asukashallinnon uudistuksesta kokouksessaan 17.12.2013. Uudistus toteutetaan vuoden 2013 seminaareissa esitetyllä tavalla.

Tiedotteessa ei kerrottu, kuinka moni asukastoimikunta kannatti uudistusta ja kuinka moni vastusti sitä. 28 lausuntoa on vain noin 10 % yhtiön kohteista, joten suurin osa kohteista on jättänyt antamatta lausuntoa. Vähäisin syy lausuntojen vähäisyyteen ei ole varmasti se, että asukkaat ovat turhautuneet antamaan mitaan lausuntoja, sillä he ovat kokeneet, että niillä ei ole yleensä mitään vaikutusta yhtiön toimintaan.

Mainittakoon, että kuntaomisteisen Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy:n tiedotuslehden (Kotivaso – Talvi 2012, s. 16) mukaan VASOssa noudatetaan seuraavaa asukasdemokratiamallia:

Asukkaiden osallistuminen päätöksentekoon Vason hallinnossa noudatetaan asumisoikeusasuntoihin liittyvää asukasdemokratiaa. Siihen on sitouduttu asukkaiden kanssa tehdyissä asumisoikeussopimuksissa. Yhtiön hallituksessa toimii yhtiökokouksen valitsemana kaksi varsinaista jäsentä ja yksi varajäsen asukkaiden edustajina, lisäksi asukkaat nimeävät tilintarkastajan valtuuksilla toimivan valvojan.

Kiinteistöissä pidettävät asukaskokoukset valitsevat hoitamaan käytännön asioita asukastoimikunnan. Yhteistyöelin Yte toimii koko Vaso-yhtiön tasolla asukkai-den edustajana ja käytännöntason päätöksentekoelimenä.

Asukasvaikuttamisen kannalta tärkein kokous on kaksi kertaa vuodessa pidettävä Vaso-kokous, jonne kutsutaan kaikkien kiinteistöjen edustajat. Syksyn Vaso-kokouksessa valitaan valvoja, kuusitoistahenkinen Yte, joka kolmas vuosi edustajat yhtiön hallitukseen ja käsitellään yhtiön talousarvio ja toimintasuunnitelma seuraavalle vuodelle sekä kulloinkin ajankohtaiset asiat. Kevään Vaso-kokouksessa käsitellään edellisen vuoden tilinpäätös ja toimintakertomus. Vuoden mittaan esille tulevien asioiden valmistelua tehdään Yten työvaliokunnan ja Vason toimihenkilöjohdon kanssa. Esille tulevien asioiden niin vaatiessa, järjestetään valmistelutilaisuuksia myös muiden Yten työryhmien kanssa.

VASOn asukasdemokratiamallissa "asukasvaikuttamisen kannalta tärkein kokous on kaksi kertaa vuodessa pidettävä Vaso-kokous, jonne kutsutaan kaikkien kiinteistöjen edustajat". Eli kiinteistöjen (taloyksikköjen) asukkaiden kokousten lisäksi on koko yhtiön asukkaiden kokous. Tällainen malli sopii hyvin, kun on kysymys lähekkäin sijaitsevista kunnista, joiden alueilla sijaitsevien kiinteistöjen (taloyksiköiden) edustajilla on siedettävä matka kokouksiin. Valtakunnallisen yhtiön kuten AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukashallinnolle sopisi paremmin yhtiön lakkauttama kolmitasoinen malli.

Koska AVAIN Asumisoikeus Oy kuitenkin lakkautti aluekokoukset ja valtakunnallisen kokouksen, niin ne tulee korvata VASOn asukasdemokratiamallin mukaisilla valtakunnallisilla asukkaiden kokouksilla, joihin kaikki AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohteet (taloyksiköt) saavat lähettää edustajansa. Lisäksi tulee asettaa yhteishallintolain 16 §:n (Yhteistyöelin) mukainen yhtiön ja asukastoimikuntien välinen yhteistyöelin käsittelemään omistajan koko asuntokantaa koskevia yhteishallintoon liittyviä asioita.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukastoimikuntien puheenjohtajien 30.10.2013 pidetty ja viimeiseksi jäänyt valtakunnallinen kokous ei hyväksynyt yhtiön asukashallintouudistusta. Lausuntonaan yhtiön hallitukselle kokous esitti seuraavaa:

Valtakunnallinen puheenjohtajien ja yhteyshenkilöiden kokous ei hyväksy esitettyä alueellisten- ja valtakunnallisten asukastoimikuntien puheenjohtajien kokousten lakkauttamista.

Asukasoikeussopimuksen liitteenä olevan asumisoikeusasukkaan oppaan mukaista asukashallintomallia ei tule muuttaa eikä näin rikkoa vanhoja voimassaolevia asukasoikeussopimuksia.

Siitä huolimatta yhtiön hallitus teki kokouksessaan 17.12.2013 päätöksen alueellisten kokousten ja valtakunnallisen kokouksen lakkauttamisesta. Mainittakoon myös, että yhtiö ei ole suostunut lukuisista pyynnöistä huolimatta laittamaan 30.10.2013 pidetyn valtakunnallisen kokouksen pöytäkirjaa asukkaiden verkkosivuille eli "ekstranetiin". Se ei ole lähtettänyt pöytäkirjaa edes kokouksen osanottajille, jota voidaan pitää törkeänä asukkaiden ja asukasdemokratian halveksimisena. Kaikki näyttää olevan mahdollista tälle "yleishyödylliselle yhteisölle".

Erään taloyksikön asukastoimikunnan puheenjohtajan pyytäessä AVAIN Asumisoikeus Oy:n asiakkuuspäällikkö Kirsi Härmää laittamaan 30.10.2013 pidetyn asukastoimikuntien puheenjohtajien valtakunnallisen kokouksen pöytäkirjan Avainasukkaan "ekstranet" -sivustolle, jonne alueellisten ja valtakunnallisten kokousten pöytäkirjat oli aikaisempinakin vuosina laitettu, asiakkuuspäällikkö Härmä vastasi sähköpostiviestissään 30.12.2013 seuraavaa:

Pöytäkirja ei ole vielä tulossa asukassivuille, koska kyse oli asukkaiden kokouksesta, saatte kopion tarvitessaan jatkokäyttöänne varten valtakunnallisen kokouksen sihteeriltä tai puheenkohtajalta.

Asiakkuuspäällikkö Härmän perustelu sille, miksi "pöytäkirja ei ole vielä tulossa asukassivuille", tuntuu kummalliselta, koska sivusto on nimenomaan luotu asukkaita varten ja asukkailta käyttövastikkeissa kerätyillä varoilla. Lisääksi meidän asukkaiden oli annettu ymmärtää, että "ekstranet" on sähköinen arkisto ja tiedonjakokanava, jonne tallennetaan pöytäkirjat, talousarviot, toteumaraportit, tiedotteet ym. dokumentit asukkaiden ja asukkaiden edustajien käyttöön. Dokumentit on pitänyt toimittaa juuri asiakkuusvastaavalle (asiakkuuspäällikkö Härmälle) ja ne on luvattu laittaa "ekstranetiin" noin viikon kuluttua niiden lähettämisestä. Nyt 30.10.2013 pidetyn valtakunnallisen kokouksen pöytäkirjaa ei ole vielä tänä päivänäkään 2.4.2015 laitettu ekstranetiin tai lähetetty edes kokous osallistujille, vaikka pöytäkirjan toinen tarkastaja Tuomas Rönkkö pöytäkirjan viimeisenä allekirjoittajana on kertonut toimittaneensa sen ajoissa asiakkuuspäällikkö Härmälle yhtiön toimistoon.

Vaikka kysymyksessä on AVAIN Asumisoikeus Oy:n kaltainen "yleishyödyllinen yhteisö", niin onko sen toimitusjohtajalla ja asiakkuuspäälliköllä oikeus pimittää asukkaiden kokouksen pöytäkirja?

HÄPEÄLLISIÄ TAPAHTUMIA AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N HISTORIASSA

Blogin aloituskirjoituksessa 1.2.2015 lueteltiin tapahtumia, jotka liittyvät AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeälliseen historiaan yleishyödyllisenä yhteisönä. Seuraavassa esitetään kattavampi luettelo tapahtumista, joita voidaan pitää häpeällisinä tai ainakin kyseenalaisina yleishyödylliselle yhteisölle:

1) Asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen korjausvarojen laiton siirtäminen vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon vuosina 2006 - 2007.

2) Omistusjärjestelyt vuosina 2007 - 2010 (mitättömät/laittomat osakekauppat 2007 - 2008, syksyn 2010 salainen Liukku-kauppa), joiden tuloksena yleishyödyllinen asumisoikeusyhtiö päätyi yksityisten liikemiesten omistukseen ja määräysvaltaan.

3) AVARA-konsernin huonosti rakennettujen ja kaupaksi käymättömien vapaarahoitteisten omakotitalojen siirtäminen yleishyödylliseen asumisoikeusyhtiöön vuonna 2009.

4) Asukkailta hoitovastikkeissa kerättyjen ylijäämien siirtäminen vastoin asumisoikeussopimuksia ja ympäristöministeriön suositusta pääomapuolelle ja tasaukseen vuosina 2006 - 2010.

5) Asukkaiden edustajien alueellisten kokousten ja valtakunnallisen kokouksen lakkauttaminen vastoin asumisoikeussopimuksissa kuvattua asukasdemokratiaa vuonna 2013 eli asukashallinnon ja -demokratian typistäminen kohdetasolle, jolloin asukkaiden edustajat eivät voi enää yli taloyksikkörajojen ottaa kantaa esimerkiksi talousarvioihin ja käyttövastikkeiden määräytymislaskelmiin eikä valita ehdokkaita yhtiön hallituksen asukasjäseniksi.

6) Asukkaiden rahastaminen lähipiiriyhtiöiden kautta, jonka seurauksena esimerkiksi isännöintikulut ovat huomattavasti korkeammat kuin muissa asumisoikeusyhtiöissä.

7) Vastikeale, jossa uusille asumisoikeusasukkaille luvataan käyttövastike puoleen hintaan jopa puoleksi vuodeksi.

8) Virolaisten rakennustyömiesten majoittaminen asumisoikeusasuntoihin.

9) Asumisoikeus- ja yhteishallintolain rikkominen toistuvasti (esim. jälkilaskelmafarssi, asukkaiden kokouksen valitseman valvojan toimintaedellytysten vaikeuttaminen, kieltäytyminen antamasta asukastoimikunnIlle teknisten katselmusten, kiinteistökierrosten sekä kuntotutkimusten tuloksia).

10) Yhtiön edustajien käyttäytyminen asukaskokouksissa ja ilta"seminaareissa".

Porsaanreikiä täynnä oleva asumisoikeuslainsäädäntö on mahdollistanut osan edellä mainituista AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeällisen historian tapahtumista. Porsaanreikiä on tähän mennessä paikattu kahdella asumisoikeuslain (Laki asumisoikeusasunnoista 16.7.1990/650) muutoksella vuosina 2010 ja 2012. Vuoden 2010 lakimuutoksella (21.12.2010/1256) kielletään hoitovastikkeiden tasaaminen (16 a §) ja vuoden 2012 lakimuutoksella (29.6.2012/386) pyritään estämään mm. asumisoikeustalon omistajayhtiön osakkeiden luovuttaminen uudelle omistajalle asumisoikeusyhtiön omistajayhteisön (holding-yhtiön) osakkeiden luovutuksella (48 e §) eli estämään syksyn 2010 kaltaiset Liukku-kaupat (ks. tarkemmin HE 47/2012).

AVAIN Asumisoikeus Oy:n häpeällisen historian tapahtumista kolmea ensinmainittua on jo tarkasteltu ARA-KIRJOITUKSIA -blogissa, koska ne liittyvät myös ARAn häpeälliseen historiaan valvovana viranomaisena. AVAIN Asumisoikeus Oy:n omistusjärjestelyjä on käsitelty myös ASUNTORAKENTAMISEN KEHITYSSÄÄTIÖ -blogissa, koska ko. säätiöllä on ollut keskeinen rooli AVAIN Asumisoikeus Oy:n omistusjärjestelyissä vuosina 2007 - 2010. Tässä blogissa on jo aikaisemmin kerrottu AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastikealesta, joka on herättänyt keskustelua puolesta ja vastaan ja jonka paikkaa yhtiön häpeällisten tapahtumien historiassa tulee tarkastella uudelleen, kun sen vaikutukset käyttövastikkeisiin ja omakustannusperiaatteen toteutumiseen saadaan selvitettyä. Muita tapahtumia (kohdat 4 - 6 ja 8 - 10) käsitellään tarkemmin kevään ja kesän aikana.

VALVONTATARKASTUS AVAIN ASUMISOIKEUS OY:SSÄ (2)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) 15.12.2014 julkaisemassa AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 tehdyn valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.12.2014, (Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko havaintoja, jotka omalta osaltaan tukevat vuosien varrella muodostunutta negatiivista kuvaa yhtiön ”toimintakulttuurista” ja sen jatkumisesta edelleenkin.

Sekä ARAn tarkastuskertomuksen että sen liitteenä olevan Deloitten valvontatarkastusraportin luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä. Sama näyttää koskevan myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä. Mustalla värillä peittäminen voi käsittää luvun, yksittäisen sanan, useampia sanoja, tekstikappaleen, kokonaisen sivun tai taulukon. Seuraavassa esitetään joitakin otteita ARAn tarkastuskertomuksesta. Lainatuissa otteissa on kirjoitettu PEITETTY, jos tieto on peitetty mustalla värillä.

ARA on kirjoittanut alustavassa tarkastuskertomuksessa, että AVAIN Asumisoikeus Oy ei ole huomioinut edellisten vuosien tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen yli- tai alijäämiä tulevien vuosien vastikkeissa, vaan yhtiö on käsitellyt edellä mainitut erät jälkilaskelmassa varautumisena. (Tarkastuskertmus 2014, s. 4 - 5.)

- - Hoito- ja rahoitusmenojen ylijäämät eivät automaattisesti voi muuttua varautumisiksi jälkilaskelmassa. Tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen jälkilaskelman mukaiset yli- tai alijäämät tulee edelleen yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin. (Tarkastuskertomus 2014, s. 5.)

Yhtiön tulee korjata jälkilaskelmia siten, että yhtiö esittää jälkilaskelmissa ei-tasattavista tilikaudelta ja edellisiltä tilikausilta kertyneiden yli- tai alijäämien lisäksi myös tasattavista hoito- ja rahoitusmenoista tilikaudelta ja edellisiltä tilikausilta vuodesta 2011 alkaen kertyneet yli- tai alijäämät. Tämä koskee sekä kohdekohtaisia jälkilaskelmia että yhtiökohtaista jälkilaskelmaa. (Tarkastuskertomus 2014, s. 6.)

Tasattavien kustannusten hoito- ja rahoitusmenoista kertynyt yli- tai alijäämä tulee yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin, jotta omakustannusperiaate toteutuu. (Tarkastuskertomus 2014, s. 6 - 7.)

Yhtiön järjestämä kiinteistöpalveluiden kilpailutus ei ARAn näkemyksen mukaan
täytä asumisoikeuslain vaatimuksia kilpailuttamisesta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 16.)

Yhtiön hallintoon liittyvät kulut, joihin myös kiinteistön johtopalvelut kuuluu,
ovat huomattavasti korkeammat verrattuna muihin asumisoikeusyhtiöihin (kts.
kiinteistöjen hoitokulut / isännöintiin ja hallintoon kuuluvat kulut). Yhtiö on kuitenkin
hakiessaan nimeämistä yleishyödylliseksi yhteisöksi ja edelleen korkotukilainaa
sitoutunut tarjoamaan asuntoja kohtuullisin kustannuksin, joten ARA
katsoo, että yleishyödyllisenä yhteisönä AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee jatkossa
pyrkiä tarjoamaan asukkaiden tarvitsemat palvelut huomattavasti edullisemmilla
kustannuksilla. (Tarkastuskertomus 2014, s.17.)

ARA vertasi alustavaa tarkastusketomusta varten AVAIN Asumisoikeus Oy:n
kiinteistöjen hoitokuluja, joista oli eliminoitu korjaukset ja tontin vuokrat, kahden
muun asumisoikeusyhtiön hoitokuluihin. AVAIN Asumisoikeus Oy:n kiinteistöjen
hoitokulut olivat noin 20 % suuremmat verrattuna edellä mainittujen kahden
muun asumisoikeusyhtiön kiinteistöjen hoitokuluihin. Suurimpana syynä korkeisiin
hoitokuluihin olivat isännöintiin ja hallinnointiin liittyvät kulut, jotka ovat 40-
50 % korkeammat verrattuna muiden asumisoikeusyhtiöiden hallinnointiin liittyviin
kuluihin. Hallinnointiin liittyvät kulut ovat jo vuonna 2011 olleet korkeat,
mutta kulut ovat nousseet vielä vuodesta 2011 vuoteen 2013. (Tarkastuskertomus 2014, s. 17 - 18.) 

- - ARAn kanta on, että itse tuotettujen palvelujen kustannusten tulee olla kohtuulliset sekä kilpailukykyiset verrattuna ostopalveluna hankittuihin ulkopuolisten yhtiöiden veloittamiin hintoihin. Yhtiön tulee tehdä toimenpiteitä saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi. (Tarkastuskertomus 2014, s. 19.)

AVAIN Asumisoikeus Oy on kirjannut uudishankkeiden kehittämiskulut AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon. Jos kohde ei ole toteutunut, ovat kustannukset
jääneet lopullisesti asumisoikeuden haltijoiden maksettaviksi. Tarkastuksen
perusteella suurin osa suunnittelukustannuksista kertyy PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) veloittamista rakennuttajapalkkioista summiltaan noin PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) euroa. Deloitte & Touche Oy:n alustavan raportin mukaan uudishankkeiden kehittämiskuluja oli tarkastuskäynnillä yhteensä PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) euroa sellaisiin kohteisiin, joista ei ole tehty aloittamispäätöstä. (Tarkastuskertomus 2014, s. 19.)

PEITETTY (= tieto peitetty mustalla värillä) ei ole AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastineen mukaan lainkaan AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohde. Lasku on tullut virheellisesti AVAIN Asumisoikeus Oy:lle ja kulu on siirretty oikealle yhtiölle 25.11.2013, minkä ARA on tarkastanut tositteesta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 20.)

ARAn tulkinta on, että ennen ARAn varauspäätöstä syntyneitä suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia ei saa sisällyttää asukkailta perittäviin vastikkeisiin. (Tarkastuskertomus 2014, s. 20-21.)

ARA kuitenkin haluaa huomauttaa AVAIN Asumisoikeus Oy:ä siitä, että koska
yhtiö lainaa varoja asunto-osakeyhtiöille, lainatut varat ARAn käsityksen mukaan
otetaan varautumisiin kerätyistä varoista, mikä tulee esittää jälkilaskelmissa. Varojen
tulee palautua alkuperäiseen tarkoitukseen heti, kun kohteen rakentamiseen myönnetty korkotukilaina on nostettu. Varojen palauttaminen tulee myös esittää jälkilaskelmassa.” (Tarkastuskertomus 2014, s. 21.)

Tarkastuskertomuksensa luvussa 10 sivuilla 21-23 ARA esittää ehdotuksia, jotka parantavat
taloyksikköjen asukkaiden kokouksien valitsemien valvojien asemaa ja tiedonsaantia AVAIN
Asumisoikeus Oy:ssä. Ehdotukset parantaisivat huomattavasti asukkaiden valitsemien valvojien mahdollisuuksia valvoa asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käyttöä.

Tarkastuskertomuksensa luvussa 11 sivuilla 23-25 ARA esittää havaintojen yhteenvedon ja jatkotoimenpiteet. Havaintojen ja jatkotoimenpiteiden luetteloon johdatellaan seuraavasti: "ARA on tarkastuksessa havainnut seuraavia epäkohtia liittyen AVAIN Asumisoikeus Oy:n toimintaan. Havainnot sisältävät myös Deloitte & Touche Oy:n valvontaraportissaan esille ottamat asiat." Luettelossa esitetään seuraavat havainnot/epäkohdat ja jatkotoimenpiteet:

1) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tarkastuksen valmistumista viivästytti se, että tarkastukseen tarvittava materiaali ei ennakkopyynnöistä huolimatta ollut tarkastuskäynnillä käytettävissä. Pyydettäessä lisäselvityksiä varten materiaalia, yhtiön tarvitsema aika materiaalin toimittamiseen oli myös huomattavan pitkä. Yhtiön tulee vastaisuudessa noudattaa asumisoikeuslain säädöstä asiakirjojen ja selvitysten toimittamisesta tarkastukseen viivytyksettä.

2) Yhtiön tulee muuttaa jälkilaskelmiaan siten, että yhtiö esittää toteutuneen tasattavien hoito- ja rahoitusmenojen yli- tai alijäämän sekä kohde- että yhtiökohtaisesti. Hoito- ja rahoitusmenoista kertynyt yli- tai alijäämä tulee yhteisötasolla siirtää tulevien vuosien vastikkeisiin.

Varautumisissa yhtiö voi esittää ainoastaan vastaavan summan pinta-alaa kohden, mitä yhtiö on esittänyt asukkaille käyttövastikelaskelmassa perivänsä vastiketta varautumisiin pinta-alaa kohden. Hoito- ja rahoitusmenojen ylijäämät eivät siten automaattisesti muutu varautumiksi eikä tyhjistä asunnoista kerry varautumisiin vastiketta, koska varautumisiin kerättävät varat kerätään vastiketuotoissa. Vuokratuista huoneistoista yhtiö kuitenkin voi kerätä varoja varautumisiin.

Varautumisista käytetyt varat tulee myös esittää varautumisten vähennyksenä jälkilaskelmassa.

Jälkilaskelmat laaditaan kirjanpidon perusteella, joten jälkilaskelmien tulee täsmätä kirjanpidossa esitettyihin lukuihin.

3) AVAIN Asumisoikeus Oy:n maksamat isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut ovat huomattavan korkeat verrattuna muihin asumisoikeusyhtiöihin. Yhtiön tulee tehdä toimenpiteitä saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

Hankinnoissa on suositeltavaa hyödyntää olemassa olevia markkinoita ja hankintamenettelyjen kaikissa vaiheissa on perusteltua noudattaa EU:n hankintoja koskevia syrjimättömyyden, yhdenvertaisuuden, avoimuuden ja suhteellisuuden periaatteita. ARA suosittelee, että yhtiö julkaisee hankintailmoitukset tarjouspyyntöasiakirjoineen sähköisessä tietokannassa HILMASSA tai noudattaa muuta luonteeltaan avointa hankintamenettelyä. Kilpailutus tulee uusia vähintään neljän vuoden välein ja kilpailutuksessa tulee huomioida erityisesti, että konsernin ulkopuolisia ja samaan konserniin kuuluvia yhtiöitä kohdellaan yhdenvertaisesti. Yhtiön tulee lisäksi huomioida asukkaat kilpailutuksissa asumisoikeuslain 16 c §:n mukaisesti.

4) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee muuttaa uudishankkeiden kehittämiskustannusten osalta käytäntöään siten, että yhtiö kirjaa ennen rahoitushakemuksen jättämistä syntyneet asunto-osakeyhtiöille kohdistuvat kustannukset kyseessä olevan asuntoosakeyhtiön kirjanpitoon, ei AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon.

5) AVAIN Asumisoikeus Oy ei saa sisällyttää uusien, mahdollisesti rakennettavien kohteiden suunnittelu- ja kehittämiskustannuksia asukkailta perittäviin vastikkeisiin.

6) AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee muuttaa asumisoikeuskohteiden valvojaa koskeva ohjeistus siten, että laatiakseen asukkaiden kokoukselle ja omistajalle kirjallisen, vapaamuotoisen kertomuksen on valvojalla oikeus tehdä muistiinpanoja ja ottaa jäljennöksiä yhtiön kirjanpitoaineistosta ja hankintasopimuksista.

Valvojaa koskevaa ohjeistusta tulee muuttaa myös siltä osin, että valvojaksi voidaan valita talohallituksen jäsen asukkaiden ja ulkopuolisten henkilöiden lisäksi. ARA kuitenkin suosittelee, että valvojaksi valitaan tilintarkastuspätevyyden omaava henkilö (HTM- tai KHT -tilintarkastaja). Valvojasta aiheutuvat kustannukset voidaan sisällyttää asukkailta perittäviin käyttövastikkeisiin.

7) Deloitte & Touche Oy on verrannut asunto-osakeyhtiö XXXXX hankinnasta aiheutuneita kustannuksia ARAn tarkistuspäätöksessä hyväksyttyihin kustannuksiin. Deloitten raportin mukaan hankintakustannukset ovat alittaneet ARAn päätöksessä hyväksytyt kustannukset, mutta koska AVAIN Asumisoikeus Oy on kirjannut kohteeseen kuuluvia korkomenoja AVAIN Asumisoikeus Oy:n kirjanpitoon, lopullinen hankintameno on ylittänyt ARAn päätöksessä hyväksytyt kustannukset. Ylitys ei kuitenkaan euromäärän vähäisyyden vuoksi aiheuta erillisiä toimenpiteitä.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä
toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin- ja hallintoon liittyvät kulut
kohtuullisiksi.


ARAn AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 tekemän valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksen (ARA 15.12.2014, Dnro 18852/651/13) ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin voi tilata ARAsta seuraavista osoitteista:
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA)
Postiosoite: PL 30,15141 Lahti

Virallinen sähköpostiosoite: kirjaamo.ara@ara.fi
Henkilöstön sähköpostit muotoa: etunimi.sukunimi@ara.fi

Tietoja tarkastuksesta ja tarkastuskertomuksesta antaa:

Ylitarkastaja Mirja Suopanki
Puh.  029 525 0816
mirja.suopanki@ara.fi

VALVONTATARKASTUS AVAIN ASUMISOIKEUS OY:SSÄ (1)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) teki valvontatarkastuksen AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä vuonna 2013 yhdessä ulkopuolisiksi asiantuntijoiksi valittujen  Deloitte & Touche Oy:n tilintarkastajien kanssa. Valvontatarkastuksen tarkastuskertomuksessa (ARA 15.2.2014, Dnro 18852/651/13) esitetään koko joukko tarkastuksessa havaittuja epäkohtia, jotka vahvistavat osaltaan monille asukkaille vuosien varrella muodostunutta negatiivista kuvaa yhtiöstä ja sen toimintakulttuurista.

Tarkastuskertomuksesta käy esille mm. yhtiön vitkuttelu tarkastuksessa tarvittavan materiaalin toimittamisessa. Tarkastuskertomuksessa kirjoitetaan vitkuttelusta seuraavaa:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tarkastuksen valmistumista viivästytti se, että ennakkopyynnöistä huolimatta tarvittava materiaali ei ollut paikanpäällä käytettävissä ja pyydettäessä lähettämään lisämateriaalia toimitusajat olivat huomattavan pitkät. (Tarkastuskertomus 2014, s. 3.)

ARAn näkemys ei muutu yhtiön vastineesta huolimatta. (Tarkastuskertomus 2014, s. 3.)

Yhtiön tulee vastaisuudessa noudattaa asumisoikeuslain säädöstä asiakirjojen ja selvitysten toimittamisesta tarkastukseen viivytyksettä. (Tarkastuskertomus 2014, s. 23 - 24.)

AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille ja asukkaiden edustajille on tuttua yhtiön vitkuttelu tietojen antamisessa esimerkiksi käyttövastikkeiden tasauksen perusteista ja periaatteista, joita piti pyytää useita kertoja ennen kuin ne lopulta annettiin syksyllä 2012. Ja esimerkiksi tämän kirjoittajan taloyksikön kysymyksiin talousarvioista ja käyttövastikkeiden määräytymislaskelmista yhtiö ei ole koskaan vaivautunut vastaamaan nykyjohdon aikana, vaikka sille on lähetetty talousarvioita ja käyttövastikkeiden määräytymistä käsitelleiden asukkaiden ja talohallitusten/asukastoimikuntien kokousten pöytäkirjat ja lausunnot kysymyksineen.

Tarkastuskertomuksessa on myönteistä ARAn esittämät toimenpiteet asukkaiden kokouksen valitseman valvojan aseman parantamiseksi. Yhtiön edustajien näkemys siitä, kuka saa toimia valvojana, ja ehdot valvonnan suorittamisesta ovat käytännössä tehneet mahdottomaksi toimia valvojana. Vaikka tarkastuskertomuksessa esitetyt toimenpiteet parantavat huomattavasti valvojan asemaa, niin siitä ei käy ilmi, onko valvojalla oikeus saada tietää myös käyttövastike II:lla kerättyjen varojen käyttö tositteiden ja rahavirtojen tasolla. Yhtiön edustajien eri yhteyksissä esittämien näkemysten mukaan valvojalla on oikeus tutustua vain käyttövastike I:llä kerättyjen varojen käyttöön ”tositetasolla”. Kun asukastoimikuntien puheenjohtajien valtakunnallisessa kokouksessa marraskuussa 2012 kysyttiin valvojan oikeudesta saada tietoja, niin toimitusjohtaja Toveri vastasi, että ”saa käyttövastike I:n osalta ja vähän enemmän”. Hän ei kuitenkaan kertonut, mitä ”vähän enemmän” tarkoittaa. Onko taloyksikön asukkaiden kokouksen valitsemalla valvojalla oikeus saada tiedot kaikesta käyttövastikkeilla (käyttövastike I ja II) kerättyjen varojen käytöstä ja millä tasolla?

Tarkastuskertomuksessa ARA suosittelee, että valvojaksi valitaan tilintarkastuspätevyyden omaava henkilö (HTM- tai KHT-tilintarkastaja). Suositus on sinänsä hyvä, jos sellainen henkilö löytyy asukkaiden keskuudesta tai ulkopuolelta, mutta se ei saa estää tai rajoittaa asukkaiden tiedonsaantioikeutta heiltä käyttövastikkeissa kerättyjen varojen käytöstä. Tilintarkastajat eivät saa missään nimessä olla yhtiön ja sen omistajien muissa yrityksissä käyttämiä tilintarkastajia eikä edes samoista tilintarkastustoimistoista. Jos tilintarkastajalta jää huomaamatta esimerkiksi asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjen ”korvamerkittyjen” korjausvarojen (noin 8,5 miljoonaa euroa) laiton varainsiirto asukkailta salatun tytäryhtiön kautta vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon, niin sellainen tilintarkastaja ei kykene toimimaan objektiivisena ja neutraalina valvojana. Jos valvojaa valittaessa päädytään ulkopuoliseen ammattitilintarkastajaan, niin ihanteellisinta olisi, että hän työskentelisi yhteistyössä asukkaiden edustajien (asukastoimikunta tai sen puheenjohtaja) kanssa.

Tarkastuskertomuksen ja sen liitteenä olevan Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportin
luettavuutta vaikeuttaa se, että lähes kaikki numerotieto (”eurot”) on peitetty mustalla värillä. Sama näyttää koskevan myös AVAIN Asumisoikeus Oy:lle palveluja myyvien lähipiiriyhtiöiden nimiä ym. tietoja. Lisäksi liitteistä on jätetty pois esimerkiksi tarkastukseen otettujen taloyksiköiden jälkilaskelmat, jotka on kuitenkin mainittu tarkastuskertomuksen liiteluettelossa.

Ympäristöministeriö ja ARA eivät ole suostuneet vastaamaan kysymykseen, onko tietojen peittäminen tarkastuskertomuksessa ja sen liitteenä olevassa Deloitte & Touche Oy:n valvontatarkastusraportissa sekä tärkeiden liitteiden poisjättäminen tehty AVAIN Asumisoikeus Oy:n vaatimuksesta vai ARAn omasta aloitteesta. ARA ei ole pyynnöistä huolimatta lähettänyt asukkaiden edustajille sensuroimattomia versioita raporteista. Näin asukkaiden edustajat eivät voi arvioida peitettyjen tietojen merkityksellisyyttä.

Tarkastuskertomuksen lopussa luvussa 11 esitetään tarkastuksessa tehtyjen havaintojen yhteenveto ja jatkotoimenpiteet. Ovatko esitetyt jatkotoimenpiteet sitovia vai vain suosituksia ja miten niiden toteuttamista aiotaan valvoa? Aivan lopussa kirjoitetaan lihavoidulla tekstillä:

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tulee lisäksi esittää ARAlle selvitys 27.2.2015 mennessä, mitä toimenpiteitä yhtiö tulee tekemään saadakseen isännöintiin ja hallintoon liittyvät kulut kohtuullisiksi.

Saa nähdä, lähettääkö ARA selvityksen sitä pyytäneille asukkaiden edustajille, jotka ovat kiinnittäneet huomiota mm. isännöinti- ja hallintokulujen suuruuteen. Esimerkiksi isännöintikulut ovat kasvaneet huimasti, kun AVAIN Asumisoikeus Oy:n lähipiiriyhtiöihin kuuluva AARI Isännöinti Oy voitti AVAIN Asumisoikeus Oy:n isännöintipalvelujen ”kilpailutuksen”. Monia asukkaita ja asukkaiden edustajia kiinnostaa tietää, tutkiko ARA ko. kilpailutuksen valvontatarkastuksen yhteydessä ja täyttikö AARI Isännöinti Oy kaikki kriteerit, jotka vaaditaan kilpailutuksen voittaneelta yritykseltä kilpailutuksen aikana.

Tarkastuskertomuksessa on kiinnittänyt asukkaiden huomiota se, että sen on allekirjoittanut
vain ylitarkastaja Mirja Suopanki, ei esimerkiksi ylijohtaja Hannu Rossilahti tai
apulaisjohtaja Heli Huuhka. Onko kysymyksessä kuitenkin virallinen tarkastuskertomus,
vaikka siinä ei ole toista allekirjoitusta?

AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N VASTIKEALE (3)

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tiedotteessa (Tiedote 6.2.2015, Dnro 20846/631/15) asumisoikeusyhteisöille otsikolla "Asumisoikeusasuntojen tarjoaminen alennettuun hintaan" ylijohtaja Hannu Rossilahti ja apulaisjohtaja Heli Huuhka kirjoittavat seuraavaa:

Sanomalehdissä on tammikuussa markkinoitu uusille asumisoikeusasukkaille asumisoikeusasuntoja alennettuun hintaan. Alennus koskee käyttövastikkeita, ei asumisoikeusmaksua.

ARAn näkemys on, että kaikkia asumisoikeusasukkaita on kohdeltava tasapuolisesti käyttövastikkeiden suuruutta määriteltäessä. Uusille asumisoikeusasukkaille asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden tarjoaminen määräajan alennettuun hintaan ei sinällään ole omakustannusperiaatteen vastaista, mutta käyttövastikkeiden määräytymisperusteiden tulee lain mukaan olla sellaiset, että vastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla.

Asumisoikeuslain mukaan asumisoikeusasunnot pitää ensisijaisesti olla asumisoikeuskäytössä. Lain mukaan asuntoja voidaan kuitenkin toissijaisesti  käyttää vuokralaisten asuntoina. ARA on ohjeistanut, että asuntoja on markkinoitava asumisoikeusasuntojen irtisanomisaikaa vastaavan kolmen kuukauden ajan asumisoikeuskäyttöön. Jos asuntoon ei tässä ajassa saada uutta asumisoikeuden haltijaa, voi yhtiö vuokrata asunnon lyhyeksi määräajaksi.

Tiedotteen mukaan lisätietoja antaa ylitarkastaja Mirja Suopanki puh. 029 525 0816.

Rossilahden ja Huuhkan mukaan "uusille asumisoikeusasukkaille asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeiden tarjoaminen määräajan alennettuun hintaan ei sinällään ole omakustannusperiaatteen vastaista, mutta käyttövastikkeiden määräytymisperusteiden tulee lain mukaan olla sellaiset, että vastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla". Kun Rossilahti ja Huuhka kiemurtelevat vastauksessaan, niin ympäristöministeriön hallitussihteeri Juha Post ilmaisee vastauksessaan 20.2.2015 (YM3/033/2014) ministeriönsä ja ARAn kannan vastikealeen suoremmin:

Ympäristöministeriö on yhdessä ARAn kanssa selvittänyt asiaa ja todennut, että toiminta ei ole omakustannusperiaatteen vastaista.

Helsingin Sanomien artikkelissa 31.1.2015 Huuhka oli vielä sanonut, että ”vastikkeiden väliaikainen alennus ei ole omakustannusperiaatteen vastaista” ja että "puoleen hintaan markkinoitavat asunnot ovat suuria ja siksi käyttövastikkeet ovat suuria".

ARAn tiedotteessa 6.2.2015 kirjoitetaan, että asumisoikeusasuntoja on markkinoitu sanomalehdissä alehintaan tammikuussa. Totuus on kuitenkin se, että vastikeale alkoi jo viime vuoden loppupuolella ja jatkuu edelleen. Viime vuoden loppupuolella vastikeale puoleen hintaan luvattiin jopa kuudeksi kuukaudeksi. Tämän vuoden puolella vastikeale puoleen hintaan on luvattu enää kolmeksi kuukaudeksi. Vastikeale on jatkunut vielä helmikuussa ja tulee varmasti jatkumaan tulevaisuudessakin, kun "valvovat" tahot (ympäristöministeriö ja ARA) ovat nyt yhdessä todenneet, että "toiminta ei ole omakustannusperiaatteen vastaista".

Tiedotteissaan ja vastauksissaan asukkaiden kyselyihin ympäristöministeriö ja ARA eivät ole vastanneet suoraan seuraaviin kysymyksiin:

• Onko AVAIN Asumisoikeus Oy:n vastikeale laillista ja kohteleeko se tasapuolisesti asukkaita?

• Kuinka pitkä vastikkeiden alennus uusille asumisoikeusasukkaille ei ole omakustan-nusperiaatteen vastaista? 

•  Onko vastikeale hyväksyttävää kaiken kokoisissa asunnoissa?

Helsingin Sanomien artikkelissa 31.1.2015 apulaisjohtaja Huuhka sanoi myös, että ”asunto voidaan vuokrata lyhyeksi aikaa, jos ei löydy uutta asumisoikeuden haltijaa". Ympäristöministeriö ja ARA eivät ole kuitenkaan vastaanneet seuraaviin asumisoikeusasuntojen vuokrausta koskeviin kysymyksiin:

• Kuinka pitkäksi aikaa yhtiö voi vuokrata asumisoikeusasunnon, jos siihen ei löydy asukkaita? 

• Koituvatko vuokratulot ko. taloyksikön hyväksi vai menevätkö ne tasauksen kautta valtakunnalliseen ”yhteiskäyttöön” vai voiko yhtiö vapaasti päättää niiden käytöstä?

Ympäristöministeriön ja ARAn kannanotot vastikealeen ovat ympäripyöreitä, mikä antaa AVAIN Asumisoikeus Oy:lle ja muille "asumisoikeusyhteisöille" vapaat kädet millaisiin tahansa vastikealennuksiin. AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaille vastikealennusta merkittävämpi asia lienee toistaiseksi kuitenkin vielä se, että yhtiö ei kerro omistamansa talon asukkaille ja asukkaiden edustajille, onko kaikki asunnot käytössä asumisoikeusasuntoina vai onko joku asunto/jotkut asunnot vuokrattu. Asukkaat eivät voi myöskään tarkastaa sitä esimerkiksi ARAlta, koska "asia ei kuulu ARAn toimivaltaan". Onko näin?

Asumisoikeustalon asuinhuoneistojen käytöstä säädetään asumisoikeuslain (Laki asumisoikeusasunnoista 16.7.1990/650) 45 §:ssä mm. seuraavaa:

Asumisoikeustalon asuinhuoneistoja on ensisijaisesti käytettävä asumisoikeuden haltijoiden asuntoina. Toissijaisesti asuinhuoneistoja voidaan käyttää vuokralaisten asuntoina.

Asumisoikeuslaissa ei ole mainittu, kuinka kauaksi aikaa yhtiö voi vuokrata omistamansa asumisoikeusasunnon ja kenelle. Tähän kysymykseen ei ole otettu kantaa myöskään ARAn (Rossilahden ja Huuhkan) tiedotteessa 6.2.2015 eikä ympäristonministeriön (Post) vastauksessa 20.2.2015. Kumpikaan taho ei ole vaivautunut vastaamaan myöskään kysymykseen "Koituvatko vuokratulot ko. taloyksikön hyväksi vai menevätkö ne tasauksen kautta valtakunnalliseen ”yhteiskäyttöön” vai voiko yhtiö vapaasti päättää niiden käytöstä?".  Ainakin taloyksikön asumisoikeusasukkaiden näkökulmasta ainoa oikea käytäntö olisi, että vuokralaiset osallistuisivat ainakin taloyksikön hoitokulujen ja käyttökorvausten maksamiseen. Voisiko joku kertoa, mikä on nykyinen käytäntö ja mihin lakiin se perustuu?